有钱人说房价会跌？小户型房产需求将减少

这波长假跟好几位有钱人（资产至少超过2000万，一线城市拥有两套房且保持较高年收入）闲聊，都聊到一个话题，房价会跌吗？（投资的角度看）

我比较意外的是，他们的答案出奇的一致“短期会跌，2、3年吧，后面还是会涨的。”

给大家一个选择题：

如果你手握500万，准备投资房产，选择买哪种户型（配套相似）？

两套60-80方小户型；

一套180-200方大户型

楼市“游戏规则”在改变

我想上面那道选择题，大部分人会选择第一项，原因显而易见：同样的钱多一套房产，多一份租金，而且好租好卖，容易升值转手，租金收益稳定。

但是大户型会面对更高的税费、更贵的物业费、为零的租金收入、更庞大的装修费用……

这优劣差距似乎没有对比的必要了，不过他们给了我不同的答案。

首先，国家在对房地产行业进行庞大的革新。

对于国家这轮调控的决心我不再赘述，一轮接一轮的调控升级，就在国庆前还掀起一波调控，都说明这轮楼市调控决心空前。

这里面，有租售同权、共有产权、大力发展租赁市场、房贷利率等等一系列的“连环拳”。

为之照应的一直伴随着一句话“房子是用来住的，不是用来炒的”。

我的理解是，国家在想尽办法解决“住的问题”，而且今年进展特别快。

目前看，突破“住的问题”，有两把钥匙，一个是租赁，一个是共有产权。

其中共有产权是一个十分有诱惑力的模式。

共有产权不是新概念，不过这次北京的共有产权房关注度极高，原因是销售价格低于同地段、同品质商品住房价格水平，并只要购买50%的产权就能获得使用权，而且也能出售所持份额。

简单来说共有产权就是，政府出钱帮你把房子面积扩大一倍有余！

不过这样的福利只是属于锦上添花，惠及有一点存款的刚需，至于连一点存款都没有，就要依靠租赁市场的大发展。

9月28日，国土资源部宣布，全面启动利用集体建设用地建设租赁住房试点。确定第一批在北京、上海、沈阳、南京、杭州、成都、合肥、厦门、郑州、武汉、广州、佛山、肇庆等13个城市开展利用集体建设用地建设租赁住房试点。

这个政策影响会十分深远。

表面上看，是大幅提高租赁房的供应量。但实际上是在突破“小产权房”这片空白。

别忘了，在推动租赁市场时，一个很重要政策是——租售同权，用利益诱惑“小产权房”、个人租房全部“上网”，进一步铺平房产税的道路！

从投资的角度看，共有产权、租售同权、发展房屋租赁等等解决的是刚需，减少的是小户型房的需求。而房产税是限制持有数量的“达摩利斯之剑”，短期没来，但始终会来。

其次，中产阶级的消费升级。

瑞信2015年一份财富报告就说，中国有1.09亿人属于中产阶级。虽然对这些数据的真实性和权威性有所怀疑，但可以肯定的是，中国拥有着全球最庞大的中产阶级数量，并且还在快速增长。

而由中产阶级引发的消费升级正在推动中国经济增长结构的根本性转变——消费已经取代投资成为中国经济增长的第一驱动力。数据显示，2016年最终消费支出对GDP增长贡献率高达64.6%，创下历史新高，接近发达国家70%的平均水平。

要注意的是，这轮中产阶级的升级消费特征中，最明显的是对品质生活有更高的要求。

放在房地产上，就是对大房型的改善型需求。特别随着二孩的放开，适龄的中产阶级会对大房型产生越来越大的需求性。

总的来说，政府在加大马力解决刚需问题，用各种手段来化解“住的问题”，间接上将会剧烈减少对小户型房产的需求，而同时大批有钱有需求的人会把目光转移到大房型上。

所以，在这轮调控之后，下一轮楼市的投资焦点很可能将是大户型房产。