许高：租赁行业市场主体变化飞快 困惑普遍存在

　　随着“租购并举、租购同权、农村集体建设用地入市”等新政出台，租赁市场迎来大爆发，也面临诸多挑战。
　　为此，2017年11月9日下午，中国网地产特别举办“地产红人汇”论坛，就“租赁在风口，如何飞上天”这一话题邀请业内专家一起畅谈分析。
　　在投资圈发展多年的许高（小饭桌旗下FA业务品牌凡卓资本的资深投资经理），一直关注着房地产企业互联网化的机会，在他看来，今年的租赁行业，变化着实飞快。

　　在今年以前，许高所代表的资本市场，基本都是偏VC、PE模式，更互联网化、偏风险投资类型的基金。他们对房地产互联网化的关注点在于：都有哪些机会？什么样的企业有很好的增长点？
　　因为房地产是一个重资产行业，不管是很多交易类型的平台，还是很多优客逸家、you+等等经营得不错的品牌公寓，他们在经营中，都遇到了挑战。且在VC投资行业有一个惯例：项目到了第五年之后，基本上就进入一个股权的回购期限。而很多品牌公寓企业从初期投资到现在，早已经过了五年，却还离上市遥遥无期，对于VC来说，投资是有些遥不可及的。于是，在这么一个行业大背景下，像VC、PE这样一类市场从业主体，对于做房地产行业的投资，包括做租赁相关的投资就会少而又少。
　　但今年，由于宏观层面开始鼓励不同市场主体于资金进入租赁市场，资本市场对于这个行业又重新动心，许多人都坚信这里蕴含着新机会。
　　市场主体变化太快 行业普遍谨慎而困惑
　　对此，许高觉得，“存不存在机会”首先要看两个大方面。“一个是未来的市场主体和格局是怎么样的。现在大家可以看到最早这个行业长租公寓从民营主体到现在大规模转向一个以国家主导的政府、银行多层次的参与主体来加持的特别重资产的领域，所以今天我们看未来的市场供给，很有可能大规模的来自于例如说像国企、央企的存量房产，包括很多大的地产上市公司他们所持有的土地以及他们所持有的存量没有经营很好的一些物业。当这些资产大规模进入市场的时候，我们目前来讲还是有点难判断这样的主体未来对市场是什么影响”。
　　许高认为，政府和地产商持有的租赁物业，很多时候是政策性的，未来它的租住客群不一定像现在自如这样的客群，是采取市场化地投放广告，或者市场化地招募租客，“可能以后中字头开头的地产商，所服务的租客会划定特殊身份范围，比如大学毕业生、海归身份等等各种市场主体”。
　　另外，谁会成为主导的租房交易平台也是令许高觉得需要谨慎思考的问题。“很多人都看到了房地产行业金融的机会，大家都想把银行的钱弄进来做租赁。以前像自如、优客逸家这样的企业，是拿不到银行贷款的，只能通过类似于P2P或者一些中间夹层的方式找到银行的钱。但现在这个市场格局，因为有了国家的主导，所以银行拿了很多大资本进来做这个事情，整个资金成本发生了底层的变化，这个市场格局也会有和我们过往看到的不一样的地方”。
　　宏观的积极导向对于资本市场的自由度，也起到了不小影响。例如，未来某区域市场租金是3000元/月，但政府指定价是2000元/月，那企业的租金回报率怎么算？这些新出现的问题，让包括许高在内的企业家、投资人，都变得困惑而小心翼翼。
　　行业机会：三方联网与智能化升级
　　那么，这个行业的机会到底在哪里？
　　许高分析认为，一个机会在于业主、租赁者以及互联网服务主体的三方联网。“所有人都知道有租房备案这个事情，租房人要取得北京居住证，但是为什么大家都不去办这个事情呢？因为太麻烦了。所以未来，互联网化的服务商会有机会。要么是像自如这一类的品牌经营化的市场主体去做这样的服务，它要找政府备案，我拿了房子，就得通过一个网络平台去登记、备案，找到一个租客也得备案，中间的整个合同要能够阳光化的去做相关的连接。要么就是中介公司，经纪人去找业主也好，带客户看房签合同也好，现在都是没有网络连接的。从现在到未来，各个城市都把租房当成一个监管的事情去做，谁去承担这个连接者，谁去线下连接这些中介公司的经纪人、连接这些房地产提供商，都是很重要的事情”。
　　而另一个机会，他认为在于智能化升级改造空间上。“我相信各位家里如果换了智能门锁都有感受，你有智能门锁这个事情好太多了。所以即便未来不管是政府还是其他市场主体，在推动开发商去开发新的物业，经营新的增量租赁房源的时候，一定有很多智能化升级改造的空间。比如以后大多数人的门锁都会是智能门锁，会用智能电表，租赁房源里甚至会有智能净水器、智能洗衣机等不同的智能化的服务。这些东西可能未来是一个很有增量空间的地方”。