绿庭投资俞乃奋:中国核心城市已进入存量房时代

　　“中国房地产还处于改革转型中，目前核心城市很多存量资产还可以进一步提高资产效率。如很多零售商业有转型提升过程，低附加值的工业厂房可以进一步进行改造。中国的核心城市已经进入了存量房时代，这也是很多企业发现的机会。”在日前举办的复旦首席经济学家论坛上，绿庭投资(600695.SZ)董事长俞乃奋接受第一财经记者独家采访时表示。

　　随着一二线核心城市的土地存量越来越少，很多企业开始不断面临土地项目资源难以获取与规模发展的矛盾，掘金存量房市场成为越来越重要的一个版块。

　　存量房时代机会

　　链家研究院院长杨现领认为，2016年的房地产市场， 二手房交易大致有5万亿的规模，租赁有1.1万亿到1.5万亿左右的规模，加起来超过6万亿。再加上围绕存量房的城市更新改造，还有大量存量土地的开发，中国整体上正在快速进入到存量房的时代。

　　考虑到中国的城镇化还没有结束，一二线城市的人口吸引能力还在继续，而核心区的土地越来越少，存量房迎来了黄金时期。

　　“从目前市场看，大部分城市都面临商业和办公的供应过量，因此如何提高他们的效率将成为我们关注的重点，这是一个很好的商业机会。”绿庭投资总裁龙炼告诉记者。

　　“在土地集约趋势下，国内还是可以借鉴西方国家的一些经验，挖掘更多利润。比如东京和纽约，其工业用地占比不到5%，但是一平方米土地的产值是国内的两倍。这意味着国内土地很多为闲置，工业土地上产生的价值还可以有很大发展的空间。”戴德梁行亚太区董事局主席张国正告诉记者。

　　中国房地产及住宅研究会副会长顾云昌表示，过去城市中工业用地占地太高，现在则通过盘活工业用地、产业用地来变成住宅用地，或者通过棚户区改造、旧城改造来增加土地供应量。在大城市控制人口的基础上应该好好分析怎么样来增加土地供应量，缓解市场供需矛盾。

　　正是由于这样的情况，目前越来越多房企关注到了存量房市场。克而瑞研究认为，不少企业蜂拥而至，但是改造项目持续周期较长，资金占用时间久、成本高，对于企业的资金实力也是一大考验。

　　掘金不动产投资服务

　　“ 存量房时代来临之后大家会关注房子的使用价值，关注到房子附带的服务和生活方式，因此很多老旧物业的改造将产生更多的价值，消费升级带来了房地产的需求升级。”龙炼告诉记者。

　　龙炼认为，目前对于旧楼改造和不动产投资的需求越来越大，这个将成为公司的主要发力点。

　　“基于目前的市场，我们主要拓展了不动产投资管理、不动产资产管理、不动产投资银行、不动产新型金融这四大业务，主要是通过以前的开发经验来进行一些资产管理，并通过我们的金融团队对接更多的不动产投资业务，服务项目方。”俞乃奋说。

　　俞乃奋认为，目前城市的不动产效率还可以进一步提高，比如很多购物中心目前都是过程，还可以进行改造提高价值。

　　“国外房地产投资是专业的领域公司来做，但是国内还没有，未来服务不动产的公司越来越多，这个就是我们希望去掘金的地方。”俞乃奋告诉记者。

　　根据绿庭投资半年报显示，截至本期末，公司管理 的资产及承揽业务资产管理规模超过人民币 50 亿元，相比去年底增加了约 10 亿元，主要是因为公司承揽的资产管理业务规模增加，具体包括参与政府产业基金，设立不动产债权投资基金，以及境 外不动产股权投资基金等。

　　世邦魏理仕的统计，2016年中国可投资商业地产规模达3.4万亿美元，排名全球第二。据高和资本统计显示，2016年中国商业地产证券化的规模500亿元。

　　目前市场还处于蓝海，安信证券研究中心副总裁、首席地产行业分析师陈天诚认为，REITs发展目前面临的问题在于相关法律、税费、配套的估值评级制度等方面不完善，解决这些问题可以参考国外公募化、标准化、市场化和建立公正中立的评估体系的做法，预计未来将很快出现。

　　“不动产投资服务公司在国外规模很大，目前市场还有很多可以发掘的地方，这个才是我们未来的方向。”俞乃奋说。