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二手房买卖交易流程及注意事项

发布时间: 2017-03-27 10:21:26

来源: 楼盘网

分类: 二手房产楼讯


二手房买卖是指曾经在房地产买卖中心备过案、完成初始注销和总注销的、再次上市停止买卖。二手房是绝对开发商手里的商品房而言的,是房地产产权买卖二级市场的俗称,包括商品房、允许上市买卖的二手公房(房改房)、解困房、拆迁房、自建房、经济适用房、限价房。

二手房买卖流程及留意事项

第1步:买卖前的产权审核

担忧买到产权有瑕疵的房子,是买家们不敢停止自主买卖的一大缘由。但做足后期预备任务,这一成绩也将不是成绩。

首先,要细心检查业主的房产证,留意房产证上有几团体的署名。假如有两团体,在签署后边的合同时就需求有两团体的名字;其次,看购房时的相关凭据,比方购房发票、契税发票等,作爲辅佐证据以初步确认房屋产权归属。

风险提示:

此环节风险就是产权瑕疵成绩,所以在交定金之前,必需去查档并失掉确定答案。你相中的房屋有能够处于抵押形态,也有能够由于有债权纠纷而处于查封形态,而一旦房屋产权有成绩,买卖即宣布有效。

第2步:交定金与签合同

看好房子,确定房屋产权后,交定金就是顺理成章的事。但千万不要无视这个小小的环节,交定金也是有诀窍的。房子动辄上百万,以止到这个环节时,请多留个心眼。

假如你看中的房子还在按揭中,定金尽量不要间接交到业主手中,而应该交由第三方监管。假如买卖单方都有可以信任的第三方,则可以签一个复杂协议,商定赎楼终了之后给定金卖方,需注明“交给监管第三方则视爲卖家收讫,卖家以未收到定金爲由回绝实行合同的,视爲违约”。假如没有可信任的第三方,定金可以交由银行监管。详细做法是:买卖单方到银行去签一份监管协议即可,商定在买卖中心完成递件手续后,划拨到卖家账户上。

普通来说,在交定金的时分会签一份预定买卖合同,示范文本可以在疆土房管局网站上下载。合同至多需求商定物业地址、销售金额、交楼工夫、违约金和违约责任等,详细条款见示范文本。

风险提示:

1.当下楼价下跌,买家如想避免卖家毁约不卖,可交足额外金或商定高额违约金,进步违约本钱。但定金或违约金不得高于销售金额的20%;

2 .卖家有能够以定金在监管未拿到手爲由毁约卖楼,所以预定买卖合同中应注明“交由第三方监管即视爲卖方收讫”;

3 .爲防止交楼前业主存在拖欠费用等景象,你需求签一份交房保证金协议,商定从定金中扣除1万元左右的保证金。在查验家具、电器残缺,水电、物管等费用缴清,钥匙交接终了之后,再退还保证金。

第3步:赎楼

赎楼是一门大学问,不同赎楼方式费用不同、供楼工夫不同、面临的风险也不同。普通来说,赎楼是业主方的责任。赎楼有两种操作方式:其一,业主经过担保公司,向银行借款赎楼,发生的是0.8%的担保费用,以及0 .4%的短期赎楼利息,等买家房产证出来之后,再到银行做按揭;其二,买家经过担保公司向银行做按揭,银行再将赎楼款打给卖家,其中只需求发生担保费,但买家需求提早供楼。

这里边还有一些小诀窍:假如经过同行转按揭,上述费用少不了,但可以节省不少工夫。另外,担保公司与银行有对接的关系,比方某个担保公司对应的银行能够就只要工行、中行等等。假如不晓得如何选择担保公司,可到计划办按揭的银行征询,否则先行选择担保公司能够要空跑一趟。

风险提示:

因赎楼发生风险。买家拿现金赎楼或本人经过担保公司向银行存款赎楼,都是不可取的办法。假如发作买卖因不测缘由终止、房屋被查封等成绩,买家会冒风险。记者采访的几位中介按揭部专家,均认同“两笔款赎楼”,即业主本人经过担保公司向银行借款。


二手房买卖交易流程

第4步:付首期及资金监管

除了产权成绩之外,自主买卖需求担忧的第2大成绩就是资金监管。现实上,资金监管目前已成体系,买卖单方依照既成规则来做,风险很小。无论是经过何种方式买卖,首期款必需放银行监管。

详细操作是:买卖单方到银行签一份资金监管协议,然后各自由银行开一个账户,商定在买家过户终了、拿到新出的房产证之后,首期款打给卖方。假如买卖顺利完成,银行会把款项打给卖方;假如两头呈现成绩买卖终止,则把首期款再打回给买方。银行提供此项效劳,普通会收取单笔500元左右的监管费,但假如你是经过要按揭的银行操持资金监管,则可以省去这笔费用。

出于公道角度思索,银行会要求买卖单方在签监管协议时就在放款书上先签字,这样放款时买卖单方不需求亲身到银行,也能防止买家到时分不配合放款给卖家带来困扰。

风险提示:

