哈去年商品房价格涨1.4% 未来房产价格仍将平稳向上

日前,国家统计局哈尔滨调查队发布《哈尔滨房地产价格运行情况及走势预判报告》。《报告》称,一方面,哈市房地产去化任务依然艰巨,价格难以大幅上涨;另一方面,未来价格仍将平稳向上。

市场

2016年,冰城房地产呈回暖态势

哈尔滨将去库存作为近年房地产主要工作任务,陆续发布了包括降低首套房贷款比例、缩减营业税收缴年限、提高公积金贷款额度、降低住宅税率以及在部分区域实行购房补贴等优惠政策,有效推动楼市回归,全年成交量大幅提升,价格呈现回暖态势。2016年,哈市新建商品住宅和二手住宅销售价格同比分别上涨1.4%和1.6%。

住宅价格企稳回升

——新建商品住宅价格稳步回升。2016年,哈市新建商品住宅价格逐渐回暖,全年平均上涨1.4%,涨幅比上年同期扩大5.4个百分点。1月份开始由负转正,结束了自2014年10月份开始连续15个月的下行趋势。各月价格温和上涨, 8月为全年最高点,同比上涨1.8%。

——二手住宅价格起伏上升。全年平均上涨1.6%,涨幅较上年扩大5.1个百分点。从各月价格看,1-4月份涨幅逐月扩大,4月达到本年最高点,上涨3.3%,从5月份开始涨幅逐渐回落,12月上涨0.3%,为年度涨幅最低点。

——改善户型和大户型价格涨幅大。同比看,新建商品住宅中改善户型和大户型价格涨幅较为明显,90-144平方米和144平方米以上住宅价格分别上涨1.6%和1.5%,90平方米及以下小户型微涨,为0.8%。

交易活跃,销售量放大

在去库存政策影响下,哈市商品房销量大幅增长,全年新建商品住宅网签成交81483套,较上年增加22310套,增长37.7%;受交易税下降和改善性需求扩大等因素影响,二手住宅实现了稳步增长,全年成交66317套,较上年增加11349套,同比增长18.5%。

房地产投资速度有所回落

2016年哈市房地产开发完成投资512.1亿元,同比下降12.0%。一是开发项目同比明显减少。全年房地产新开发项目68个,同比减少30.9%,新开工项目完成投资120.0亿元,较上年同期减少11.1%;二是大项目投资规模下降。全市计划总投资30亿元及以上的房地产项目15个,完成投资65.7亿元,同比下降38.3%,全年开工的15个大项目中只有两个项目实现了增长。

分析

房地产的机遇与问题并存

机遇:城市化速度加快 改善型需求增加

《报告》称,哈尔滨市房地产市场面临的有利因素有三个。

——政策效果凸显,购房积极性提升。年初楼市利好政策接连出台,一系列信贷“组合拳”、首付比例降低、公积金贷款额度提高和放宽使用限制等政策落地实施,激发了刚性需求与改善性需求购房者的积极性,市场需求得到有效释放,刺激市场价格回升。

——城市化速度加快,房地产市场迎来机遇。一是随着城市化的发展,高铁以及高速公路网络的全面完善,城市建设步伐加快,水平不断提升,对哈市房地产市场发展产生拉动效应。二是进城农民购房得到金融机构的支持,大量的进城落户人口、旧房改造等将对城市首套住房和改善性住房产生需求,为市场发展提供充足的需求动力。

——改善型需求增加,住宅类型呈多元化。随着生活水平的提高和全面放开二胎政策的执行,居民对生活空间和住房环境有了更高需求。受此影响,越来越多的房企在户型设计和居住舒适度等方面提高标准,行业整体品质也将获得显著提升,这也意味着随着哈尔滨楼市趋向品质化,住宅价格也会呈现稳中上行的态势。

问题:个别区域过度开发造成房屋大量空置

《报告》指出,哈尔滨市房地产市场仍有亟待解决的问题。

——土地开发后劲不足。2016年楼市以去库存为主基调,房企在库存和资金的压力,开发进度并没有复苏,拿地比较谨慎,土地行情总体较为冷淡。据相关部门资料显示,全年哈市土地购置面积、土地成交价、待开发面积均有所下降。

——库存消化周期增加。近年来,在政府积极出台政策加快去化的共同影响下,库存压力得到有效缓解,2016年哈市商品房销售面积1043.4万平方米,同比增长19.1%,连续5个月增速保持在15%以上。库存消化周期进一步被延长,去化周期由上年的12.9个月延长到16.8个月。

——楼市销售冷热不均。房地产区域性销售冷热不均,个别区域过度开发,造成房屋大量空置。哈市哈西、群力、松北等新区集中建设期,大量房地产项目陆续开工。由于个别区域开发力度过大,有效需求不足导致商品房库存快速增加,松北区、呼兰区和阿城区尤为突出。以松北区为例,在世茂大道两侧集中了多个楼盘,虽然开发较早,但目前库存仍达53.4万平方米,空置率达51.5 %,占开发面积的32.9%,库存去化任重道远。

预测

未来房产价格仍将平稳向上

《报告》对哈尔滨房地产市场价格走势进行了预判:一方面,哈尔滨房地产市场去化任务依然艰巨,价格难以大幅上涨。市场走访调查显示,哈尔滨房地产企业的销售策略正在逐步调整,销售价格有进一步上浮空间。但受土地投资市场活跃度不高、去库存压力仍然较大影响,价格回暖仍需时间。

另一方面,通过供需引导,未来哈尔滨房地产价格仍将平稳向上。从全年的销售和政策走向看,哈市房地产价格趋于稳中有升态势。首付降低、降息、二胎政策、农民进城购房等房市利好政策和因素影响,2016年,哈市新建商品住宅和二手住宅销售量大幅增长,表现出市场需求正在逐步释放,必将推动今后房价上涨。

加快配套建设,增加人口导入

为促进哈尔滨楼市平稳发展,专家给出三点建议。

——突出区域定位,增加人口导入。针对新开发的项目和新城建设大多缺乏相关产业配套设施,着重加强城市定位与产业结构合理规划,通过发展产业聚集带,改善配套居住环境,促进人口导入,增强对于购房者的吸引力,不仅消化库存商品房,也带动房地产市场健康发展。

——从供给侧入手,改善供求关系。为缓解供需矛盾,通过控制新增土地的出让,把控新建商品住宅的供应速度,放宽审批,允许对未开工的项目进行土地性质、结构等的调整,使企业可根据政策、市场变化,优化产品功能,提升品质,形成有效供给,满足有效需求。

——加快配套建设,打造宜居环境。借助哈尔滨发展新区的有利契机,加大基础设施建设力度,重点推进库存压力较大地区基础设施的完善,打造适宜居住、生活的良好环境,促进市民购房有效需求的释放,同时完善户外交通导视的布置,对于已落实的商业、教育配套及时开工建设,放宽项目周边办公配套的入驻条件,以覆盖更多产业,带动人气和潜在需求。