刘晓博：中国楼市 有一个大阴谋？

国人喜欢“阴谋论”，所以网络上就源源不断地生产“阴谋论”来满足需求。关于这一轮楼市“去库存”，就被人用阴谋论解读了。

具体来说，是这样的：

一切早就谋划好了。政府从货币政策、财政税收等各个角度发力，加杠杆，最终造成了深圳、上海等一线城市房价大涨。当一线城市打开了房价上涨空间，带来了财富效应，激活了全国楼市之后，再来调控一线城市，把钱往二线城市、三、四线城市里赶。最终，开发商纷纷解套，下游产业被带动，稳增长产生效果。

甚至还有人说，深圳这个“带头大哥”都是被选定的，因为是“小盘绩优股”比较容易突破。

真佩服某些人的想象力和恶搞才能。反正越离奇的说法，越容易被传播，也越容易吸引粉丝。

但，最新的统计数字显然不支持这种“阴谋论”：据“中国指数研究院”最新数据，在深沪等城市“3.25”新政之后，特别是深圳4月1日大幅上调二手房交易税费(幅度平均超过50%)之后，一二三线城市的楼市出现了普遍的降温：

4月3日-4月9日受监测的重点城市中，近九成城市楼市成交量下滑。28个主要城市上周楼市成交量环比平均下降23.2%。一线城市平均降幅27.4%，其中北京降幅达30.0%，上海下降17.2%，深圳降31.1%，广州则达到37.8%;二线城市降幅达20.9%;三线城市下降35.1%。

楼市跟股市很像，如果一波行情中带头上涨的板块走软，大盘能否顺利切换风格，往往带有极大的不确定性。深沪楼市，就相当于股市里的“蓝筹股+高价股”板块，它们没戏了，那些跟风的概念股就失去了龙头。

更何况，楼市跟股市还有很大的不同点：上市公司可以讲故事，但那些库存巨大、人口流失的三四线城市就很难讲故事?自贸区轮得到它们吗?国家级新区轮得到它们吗?金融中心、创新中心、教育中心轮得到它们吗?

大家常说，王侯将相宁有种乎?在股市上也许是这样，草根可能逆袭，比如阿里巴巴、腾讯逆袭了很多大国企。在城市竞争中就不是这样，中国最好的发展机遇，永远也轮不到三四线城市。

即便偶尔有运气好的，可以在大城市吃肉的时候喝点汤，跟着涨一把的，也就是北、上、深旁边的城市，比如廊坊、保定之类。但你见过一个城市在1949年之后逆袭北京的吗?在现行体制下，永远不会有。

逆袭上海的倒是有一个，就是北京。在权力的长期作用下，北京从1949年经济规模只有上海的四分之一，到现在基本上全面超越上海。到2015年底，北京汇聚的资金总量是上海的1.3倍，几乎相当于“深圳+广州+天津+重庆”。

所以，中国的城镇化注定是失衡的，很多城市的库存注定是没有办法解决的。一线城市涨，他们或许跟着卖点房子;一线城市如果跌，他们只能变得更惨。

从过去两年房地产“救市”的路径看，政府也是摸着石头过河。从2014年3月到2015年3月让地方政府打头阵;一看效果不行，从2015年3月开始，中央政府开始出面。到了2016年3月，楼市呈现了“该火的城市没有火，不该火的城市疯了”的态势，于是开始出手调控热点城市。调控初期，会有热钱流向非热点城市，但这个效应很快就结束。楼市很有可能全面转冷。

现在，以东北几个城市为代表，开启了新一轮“救市”。但说实话，效果不会太明显。

如果全国楼市再次进入僵持状态，成交下滑，会不会再次放松一线城市楼市呢?我觉得完全有可能。你看看股市就明白了，最近不又在羞羞答答地加杠杆了么。

降价才有人看房

经纪人小丽最近几天很忙，打电话和她咨询看房的人络绎不绝。不过，和一个月前不同的是，这些看房人不是冲着业主要涨价来的，相反的，是因为房子的报价降了。上周，一位正在挂牌的业主，为了快速成交变现，将其名下一套大四居的二手房报价，从900万元下降到了690万元。

小丽口中的这套房，位于东五环的东坝区域。3月份以来，随着市场的整体看好，东坝区域的二手房报价也水涨船高，而690万元正是回落到春节前的市场水平。业主着急变现，希望买家能多付几成首付，自然靠降价吸引购买力。小丽说到， 虽然900万元报价的房子有几套，但市场反应还是有点儿“曲高和寡”，特别是进入4月份以后，看房的人开始减少，900万元的报价真的成了绝对是纸上谈兵。

记者走访发现，看房的人少了，成了清明节假期之后二手房市场的普遍情况。从东三环的双井到潘家园一带，记者路过了近10家中介门店，发现每家门店里都是一副少人咨询的稀疏模样，两周前还坐在门店内忙碌的经纪人，如今全站在门店外的路边。

“真心想买也能买的人，上个月也就买了，还有一些人虽然想买，可业主报价太高，把人家吓走了。”经纪人说到。

谈到对这个月的预期，经纪人直言不高，看房人剧减的情况恐怕等维持一段时间。“打个比方，就像吃饭，人一天只能吃6两饭，你一顿早饭就吃了6两，午饭和晚饭可不得饿着。”

