同行十载 亿达44.6亿独力接盘瑞安“大连天地”全部股权

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　　牵手开发“大连天地”项目十年后，瑞安宣布退出。
　　11月14日晚，亿达中国、瑞安房地产和瑞安建业分别发布公告，宣布签署大连天地并购协议。交易完成后，大连天地项目将成为亿达中国全资子公司，并将贡献超过200万平方米土地储备。
　　对于这个预期总建筑面积300万平方米、总投资额达300亿元的“巨无霸项目”，若干年前，时任瑞安建业行政总裁的黄勤道曾表示，该项目面积较多，预料未来会引入更多策略性伙伴。现在，大连天地将由亿达中国独立推进。
　　而对于该项目的未来，亿达中国方面充满信心，亿达中国CEO姜修文在签约成功后表示：“公司希望借此机会，拓展大连核心土地储备，为2018年业绩提升储备充足的弹药。”
　　亿达全面接手大连天地
　　据各方公告披露，亿达分别与瑞安房地产及瑞安建业签署收购协议，两项收购总共需花费代价达44.6亿元。
　　其中，包括向瑞安房地产收购大连天地项目公司股东富岸集团有限公司已发行股本的61.54%、境外贷款及可转让境内债务，及买方已有条件同意促使偿还不可转让境内债务，总额为31.60亿元（相当于37.16亿港元）。
　　以及向瑞安建业收购富岸已发行股本28.20%、境外贷款及可转让境内债项；及买方有条件同意促使偿还不可转让境内债项，交易总额为13亿元（相等于约15.33亿港元）。
　　公告介绍，富岸为一间投资控股公司，于本公布日期，由瑞安房地产、瑞安建业及亿达集团分别持有61.54%、28.20%及10.26%权益。富岸则透过其附属公司持有大连天地项目78%权益，而余下22%则由亿达集团持有。于交割后，富岸将成为亿达中国全资子公司。
　　据观点地产新媒体查阅公告，大连天地项目为大连一项大型综合发展项目，预计可发展的总楼面面积约为300万平方米，包括软件办公室、住宅、商业及零售物业、酒店及教育设施。
　　对于此次交易，亿达方面尤为看好项目未来发展，其在公告中称，大连天地项目包括多个办公室、住宅、商业及零售物业部分，而项目项下的未发展地块已经符合相关条件以展开建设。
　　亿达中国CEO姜修文则在签约成功后表示：“公司希望借此机会，拓展大连核心土地储备，为2018年业绩提升储备充足的弹药。”
　　事实上，亿达中国去年曾向观点地产新媒体透露，其接下来公司的目标是，“力争未来3-5年向千亿资产量级迈进”。据其最新业绩数据显示，2017年前10个月，亿达中国的合约销售金额约为54.44亿元，权益合约销售金额约为42.56亿元，同比分别下降约20%、12%。
　　由此看来，大连天地项目或将成为亿达中国未来提振业绩的一大支撑。
　　另据公开资料显示，大连天地项目地处亿达中国多年重点开发与运营的旅顺南路产业带，与大连信息软件园咫尺之遥，gt; 　　按照亿达方面表述，其在此区域拥有显著的集群优势，可享受三大园区的协同效应。主力客户群体在本地区需求依然旺盛，迫切寻求新开盘项目满足刚需及改善型需求。园区租户亦可借新项目带来的更大办公空间供应，得到租赁效能的全方位优化。
　　亿达中国CFO马兰在谈到本次交易时也对观点地产新媒体表示：“在楼市进入比拼土地价格的火热时期，获取位于公司长期深耕区域、主力客户认知度高的土地资源，既符合公司一向稳健的运营作风，又强化了公司对本地区价值提升后所能创造的销售溢价及持有运营潜力。”
　　就观点地产新媒体了解，2017年以来，大连市场呈现量价齐升的乐观局面，土地市场成交活跃，频现，进而推升了区域内房地产企业的土地成本，抬高了大连的入市门槛。
