哈尔滨

货币贬值买房举步维艰 平民“钱生钱”之路在何方?

2017年10月11日来源:安居客行业动态阅读数:2457责任编辑:wangwei

10月9日,人民币兑美元中间价报6.6493,较上一个交易日贬值124个基点,连续六日下调。这就奇怪了,人民币贬值和我们普通人民有什么关系?
 
有关系!人民币贬值通常分两种:一是对外(对美元)贬值,同样一张人民币能换到的美元变少了,直接影响是出境旅行、购买境外产品(比如代购)、留学等费用徒增,比如你看在香港买化妆品是不是没有2年前划算了?一是对内(国内)贬值,通常是通货膨胀。不知道你们有没有明显的感觉:工资不涨,物价涨了?存款不变,能买的东西越来越少了?
 
 
当然,现在也很少有人把钱傻傻地存银行收利息了,而是选择把钱用出去让“钱生钱”。比如近几年,不少人高胆大眼宽心细的人通过各种方式, 或投资或理财或买保值产品赢得生钱之机。
 
“钱生钱”之路曾条条大路通罗马,但是在目前经济环境下,股市一熊熊几年,楼市“四限”限得宽……哪些路堵上了?哪些路还行得通?哪些路口又出现了三岔路呢? 
 
 “最”过时的“钱生钱”——银行 
 
银行从主流走向非主流,是历史必然。举个栗子:有人说80年代的1万元相当于目前255万,而有人计算80年代存1万元到银行,现在连本带息取出来也不到2.5万。事实证明,这些年的通货膨胀,存在银行的钱确实在“掉价”。
 
 
传统意义上的银行目前被很多人当成中转站,发工资了暂时存着,购物了立即用掉,甚至中转作用也渐渐被余额宝/微信取代。虽然银行在不断更新理财产品,但没有更大的吸引力,银行和投资理财很容易便会形同陌路。
 
“最”偶然的“钱生钱”——股市、彩票
 
彩票和炒股带有一点博弈性质,具有很大的偶然性。彩票是个别人的发财梦,几乎所有“花2元中几千万”的故事都在新闻里。你身边找得出三五个中大奖的例子?
 
 
股票则是用股市里多数人的钱让少数人做致富梦,比如最具戏剧性与现实感的2015年,数月之间,A股从牛到熊,大盘从5000+点跌落3000点以下。笔者有朋友1个月之间投入6万赚了12万,也有朋友先赚了10万,最后把父母给的20万婚房首付款先后赔进去一分不剩,这样的例子遍布你我身边一搜一大把。于股市,当然也有少数赚到钱的,更普遍的是那其中大部分人。要走彩票/炒股之路,就看你运气如何了!
 
“最”具人气的“钱生钱”——余额宝
 
在银行利息低,股市风险大地情况下,很多小有存款的人折中选择了一些利息更高、风险更低的方式来进行理财投资,比如余额宝等理财产品,最高时期可存入100万余额,初期年回报率超过7%,一年算下来获利不少。
 
即便是利率下降不少的今天,很直观的利息结算:目前四大行银行定存1万1年期利息为175元,而余额宝1万块每天利息在1块左右,1万块1年利息可得365块,差不多是银行定存2倍,且在需要时可以自由提取,何乐而不为?在通货膨胀的年代,不赔即是赚,赚到当运气好。
 
 
但令人沮丧的是,余额宝利息奔跑的速度渐渐慢下来了,并且越来越不能和物价上涨、通货膨胀的速度相提并论,另外略担忧的是,它虽然有阿里巴巴作为强大后盾,但并没有以国家为后盾的四大行那么坚挺。更重要的是,天弘基金发布公告称自2017年5月27日起,将个人持有余额宝的额度上限从100万调整为25万元。你看,指望余额宝“钱生钱”说变就变了!
 
“最”可观的“钱生钱”——房产
 
银行存款太鸡肋,股票风险大,余额宝说变就变,与此同时,中国房地产发展迅猛,越来越多人优先选择房产作为“钱生钱”产品。可是目前的市场环境下,房产这条“钱生钱”的路还行得通吗?
 
