还相信楼市几年一轮回的说法吗？

大禹治水，疏堵结合。

自2016年国庆前后以来，全国多个城市陆陆续续出台相关楼市调控政策，主旨精神一直没变，就是收紧收紧再收紧！一路疯狂的全国楼市，终于在强大的行政令下得到遏制。

当然了，这可不是房地产市场本来的样子，相关部门只是用行政强制手段，从供给、需求侧，强行限制，为房地产市场争取时间而已，房价上涨的内在逻辑从未消失过。

今天要跟大家谈的主题是：今后楼市还会处“涨涨跌跌”在循环通道之中吗？

有业内人士指出：“房地产3年一小周期，5年一大周期，目前来看市场秋风来袭，寒冬将至，投资客守护好手中的现金，等待复苏行情，届时还有机会”。

图片源自网络

首先亮明看法，笔者对这样的观点是持怀疑态度的。对近些年的楼市走向，为大家梳理一下基本脉络：

98年房改后，商品房市场出现，理论上商品房可以自由买卖， 20年过去，事实证明，关乎到国计民生的房地产市场从来就没有完全自由过。

近些年来房地产市场确实经历了起起伏伏行情，政策跟在市场屁股后头一路狂追，大有一限就跌，一放就狂之势。回过头来看这些年，确实存在几年一轮回的行情，

2008年金融危机波及楼市，开始出现低潮，紧接着2009年楼市毫无逻辑的暴涨（金融危机还没有缓过神来）；2010-2014年，一二线楼市相继出台调控新政，楼市开始由波峰进入下行通道，2011年更是跌入谷底；时间到2014年底，2015年初，全国楼市库存高企，一系列有助于去库存的政策相应出台，首先是各大城市相继放开限购，紧接着营业税5改2等等有利于市场的新政一通招呼，这就迎来了2015-2016年房地产市场“大年”，全国一二线市场一路飘红；这不，当局看出大量热钱往房地产涌所产生的危机，立马启动调控，2016年国庆节前后，一二线城市再度进入调控年，随后南京、苏州、合肥、杭州等城市楼市急刹车，楼市再度进入下行通道。

南京楼市主编李子墨先生用一副对联为这几年楼市走过的路进行了形象总结：

上联：去库存时热情招手让你进去；

下联：都进来后麻利关门谁都别跑；

横批：冻房之夜。

楼市即政策市，顺势而为的投资客，成了时代的弄潮儿，个人资产飙涨，赚的盆满钵满，早已实现了人生的财富自由，而那些保守的刚需客，手握两代或者更多代人的血汗钱，盼望房价下跌，等来的是一路狂奔的房价，看清形势的人决定长痛不如短痛，一咬牙一跺脚买了套房，做好毕生为房子奋斗的准备，而那些被时代抛弃的人，再也没能留在这座城市，黯然退场。

以上一段，让人感慨不已，围绕着市场的起起伏伏，政策大有朝令夕改之意味。但笔者认为，这一次与以往都不一样，未来楼市的“周期论”或将彻底破产，投资客的生存空间堪忧。

首先看大环境，自去年9月底以来，从“五限令”到“购租并举”到“租售同权”，已有超百城发布150余次楼市调控政策。

感谢安居客兄弟城市制图

感谢安居客兄弟城市制图

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可见高层对未来楼市态度很明确——“调控坚决不放松！”

光有行政限制并不能实质性的解决问题，这从2010年的调控结果就能看出一二，这一轮调控不同以往以及精华之所在即其在供给侧所做的大量文章，其中有关激活租赁市场方面可谓亮点频频；

2017年7月17日下午，广州市政府正式发布《广州市人民政府办公厅关于印发广州市加快发展住房租赁市场工作方案的通知》，赋予符合条件的承租人子女享有就近入学等公共服务权益，保障租购同权。

经分析，广州的“租购同权”象征意义要大于实际意义，覆盖的人群基数要小很多，并不是所有的租客都能享受到该项权利，但该举措释放出强烈信号，未来租户与本市户籍居民的“平权”路上，迈出了坚实的一步。

紧接着，九部委联合印发了《关于在人口净流入的大中城市加快发展住房租赁市场的通知》，要求在人口净流入的大中城市，加快发展住房租赁市场。选取了广州、深圳、南京、杭州、厦门、武汉、成都、沈阳、合肥、郑州、佛山、肇庆等12个城市作为首批开展住房租赁试点的单位。

另外，人口净流入的大中城市要支持相关国有企业转型为住房租赁企业，积极盘活存量房屋用于租赁。

还有更重磅的，利用集体土地建设租赁住房！

高层相关政策的执行在有条不紊的推进中，北京、上海两市已经展开前期试点，沈阳、南京、杭州、合肥、厦门、郑州、武汉、广州、佛山、肇庆、成都11个试点城市也将紧随其后，启动试点。

租赁市场的房子基本是用来居住，大量租赁住房上市，解决了城市中奋斗人群的居住问题，这类刚需族居住需求得到满足，买房意愿自然不如从前强烈，而那些手握多套房的投资客，等待低买高卖的愿望或将落空，这是投资客与刚需族的博弈，以往处在弱势一方的刚需族将夺回话语权。

一旦投资无利可图或者面临更大的风险，房地产市场格局将发生重大调整，笔者相信，这一轮调控，高层在用行政干预换取更多的时间，待大量租赁租房入市，租赁市场形成有效监管，大量商品住宅用地上市，形成高端有市场、中端有支持、低端有保障可持续发展的房地产市场，届时房地产投资客这个物种是否存在，就要打一个大大的问号。

最后，再说一句，房地产大起大落的逻辑或将被改变，但土地等资源因其不可再生性，未来不太可能出现大幅波动的行情，不要浪费调控带来的刚需买房窗口期，有机会赶紧上车吧。