1.买家要保证首期款经过独立的第三方停止监管,防止资金风险。用首期款爲卖家赎楼更是险上加险。

2.假使放款书没有提早签字,卖家在买家过户终了之后要及时敦促冻结首期款,防止“人走茶凉”。

第5步:签署买卖合同

在交定金环节,自主买卖可以先签署一个“书面协议”,这个协议与普通的中介的居间合同十分相似,只是短少了中介那局部内容。其格式可以参考中介的居间合同,或许间接到中央的疆土房管局网站的“信息地下”栏目的房地产管理相关下载处,下载《××市二手房预定买卖及居间效劳合同》作爲参考。

签署书面协议时,次要关注四个方面,是产权状况、房产总价、买卖税费及日期,其中要留意的是书面协议外面要明白买卖税费单方如何分担。日期也是十分重要,像交定金、过户、交楼工夫,确定日期才干够保证买卖顺利停止,例如规则赎楼要在45天内做完,首期款在签完合同内7天做银行监管等。交付首期之后,就可签署疆土房管局的正式二手房买卖合同。

风险提示:

1.假如房产有共有权人,要让共有权人一同签字,防止前面呈现共有权人不赞同出售招致买卖存在失败的能够;

2.假如有租约的,应该让租客签署保持优先购置权的证明,防止租客以进犯优先购置权爲由招致买卖失败;

3.假如房产有较爲宝贵的家私家电,在合同附表中对家具家电的状况加以详细描绘,例如家具家电的品牌、新旧水平等,有必要的话还可以附上家具家电的照片,以防交房时呈现货不对板的状况;

4.假如该房产附有户口,要在签署合同时写明户口迁出的日期及违约条件;

5.要明白违约责任,特别是在目前房价下跌的状况下,业主违约的几率增大,明白违约责任才干保证本人的权益。

第6步:选银行和办按揭

假如不是一次性付款,买家还需求到银行做按揭存款。去银行做存款请求需求买卖单方到场,要带下身份证原件、支出证明、买卖合同。请求存款时间接找到银行的客户经理,说要做房产按揭,他就会帮助处置。普通来说当天就可以确批复。但有时分高的银行需求再评价,普通会延伸二三个任务日。不过在操持按揭前,买方需求本人心里有个数。至于定金、首期款的银行监管,也可以在请求按揭时同时操持,以免来回跑腿。

至于银行的选择,中介人员引荐说四大国有银行的存款额度会较宽松,而且办事效率会高一些。至于利率能否能下浮,每家银行执行的政策根本分歧,所以并不需求更多思索。

风险提示:

1 .假如存款额度达不到预期,买家需求做好领取更多首期款的预备,否则买卖不成将形成违约;

2 .目前二套房贷有收紧趋向,有能够呈现存款批不上去的状况,那麼爲预防该状况发作后单方发作纠纷,可以在合同中商定处理办法,例如是解除合同还是赔偿违约金等。

二手房购房落户流程、期限及请求资料


二手房买卖交易流程

第1步:过户及交税

购房过户时,需求到房产所在地的产权注销中心去操持过户手续。买卖单方需求带下身份证原件、房产证原件、二手房买卖合同。普通递件后,拿到回执业主就可以让银行放之前监管的定金。

交税时,假如合同商定是各付税费,那麼两人必需同时到场;假如是业主实收,就只需求买家到场。至于拿新证,一次性付款就可以间接拿新的房产证;假如是按揭存款拿的就是房产证复印件,银行也会自动去疆土房管局操持抵押手续,在5个任务日后放尾款给业主。

风险提示:

1.房地产的风险责任,产权转移前由转让人承当,产权转移后由受让人承当。也就是说过户后房屋呈现损害等风险,是由买方承当的,所以买方需求在过户前细心确认房子能否有质量成绩;

2 .目前房价下跌,有业主会以虚伪债权爲由让法院查封房产,让过户时期的房产买卖终止,买方可以在合同中添加一条条款,商定假如在过户中因业主缘由房产遭到查封,那麼视爲业主违约,必需承当违约责任。

第2步:后续事项

交房普通就触及物业、水电、有线电视、燃气等交接,假如房产外部还有家具家电,还要核实清楚能否有被改换或搬走,之后业主才交钥匙,正式完销售易。而上述的水电等交接,就要辨别到管理处、税务局、有线电视台、供电局等部门去操持,单方应预备好房产证复印件、身份证等。次要的是之前有签署《交房保证金协议》,假如房子外部家具家电完好,就交回给业主保证金。假如家具家电的确有缺失,那麼经过单方协商后可以在保证金外面停止抵扣。

风险提示:

1.假如交房时家具家电呈现损坏甚至被搬走,而交房保证金无法补偿时,买方通常很难找到卖家去索赔。所以在现在商定交房保证金时,尽量把保证金的数额做大;

2.户口成绩也是交房时容易无视的中央,所以在交房前,要在房屋所在地的公安局查阅业主的户口能否曾经迁出。

责任编辑: renlijuan

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