上周北京楼市网签量下滑近四成

据地产中介我爱我家集团数据中心统计，2016年第15周(4月4日-4月10日)，北京全市新建商品住宅(不含保障房)共网签1931套，环比上周下降38.5%，同比去年第15周增长91.2%。全市二手住宅共网签5136套，环比下降37.3%，同比增长88.3%。

由于网签数据较实际成交时间有一定的滞后期，所以根据实际合同签订量的涨跌幅更能体现市场的实际变化走势。根据我爱我家集团的实际交易数据统计，今年第十周(2月29日-3月6日)以后，北京的二手房实际交易量呈持续下滑趋势，并于本周开始止跌回稳。

对于后市，市场分析师和经济学家也持谨慎态度。

经济学家马光远也在其公众号上撰文指出，一线城市今年的房价“高烧”将提前结束。

前期的疯涨必然导致需求的过早释放，以及调控政策的严厉打压，从而导致预期逆转。所以，他认为，除了广州， 一线城市今年的房价“高烧”将提前结束，深圳、上海的房价甚至不排除下跌调整的可能。

“一个显而易见又被我多次强调的事实是，2016年，将是中国房地产最后一次丰盛的晚宴，吃完就得赶快拍腿走人，而不是留恋。”

在北上广深没钱买房的人太多了，下面我们看看另一个观点。

齐俊杰：为什么要把房卖了!租房住?

去年底，我就把自住的房子卖了(北京东四环 2000年的老楼)，本想着在更好的地段换一套大一点的。一旦楼市出现下跌，唯一抗风险的利器，只有地段。

但后来，让我改变了想法，这个楼盘总价并不高，属于那种400多万就能买100多平米的，而且对外租金很高，基本上400万的房子，月租金能上万。

换句话说我如果新买了这套房，把他租出去，再在四环外租房住，每个月我是赚钱的)。这就引出一个巨大的问题，为什么?我的判断原因有几个方面。

这种好地段的房子，和一般地段的房子，价格差不多，说明了如今市场是一个普涨局面，涨的已经不分地段了，只要是房子都会涨，只要有人卖，什么高价都敢买。

其实，如果我选择换房，并不用额外多拿出钱来，只需要把卖房的钱扔进去，在把公积金拿出来还贷款就可以了。所以不但没有压力，反而每月都能有房租差可以收入好几千，所以这只是个选择问题，并没有任何买得起还是买不起的问题。不买房了，我可以把资金投入到其他的投资品种当中去(比如股票和债权，货币基金也好)一年的收益跑过租金，一点问题都没有。

甚至如果做得稳一点，一年10%的收益率也不是什么太大问题。那么按照这个比例算下来，完全可以7年翻一倍，而楼市还能再翻倍吗?恐怕很难了吧?(如今的房价收入比已经接近40，一对夫妻不吃不喝40年才能买的起房子，要再涨一倍，恐怕就要80年才能买的起了，到时候恐怕爹都不够坑了吧!)

(去年底的房价收入比，今年北京估计已经接近40倍，深圳已经接近50倍)

再来说说，我为什么租房?一开始我也觉得租房很不好，感觉很漂泊，但后来细算算帐发现，租房完全是赚钱的。因为现在租售比普遍都在2%左右，换句话说你把买房的钱存在银行吃定期，一年的利息足以支付房租了。

而如果你去买房，每月贷款的利息大约在5%左右，相当于支出2倍的房租。再说的细一点，你买一套房，每月付出的钱，可以租一套2-3倍面积的同样的房子。所以这个帐算下来，很显然租房是十分划算的。

但是租房有两个痛点，第一是周期短，房东可能会赶你走，第二是不断涨租。那么我们其实完全可以克服的。比如我，选择北京东四环租一套130平米的房子(没有家具家电)，租金只有6000元。为什么这么便宜，因为我按年付，而且跟房东讲，我长租十年，给你刷墙给你配家电家具，房东很高兴。我自己住着也很舒服，毕竟东西都是自己的。

至于涨房租，你可以跟房租商量不涨价。如果要真的涨，其实也不要紧。按照每年涨租5%计算，到第10个年头的时候大概房租是现在的1.55倍，算下来也就9300块钱而已。现在你觉得挺多，但其实完全可以接受。

因为你的购房款总数也同样以每年5%的速度在增加，假如是400万的购房款，10年后已经变成了600万。而600万即使按照定期存款利息2%计算，至少有12000元。利息付房租完全是没有问题的。至于10年以后怎么办，可以找地方再租十年，越是高档住宅，租金越贵的住宅，房东越爱长租。反而是那些低端的或者合租房，这么谈长租很难。

所以算明白了这些，你就会发现，租房已经越来越合适了，甚至完全不用出钱，可以白住。有些人心里担心的其实是，未来房价越来越高，那不就亏了。但房地产已经暴涨了15年，还能再继续暴涨十年吗?

其实算算账就明白了，房地产已经没有任何内生价值，你买房只是希望有个傻子从你手上以更高的价格接走而已。这已经是彻彻底底的博傻阶段。既然是博傻，8赔1平1赚，就变成了必然，那么到底谁会赚呢?反正我已经把房子卖了，不再买了，这赚钱的里面，肯定有我一个了。