开发商业绩爆发 龙头地产股进一步走强

---

　　各家开发商公布自己的年度业绩，行业集中度再上一个台阶。
　　中原地产统计23家上市房企销售数据显示，上述房企合计2017年全年销售额高达30093亿，比2016年同期的19602亿上涨幅度达53.5%。
　　“未来3~5年地产行业的竞争激烈程度将像以前的家电行业一样，不变的定律是规模即意味着话语权，前30强的企业占据50%市场份额。”中骏置业副总裁王勐说。
　　业绩增长期
　　从公布的销售数据看，大部分公司的业绩出现比较明显的增幅。
　　碧桂园数据显示，截至2017年12月31日的12个月，公司及其附属公司，连同其合营公司和联营公司，共实现合同销售金额约人民币5508亿元，同比增长78.34%;合同销售建筑面积约6066万平方米，同比增长61.89%。
　　此外，为了实现其规模扩张，碧桂园的拿地节奏一直很快。去年12月在济南、镇江、佛山、南宁、南京、大连、珠海等地相继拿地，单月拿地金额超过100亿。
　　万科公告显示，2017年1~12月份万科累计实现合同销售面积3595.2万平方米，合同销售金额5298.8亿元。
　　同样，万科在追求规模的同时也不断进行拿地储备，根据其披露数据，在2017年12月，万科新增了26个项目及4个物流地产项目。其中，新增的26个项目分布于深圳、北京、东莞、泉州、厦门、苏州、扬州、太原、青岛、西安等地，总土地面积约213.4万平方米，总计建筑面积约524.7万平方米，当中万科的权益建筑面积约276.9万平方米，需支付的权益价款177.8亿元。
　　恒 大公告显示，2017年全年，中国恒 大的合约销售金额约为5009.6亿元人民币，较2016年全年的合约销售金额增长34.2%，全年合约销售面积约为5029.9万平方米，全年合约销售均价为每平方米9960元人民币，较2016年分别增长19.2%及12.6%。
　　事实上，行业排名前三的公司销售额均超过5000亿规模，而排名第四的融创则保持了最快的销售增长速度。融创数据显示，2017年，融创实现合约销售金额人民币3652.6亿元(合同销售金额为人民币3620.1亿元，预订销售金额为人民币32.5亿元)，同比增长135.16%;合约销售面积约2229.8万平方米，同比增长194.09%;合约销售均价约人民币16380元/平方米。
　　同样发展较快的还有旭辉集团，根据旭辉公告，截至2017年12月31日，公司累计合同销售(含合营企业及联营公司的合同销售)金额1040亿元，较2016年全年销售额530亿元增长约96%;权益合同销售金额约550亿，较2016年增长约88%。
　　从500亿到1000亿，旭辉的年增长率几乎在100%的水平，此外为了实现未来3000亿目标，旭辉同样开始更多元地拓展土地。2017年12月份，旭辉总计完成了南京、厦门、南宁、沈阳、石家庄、温州、济南、青岛、成都、临沂、天津、太仓等地15个项目的收购，公司应占地价59.11亿元。
　　另一家二线房企新城控股同样发展较快，新城发展控股有限公司发布公告称，2017年全年累计实现合约销售金额约人民币1264.72亿元，为首次超过合约销售金额1000亿元人民币纪录，较2016年全年累计实现合约销售金额增长94.39%，累计合约销售面积约928.28万平方米。
　　中骏置业数据显示，截至2017年12月31日，中骏置业连同其合营公司及联营公司实现累计合同销售金额约332.47亿元，累计合同销售面积191.46万平方米，同比分别增长41%和15%，截至2017年12月31日的年度平均销售价格为每平方米1.74万元。
　　“房地产销售面积与金额再次刷新历史同期纪录，房企也收获历史最丰收一年。房企年度目标完成平均超过100%，大部分房企超额完成年度任务。”中原地产首席分析师张大伟表示。
　　不过，面对激烈的竞争，中小房企情况迥异。
　　宝龙地产公告显示，截至2017年12月31日的12个月，宝龙地产的合约销售总额(连合营公司及联营公司的合约销售额)及合约销售总面积分别约为人民币208.82亿元及156.2万平方米。合约销售总额年同比增加约18.4%，而合约销售总面积年同比增加约6.4%。
　　景瑞控股数据显示，截至2017年12月31日的12个月，景瑞控股累计合约签约销售额(连合营企业及联营企业的销售额)约为183.73亿元，合同销售面积约101.08万平方米，签约销售额同比增长了9.46%，销售面积则减少了25.3%。
　　瑞安房地产数据显示，2017年全年，瑞安房地产累计合约物业销售额及其他资产处置额达到213.66亿元，同比下降7%。
　　事实上，面对行业竞争，中小房企发展速度往往无法和主流房企比，因此出现跑输大市情况，甚至有下滑的情况。

　　规模的诱惑一直都在，抓住了机会，就上了一个台阶，否则就可能被挤下去。

　　地产股走强
　　随着业绩的不断公告，地产股再度成为资本市场焦点。
　　去年，恒 大、融创股价均在香港资本市场表现良好，出现了超过100%的增幅。而今年的A股资本市场，地产股也表现出比较强的实力，泰禾、蓝光等股纷纷出现涨停。
　　以泰禾为例，在最近10个交易日出现5次涨停，股价涨幅接近80%，基本领涨整个地产股。1月8日夜间，蓝光发展公告称2017年净利润同比预增超过40%，随后在1月9日开盘股价接近涨停。
　　事实上，从近期投行和业内的观点看，考虑到房地产公司具备比较稳定的增幅和较强的安全边际，地产股受到更多关注。
　　天风证券认为，市场集中度快速向优质龙头公司集中、龙头公司经营管理优势凸显、大象起舞成现实、行业仍有较好的发展机遇：过去中国房地产的增量逻辑思考为多，一旦行业增速下行，市场悲观情绪较浓，甚至不分优劣地一致看空;但随着行业发展的渐趋成熟，龙头公司的经营管理优势凸显，市占率持续提升，TOP10超25%;TOP100市占率55%，随着一二线城市房价地价的上涨，中小房企参与的门槛越来越高，未来市占率将持续提升，龙头公司大象起舞，规模大、增速快、盈利好，龙头公司业绩基本面有充分的保证。此外，行业在城镇化持续提升、居民改善需求以及棚改等推动下，仍有充分的发展空间。
　　克而瑞分析称，集中度持续提升、政策不确定下降、地产泡沫解除情况下，地产股估值将系统性提升。同时，由于房地产销售的相对稳定性且估值较低，因此受到目前资本市场喜爱。
　　中金证券认为，一二线龙头房企开年将迎来销售亮眼增长。判断2018年全国商品房销售面积月度同比走势将呈现“斜向上M型”，全年累计实现0~5%正增长(超出目前-5%的一致预期)，其中1月及一季度预计同比仅下跌5%。一二线和三四线销售走势的“剪刀差”将更加显著，预计1月一二线销售同比增速将超过10%，而三四线同期将下跌超10%。叠加低基数，一二线龙头开年将延续20%销售增长，全年增速将进一步走高至30%~40%。盈利预期亦将上修，预计龙头房企2018年盈利将分别增长30%，超出目前预期。
　　东方证券地产行业首席分析师竺劲认为，目前A股市场风格明显看重现金流和业绩确定性，预计未来销售增长快，同时业绩增长快并具备持续性的公司将获得市场青睐。