房地产税法预计2017年底通过 如何影响房价？

全国人大财经委副主任郝如玉最近表示，十八届三中全会提出了加快房地产税的立法步伐，但是，房地产税方案仍然在起草。在此之前，财政部财政科学研究所原所长贾康曾表示，全国人大常委会立法规划已经将房地产税法列入了第一类的立法项目。北京大学法学院的财税法专家刘剑文也表示“本届人大任期是到2017年年底，因此，预计房地产税法最快将在2017年年底前通过，慢的话可能会在2017年年底提交审议，在下一届人大任期内通过。”

以上等人的说法似乎意味着，房地产税最快将在2017年征收。记得在2014年，财科所的原所长贾康曾表示，具体时间表来看，2015年房产税应该进入立法程序，如果2016年能够完成立法，2017年房产税将正式依法全面实施。但是我的基本判断就是，房地产2016年完成立法、2017年正式全面实施的可能性几乎为零。何也?缘于房产税的复杂和在房产税基本问题上共识的欠缺。

今天，当一些专家又预计2017年会立法通过征收的时候，我的判断依然是：概率等于零!列入一类立法规划，最后在人大任期内没有完成的立法比比皆是，列入不见得一定会完成。

事实上，如果从最初物业税的讨论和设计开始，关于房产税的讨论已经10多年了。2003年的十六届三中全会提出“实施城镇建设税费改革，条件具备时对不动产开征统一规范的物业税，相应取消有关收费”。之后由于中国房价的暴涨，在房产税的政策目的中自然有了通过房地产抑制房价过快上涨的意图，并在重庆、上海搞了房产税的试点，但效果乏善可陈。十八届三中在财税改革部分提出，要“加快房地产税立法并适时推进改革”，“房产税”又悄然变成了房地产税。

从税收改革的视角而言，通过对房地产领域现存的各种税费的规范和调整，在总体税负不改变的情况下增加多套住房持有环节的税收，减少或者取消交易环节的一些不合理的税费，通过设置合理的房地产税收体系给房市以明确的制度预期，以保房价稳定，并使房产税成为地方的主要税源，这个大方向没有任何问题。

问题的关键是，经过10多年的争论，无论是征收目的，还是征收环节等基本的问题分歧越来越大。在十八届三中全会提出“加快房地产税”的立法之后，问题更为复杂，究竟“房地产税”就是以前讨论试点的“房产税”，还是一个新的税种，还是所有与房地产有关的税收的总称，三中全会没有明确，专家学者有各种不同的解读。

因此，在房产税的很多问题分歧很大，房产税涉及的利益博弈极其复杂的情况下，就认为在一两年可以完成立法并很快实施，显然是一种税收立法的天真烂漫主义。房产税的当务之急不是着急出台一个不成熟的没有共识的法律文本，而是通过广泛的讨论，形成基本的共识，摆脱“功利主义”思维的桎梏。

在启动真正的立法程序之前，最起码应该讨论清楚以下四个问题：

第一，房产税征收的目的是什么。是为了抑制房价，抑制投机，还是为了给地方增加稳定的收入税种;

第二，房产税与房地产领域其他税收的关系如何。2003年十六届三中全会的思路是出台房产税，同时合并其他税费。近几年关于房产税的改革，却悄然转换成“增税”的思维，只谈房产税，不谈合并或者取消其他的税费。如果房产税的改革只是增加一个新的税种，这意味着在已经很重的房地产税收上再加税;

第三，房产税和土地出让金的关系如何。在房产税立法的时候，应该明确回答，征收房产税后，土地出让金是取消还是照收?

第四，房产税是财产税还是调节税。如果是财产税，除了法定减免的情形，要对每一套房产征收。如果是调节税，房产税究竟能不能调节房价?

我们知道，由于过去10多年在房产税问题上的误导，很多民众以为房产税可以抑制房价的上涨。从理论及欧美等国的实践看，建立在土地权属永久基础上的房产税作为持有环节的税收，通过增加房东的持有成本而能够促进房价的合理回归。但是，这种房价的回归并不是各国征收房产税的直接目的。

笔者研究了很多国家房产税的征收目的，大多就是为地方征收提供最主要的财政收入。特别是，各国的地方政府，在征收房产税时，制度设计上尽可能的不引发房价的剧烈波动。而中国的房产税在设计之初，就背负其让房价回归的政策使命。

但实际上，就房价的简单逻辑而言，影响房价的因素非常多：供需关系、土地制度、投机因素、货币供应等等，都可能影响房价。房产税本身可能会影响房价，但不会成为影响房价走势的决定性因素。

必须承认，房产税是一项重大的改革工程，其影响遍及政府、开发商和每一个民众。对此应严密论证，科学评估，慎重推行，而不能为了某种极其功利主义的目的而急于推出。特别是，绝对不能为了政府短期的增收目的而征收。在对于房产税的目的，房产税的设计，房产税的具体制度细节都还存在巨大分歧的时候，就轻易断言这两年就开始实施，实在是违背基本常识。美国首席大法官马歇尔曾经意味深长地指出：“征税的权力事关毁灭的权力。”特别是在房产税这样的重大问题上，一定要系统设计，全盘考虑，形成合理的立法方案。

最后我想说，一些专家不断出来预测房地产税法通过的原因，我的判断，一些人想参与这个立法而已，参与某个立法，以后就可以在这个领域进行很多的解释工作。这是中国一些专家不提减税，而经常提加税的立法建议的主要原因。