揭秘公摊面积的潜规则 你家的房被“吃了“吗

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　　被“吃掉”的房子——细数公摊面积里的“潜规则”
　　
　　买一套100平米的房子，并不代表就有实实在在100平米的使用面积，房屋面积缩水，很大一部分原因是因为“公摊面积”。无论是普通住宅还是别墅产品，都有所谓的公摊面积，但是这个面积具体如何计算，大多数购房者都是一头雾水，今天，小编就为您详细破解公摊面积里那些“潜规则”。
　　
　　公摊都“摊”的啥？
　　
　　公摊面积即每套(单元)商品房依法应当分摊的公用建筑面积。
　　
　　公摊面积=商品房的建筑面积-套内建筑面积
　　
　　1、电梯井：尺寸按照电梯选型来确定，井壁上安装电梯轨道和配重轨道，预留的门洞安装电梯门。
　　
　　2、管道井：走各种管道的空间。有垂直的，也有水平向的；有贯通的，也有分隔的。
　　
　　3、楼梯间：容纳楼梯的结构。包围楼梯的建筑部件(如墙或栏杆)，同时它还是一个相对独立的的建筑部分，联系整个建筑的交通运输。
　　
　　4、变电室：小区的电力系统中对电能的电压和电流进行变换、集中和分配的场所。
　　
　　5、设备间：是在每一幢大楼的适当地点设置电信设备和计算机网络设备，以及建筑物配线设备进行网络管理的场所。
　　
　　6、公共门厅：进入住宅后的一个较大公共空间，属于室内空间，采暖和制冷要求一般按建筑物功能要求设置。
　　
　　7、过道：住宅套内使用的水平交通空间。
　　
　　8、值班警卫室：设在小区大门口一侧的门房，警卫室外门口处还有升降栏杆。
　　
　　9、共用墙体：住宅主体承重结构部位(包括基础、内外承重墙体、柱、梁、楼板、屋顶等)、户外墙面等。
　　
　　除此之外，仓库、车库车道、供暖锅炉房、作为人防工程的地下室、售房单位自营、自用的房屋、管理用房等不会计入公摊。
　　
　　被“吃掉”的房子——细数公摊面积里的“潜规则”
　　
　　公摊面积如何计算？
　　
　　计算公摊系数：需要分摊的公共面积之和=总建筑面积之和-各套内建筑面积之和
　　
　　各套内建筑面积之和=套内建筑面积*总套数
　　
　　公摊系数=需要分摊的公共面积之和/套内建筑面积之和
　　
　　公摊面积=公摊系数*套内建筑面积
　　
　　需要注意的是：套内墙体面积包含户型内部的分隔墙(按照投影面积全部计算)，两户之间的分隔墙(按照投影面积的一半计算)，外墙(按照投影面积的一半计算)；封闭阳台按照全部面积计算，不封闭阳台按照一半面积计算；
　　
　　众“摊”多少才合理？
　　
　　普通住宅类公摊率：7层以下住宅为7-12%；7-11层住宅为10-16%；12-18层住宅为14-20%；18-33层住宅为16-24%；
　　
　　别墅类公摊率则为1-8%。别墅是包括地下层在内的最多三层的独栋住宅形式，带室内车库。一般来说独立别墅没有公摊面积，联体别墅有较少的公摊面积。公用面积分摊的原则是仅存在于本楼内部并与本楼建筑结构存有连接的部分，并且仅向本楼居住者提供非营利性服务，不符合此条件的建筑不得计入公摊面积。
　　
　　那么，公摊面积是不是越小越好呢？答案是否定的，因为低公摊情况下，社区配套的公共设施规模也会大大缩减，公共的楼梯、过道、门廊等会出现狭窄阴暗的情况。所以说，低公摊面积是以牺牲社区的居住品质为代价的，也不值得提倡。
　　
　　公摊面积避险三招
　　
　　招式一：索取公摊数据
　　
　　在签订购房合同时，让发展商出示有关计算公摊面积的数据，包括整幢建筑的建筑面积、套内建筑面积之和、不应分摊的建筑面积等基本数据，也可以要求发展商列明公摊公用建筑面积的具体项目以及各项目的面积，这样业主可以通过数据求出公摊面积，以明确自身的权益。
　　
　　招式二：查阅有关资料
　　
　　业主们有权自查或者聘请律师向设计单位、规划单位、测绘部门等机构查阅所购房产的相关文件，比如最终设计图纸或者最终设计方案、最终面积测量报告、各种数据的计算方式及其文件等等。
　　
　　招式三：在购房合同中约定公摊面积
　　
　　《商品房买卖合同》第三条和附录二中有关公共部位和公用房屋分摊建筑面积的条款，购房人应当在合同中约定公摊面积的数字，并在附件二"有关公共部分与公用房屋公摊建筑面积构成说明"中，详细约定公摊的具体部位、面积大小。特别是有关共有建筑分摊部位变更的情况，约定得越详细，对购房者就越有利。一旦发生纠纷，购房者就可以以合同约定来保障自己的利益。