 
1)置业变难:调控进入“四限”时代 
 
过去几年中,多个城市房价上涨几乎是翻了个翻,且大部分房产作为实物产品安全看得见、可租可售双线择一回报。少数人在房产中获得较大回报之后,越来越多的人将余额砸进房产谋求高利益。这种看得见的房子,似乎在这种期待中成为投资理财者的优先选择。
 
 
 
 
 
 
 
在买房激进高歌之时,一纸调控让楼市风云变幻。据经济日报统计,截止10月3日,一年之间全国已发生150余次调控动作,范围遍布全国100余个县级以上城市, “限购+限贷+限售+限价”成为越来越多城市共同的选择。据安居客统计,截止2017年9月25日全国已经有41个城市出台了限购政策,具体限购城市城市包括北京、上海、广州、厦门、成都等城市,进行调控的二三线乃至三四线城市增多。
 
随着“四限”时代拉开序幕,买房难,投资更难。
 
2)准入门槛:住宅关门公寓靠边 商铺风骚
 
正要大展拳脚之时,揣着大把的钱进不了门,突然给你和市场之间修了一堵墙,两扇门还关了一扇,购房者挨个排队进门验资格,这就尴尬了。外地的?不行。三套房?不给贷款。有房?预售证慢慢发。限价?全款优先。
从准入门槛来看,住宅门槛当然是最高的。以北上广深来看,需要连续缴存5年社保,二套房首付均在50%以上。而准一线城市成都,13个限购区只能新购一套,且需要成都本地户口或者2年社保,其中二套房首付达到6成/7成。
 
 
(新政逐步升级)
 
而公寓?并非不可进,松中有紧。随着住宅市场关上一半的门,投资型购房群体被挤压至公寓产品中。以成都为例,3月公寓销售面积达到14.1万㎡,环比上升91.4%,同比上涨74.9%。但随着3月北京叫停“商改住”,广州(330)、成都(421)、深圳(512)等城市纷纷加入公寓严控行业,政策规定商业办公类项目不得擅自改变为居住用途,不得接入天然气……多项规定令公寓门槛提高,前途扑所迷离,部分投资者也望而却步。
 
从政策层面来看,相对而言商铺门槛是最低的,只要你具备足够的资金,便可引领一股风骚。
 
3)投资效益:商铺回报期长 
 
投资者首先看重的当然是回报,钱到底能生多少钱呢?以成都为例,100万购买一套套二住宅,装修花15万,租出去2000元/月, 5年保守估计获取租金12-15万(考虑涨房租)。而100万购相同区人气地段20-40平商铺,月租金3000-1000元/㎡,2年左右租金则约可达到住宅5年收益。不同城市不同繁华商圈里,商铺与住宅汇报差距或许会更大,回报对比或许更甚。
 
4)产品灵活性:住宅受限3年期 商业转让更灵活
 
投资者不仅要考虑投资回报也要考虑产品转让的灵活性,如果投入进去无法转让就不叫投资叫单纯置业了。而住宅恰恰在这方面有所束缚,全国多个城市商品住房皆明文规定不满3年不能转让,比如成都、郑州、南京。这一点,公寓和商铺则方便得多。
 
 
(2015.1-2017.7成都商铺成交与供应走势)
 
以成都为例,虽然近一年多项政策严控楼市,但商铺供应与成交依然曲线分明,数据活跃。其成交与转让和住宅产品相比更显便捷。
 
5)风险PK:住宅趋保守 商铺靠眼光
 
但凡投资就一定有风险的,比如上面所说的租金回报并不是绝对的,是建立在人气基础之上的。以常见的社区底商为例,一个商铺从诞生到发热发光,不仅需要在地段、租金上面有需求,还依赖于住宅小区入住率,周边社区竞争环境,铺面与周边人群需求的匹配。“死铺”情况屡见不鲜,大源曾经就是典型代表,购物中心里九方也可作为前车之鉴。
 
说到这里,想必你银行的存款在蠢蠢欲动了吧?安居客分析师还是想提醒大家:投资有风险,拿钱需谨慎。但在目前的市场环境下,放在银行不倒还不如买房,买房不如买铺。但买什么样的铺,就要看各自的眼光了。
 
商铺虽然整体有更高回报,但后续是否高光,发展有多大空间,下手之前的前期品鉴尤为重要。买铺之前多选铺,选铺之前多看铺,货比三家总归不会错的。

  • 意向区域
  • 价格