郑州“双限”政策升级 认房又认贷

房子是用来住的，不是用来炒的。对于经历过多轮调控的行业人士来说，这是意料之中的事，只是，政策严厉程度超乎想象。郑州已经成为名副其实的房地产“热点”城市，但是，市场已经走在了降温的路上。

【政策】

郑州限贷政策升级 认房又认贷

12月23日下午，河南省市场利率定价自律机制秘书处发布《关于进一步做好郑州市限购区域个人住房贷款业务有关事项的通知》(以下简称《通知》)，在郑州限购区域内，居民家庭首次购买普通住房申请商业性个人住房贷款，最低首付款比例为30%。

居民家庭有购房贷款记录，但申请贷款购房时实际没有住房，或者已拥有一套住房、无论有无购房贷款记录，再次购买普通住房，均按照60%的首付比例执行。

其中，房屋的套数以郑州市房管部门出具的相关材料为依据。

简单地说，就是在郑州市内五区、航空港区、郑东新区、经开区、高新区范围内购房的客户，对于名下有房、贷款未结清的，首付从40%调整到60%;如果名下有一套房，哪怕没有贷款，哪怕贷款已经结清，首付依然调整为60%;如果你名下没房，但曾经有过房贷记录，哪怕贷款已经结清，首付还是60%。

二套房无差别的“认房又认贷”，60%首付可以说是郑州两度限购以来，最为严苛的限贷政策。

【神秘】

一夜之间 这个“秘书处”火了

而这一措施是一个很多人从未听说过的机构发布的，临近年末了，又是发的“一号文件”。河南省市场利率定价自律机制秘书处在郑州一夜之间火了。

记者从多个渠道获悉，河南省市场利率定价自律机制秘书处相当于银行业的行业自律协会，会员自愿加入。然而实际上，工、农、中、建、交及全部的全国性股份制商业银行，以及全国很多地方城商行、农商行都加入了这个组织。

有关人士指出，这是今年该机构首次发通知。《通知》虽属协调性的文件性质，其实具有强制性，各家银行必须遵守。

河南商报记者多次试图联系该机构及其负责人，但均未成功。但是，郑州一位和该机构有过工作接触的政府部门人士向河南商报记者介绍说，这个机构是存在的，以前在商讨有关政策执行细则时，该机构便以利率自律机制的名义来沟通工作，还发过公函。

限贷政策升级后，上述政府人士也曾试图和该机构有关人士取得联系，未果。

据一位和上述机构有关人士取得联系的权威媒体人士介绍，为保密，此次采取现场领取原件的方式对各家银行进行下达。

【提醒】

还没网签? 回家把首付补到六成吧

第二天一早，记者从省内各家银行了解到，这个最为严苛的限贷政策已经开始执行。

“购买首套房，且面积在90平方米以下的，不受影响，银行会按照要求正常发放贷款。”建设银行个贷部门人士说。

但只要居民家庭有购房贷款记录，就算房子已经卖掉，也是按照二套房政策执行。或是名下有一套全款住房，无论有无购房贷款记录，都按照二套房政策来执行。

“郑州第一次限购的时候，对于二套房也曾实行过首付六成的政策。”一家股份制银行个贷部门人士说，但是当时各家银行对于二套房的认定参差不齐，有些认房认贷比较严格，有些只是看名下有无房产，购房者还是有空子可以钻。

但这次，上述人士说，真的没有什么商量余地了。凡是没有在12月23日签好个人住房贷款合同的，乖乖回家补首付吧。

很多购房者的首付比例一下子从30%提高到60%，以郑州目前的房价来算，少的也要补二三十万元的首付。现在唯一没变的，就是二套房的贷款利率，目前主流仍然是上浮10%。

“利率会不会变，这个真的不好说。如果想买房，凑足了首付尽快网签吧。”他说。

【探因】

为什么会限贷如此严厉

“郑州房价涨幅还是比较大，成交量也不小，‘金九银十’以后应该进入淡季，但实际上呢?”一位参与过郑州限购政策起草的政府人士向河南商报记者分析道，从1978年到现在，郑州年均人口增长率约为20%，一年增加20万人，就按人均100平方米算，包括存量房在内，2000万平方米足够了，新房约占1500万平方米。

但实际上，2016年的新房供应量已超过3000万平方米了。这里边，既有炒房因素，也有“实际需求透支”的因素。比如，在市场预期趋涨形势推动下，有些尚未毕业的大学生都开始入市购房。

调控没有达到预期，或者没有接近预期的苗头。12月，中央经济工作会议关于房价有一句最重要的话，“防止房价的大起大落”，郑州就属于房价“防止大起”的一类。

记者注意到，此次限贷政策升级，一方面既增加炒房的成本，另一方面银行单位“着力做好居民家庭首次购买套型建筑面积在90平方米以下自住房的金融支持与服务”。

“10月1日调控是‘虚晃一枪’，跟随全国步伐加入限购;随后又有几次小调控，如同‘蜻蜓点水’，因为有很多问题可以通过技术手段规避;但12月21日限购升级已经很厉害，可谓‘一刀封喉’，深入骨髓”。

有业内人士这样分析，“在一轮政策出台后，政府会观察调控效果，如果达不到就会加码。前段时间，是在数据层面让房价回归平稳，随后，会在市场层面上达到真正的回归平稳，让大家的期望值回归常态。”

但限购限贷将持续到什么时间?“只要达到预期、让市民满意，调控就会有所松动，但这个要取决于市场表现，还不能完全下定论。但2017年房地产市场将会先步入一段下行通道，到下半年恢复平稳”。

而另一位资深业内人士则表示，2016年房地产调控与2013年调控有几分相似，提高首付或许不是最后一战，未来仍有很多可能性。但今年限购应该不会太久，或许会在2017年年中有所松动，刚需购房者可趁空档期入手。

某研究院智库中心研究总监严跃进向记者分析称，郑州限贷升级跟郑州房价潜在上涨压力有较大关系，但和一线城市的调控政策比，还不够严厉，这就要看郑州市场是否会有大的波动。

【影响】

“双限”政策升级后 这些区域也火了

据行业人士观察分析，郑州180平方米以上户型的住房纳入限购范围后，郑州北龙湖区域将会“降温”，一些购房群体利用金融杠杆来对抗通胀，实现资产保值的办法也会失效。

以外地人购房需求为主的郑州主城区，无论是新房还是存量房，其成交量将大幅度下降。但是，那些刚需盘和非限购区域的住宅楼盘，却因这些政策变化而火得一塌糊涂。

24日、25日，河南商报记者随机到郑州周边区域进行调盘。在靠近西绕城高速的荥阳豫龙镇，部分住宅楼盘早已在今年10月份前后将所推房源销售出去，所剩无几的房源，也吸引了很多客户。还有一个品牌开发商推出的带装修房源，更是吸引了一拨又一拨人看房。

“我们是在十一期间开的盘，恰好遇到郑州的限购政策，由于荥阳不限购，我们这里就一下子来了好多人，数百套房源一次性去化接近九成。”附近某住宅楼盘销售人员向河南商报记者介绍说，郑州限贷政策升级后，连晚上都有人来看房。

记者多方调查得知，这些区域的房源销售多针对郑州购房者，那些失去了购房资格的，就涌入这些非限购区域。

“郑开大道沿线的一个楼盘前天开盘卖了几百套洋房，连号都排不上，太火了。”一位购房者告诉记者，一个很大的因素，就是这个盘在中牟地界，不限购。