　　“亿达作为深耕大连30年的商务园区专业运营商，在业内有着领先的品牌信誉。本次积极拓展大本营核心土地储备，也在成本上有效规避了招拍挂方式下的高溢价。”亿达方面如是表示。
　　而对于交易的另一方而言，本次出售实为瑞安房地产“轻资产策略”中既定的一步棋，且获利颇丰。
　　瑞安房地产于公告表述，根据本集团自2015年起采取的“轻资产策略”，交易事项可让本集团尽量提高若干到期及/或表现未如理想物业的价值、改善其整体资产周转率，并将其资金循环投入其他新机会。
　　“经扣除税项及交易成本后，预计交易事项将带来出售净所得款项总额约31.02亿元（相等于约港币36.48亿元）并减少净资产负债比率6%。”据观点地产新媒体查阅，瑞安房地产于2017年6月30日的净资产负债率为57%。
　　大连天地走过的十年
　　随着瑞安出售项目股权，大连天地项目将由亿达中国一家独立推进，不过最初，该项目是大连市2006年在香港招商引资的重点项目，由河口湾、黄泥川、山谷、南海头四大领地组合。
　　2007年3月，罗康瑞表示，瑞安已与大连市签订合约，将会伙同亿达集团合作发展大连软件园二期项目，总投资达150亿元人民币。他彼时指出，瑞安主要负责房地产开发部分，瑞安集团签订的合约占项目70%，有关项目将会分期发展。
　　随后2007年5月，瑞安建业、瑞安房地产牵手亿达集团签订协议，成立合营企业富岸开发此项目。富岸由瑞房、瑞安建业及亿达集团成员公司万盈分别持有61.54%、28.2%及10.26%权益。
　　当时三方公告表示，估计项目完成土地所有清拆工程的最后期限为2010年，项目总规划面积26.5平方公里，计划于8-10年间分六期发展。
　　时间走至2009年春天，瑞安方面更新称，对大连天地软件园的投资将从原计划的150亿元追加至300亿元。项目开始进入建设阶段，预计在2010年起将逐步亮相。开发年期从2007年到2020年，建成后可入住人口达30万。
　　与此同时，该项目产品类型也由原来的住宅、软件行业、商业及零售物业，更新为由公共服务、商务会展、软件开发、技术研发、信息服务、教育培训和大型企业专属园区等组成，同时按照国际水准建设甲级写字楼、五星级酒店与豪华住宅等。
　　次年秋天，大连天地位于黄泥川的住宅项目“悦翠台”于10月17日正式预售，首天售出80套别墅，创出首日认购82%的纪录。
　　除售楼收益外，大连天地商业部分彼时亦开始带来盈利贡献，项目内总建筑面积12.9万平“天地.软件园”一期，包括5幢商业大楼，其中两幢涉及4.2万平方米楼面已经入伙，另外两幢4.2万平方米于2011年交付IBM使用。
　　2011年2月，该项目还引入日本三井不动产公司注资2.09亿元持有富岸30%股权。时任瑞安建业行政总裁的黄勤道指，三井持有的20万平方米土地的总投资额估计逾10亿元，每平方米投资7000-8000元。
　　在引入三井之后，黄勤道还称，该大连项目面积较多，预料未来会引入更多策略性伙伴。不过随着此次瑞安的退出，大连天地这个“巨无霸”项目将由亿达中国独立开发。
　　回想过往与瑞安方面的合作，亿达中国CEO姜修文表示：“自2007年以来，从项目规划设计、土地获取，到开发、招商，直至销售、运营，亿达中国都与香港合作方紧密合作、优势互补、共赢共生，不仅成功打造了区域性知名项目，更为达成本次交易奠定了坚实的基础。”
　　而展望未来，亿达中国认为，收购事项将有助集团增加其在商务园发展及营运方面的能力。收购事项亦将使集团得以进一步优化其地区资产、加强集团于大连商务园区的营运效率，以及增加集团优质物业储备组合。