闫旭东：租赁市场大风口下 运营方要聚焦价值再造

　　随着“租购并举、租购同权、农村集体建设用地入市”等新政出台，租赁市场迎来大爆发，也面临诸多挑战。
　　为此，2017年11月9日下午，中国网地产特别举办“地产红人汇”论坛，就“租赁在风口，如何飞上天”这一话题邀请业内专家一起畅谈分析。
　　在本次论坛上，云房数据创始人闫旭东就租赁市场的发展与变化进行了深入的分析。

　　关于农村集体土地入市
　　谈及房屋租赁行业，闫旭东坦言其的确是个大风口。长租公寓或者租赁市场，目前主要来源于现有的存量房。但是未来的供应将集中在先期土地、农村集体建设用地、现有存量房及酒店、商业楼宇、工业厂房改造等。
　　关于农村集体建设用地入市，闫旭东表示经营性土地全面走招拍挂的时候，研究界已经在讨论农村集体建设用地。十六届三中全会、十七届三中全会、十八届三中全会都很明确农村集体建设用地入市，所以这种趋势挡不住，势必会带来大量的未来新增的供给。这个新增的供给一定是会冲击现有的市场的。所以现在投资长租公寓要好好分析分析，到底从哪一个角度去入手。
　　关于租赁市场的产品改造
　　从需求角度、房源变化来讲，对于租赁市场产品的改造，已经和以前大不相同。尤其是年轻人，要求和想象的生活方式都不一样。诸多长租公寓提到的盈利模式和商业模式，就在于是不是能抓住他的生活方式、生活模式的变化。
　　闫旭东提到，从租赁的角度来讲，人口净流入或者租金上涨的城市大概有40几个。链家的数据也很明显，二手房出售之前，60%是空置和出租，自住的只有40%。所以市场总体上的房源量相对充足，只是这些房源没有激活。
　　所以存量改造，关键在于本身的改造能力，而不是首先考虑成本的控制能力，还是看产品、运营、获客、出租率等等。生活方式的改变，是对提高消费的补充。
　　关于未来租赁的发展与变化
　　未来租赁是变化的，对房地产行业来讲，是要进入一个新篇章，原来的开发要变成租赁。
　　从未来发展的角度来讲，闫旭东提到不管是分散式还是集中式租房，一定是品牌型的公司去运营，它的聚集度是有非常大的成长空间。
　　闫旭东指出，房租涨幅是被房价所带动的，大概持续期是半年左右。以去年为例，房价上涨的同时房租涨得很厉害，但随着今年楼市长效机制的影响，北上广深房价增幅下降之际租金也有所下降。针对这个市场的变化，闫旭东表示云房数据想做一个研究、测算，预测一下未来房价哪个城市会掉到什么程度，支撑点是什么。
　　据悉，云房数据目前全国在建楼盘字典涉及到200多个城市，到库数据1.2亿户，并在2006年就开始关注研究租赁市场的投资回报率，从“房屋当期静态租金回报、长期租赁价格回报、转售价与五年周期租金回报”三方面研究，给予租赁市场强有力的数据支撑。
　　关于整体的租赁市场，闫旭东总结为四个字：价值再造。在运营或者拿地的过程当中，能否找到，把价值稳定提升起来，未来租金稳定提升起来，这也是租金市场各家竞争的核心。