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第一太平戴维斯:今年北京整体房价有望继续回落

2018年01月13日来源:中国新闻网行业动态阅读数:1125责任编辑:haerbin

  10日,《第一太平戴维斯2017年第四季度华北区物业市场报告》(以下简称“报告”)发布会在京举办,第一太平戴维斯华北区新任董事长Anthony McQuade(麦安东)出席并致辞。本次发布会就华北地区物业市场2017年第四季度进行回顾,并对2018年的市场走势做出预测。
  该报告内容显示,2017年第四季度,全市甲级办公租赁需求保持旺盛;北京住宅租赁市场家庭租赁需求持续增长;北京零售市场在伴随消费升级的大趋势下,零售商在“新零售”浪潮下品牌线上线下融合趋势将更加明显;北京销售与投资市场方面,预计2018年内资机构投资者收购目标将会更加多元化;而部分二线城市(天津、大连、沈阳)甲级写字楼市场仍将面临大规模的新增供给,预计将推高整体空置率。其中,随着土地供应向自主型商品住房、共有产权住房、“限房价、控地价”等新型住宅用地倾斜,在住宅销售整体市场方面,预计满足刚需阶层的中小户型成交占比有望进一步提升,而全市整体房价在2018年有望继续企稳回落。
  北京地区商业地产项目供应充足 带动租赁需求增长
  该报告分析指出,2017年第四季度北京甲级写字楼共有五个新项目竣工交付,为市场带来45.3万平方米办公面积,将北京全市甲级写字楼存量增至1,074万平方米(含自用面积)。第四季度,全市甲级办公租赁需求保持旺盛,在新项目入市的带动下,租赁需求得到释放。然而,丽泽商务区首批项目的集中入市,带动全市空置率水平环比上升2.0个百分点至7.6%,同比亦上升2.0个百分点。鉴于活跃的市场需求,全市甲级办公楼平均租金指数继续回升,环比和同比分别上涨1.3%和1.1%。
  全市平均租金达到人民币每平方米每月340.0元。2018年第一季度,预计北京全市甲级写字楼市场将有2个新增项目入市,分别为位于三元桥的中融信托广场和位于望京的中航资本大厦。
  对于2018年,该报告分析指出北京全市甲级写字楼市场将有近200万平方米的新增供应,将继续推高全市整体空置率,全市平均租金面临下行压力。为应对压力,部分业主选择调整交付时间,避免供应集中入市所带来的直接竞争。
  值得关注的是,CBD核心区及丽泽商务区将成为市场新增供应的最主要来源,加之在北京市政府外迁通州的带动效应下,将加快北京办公市场新格局的形成。由于核心区域空置有限以及租金居高不下,有扩张需求的客户将选址范围扩大至望京、亚奥等非核心区域,部分租金预算有限的租户选择落户丰台科技园、上地等产业园区,随着更多租户的聚集,将加速当地商务氛围的成熟,未来北京写字楼市场将更加多元化。
  而在北京商业零售市场,2017年1-11月,北京市社会消费品零售总额录得10,473.8亿元,同比上升5.7%。网络零售额继续展现强劲增长势头,同比增幅达11.6%至2,054.5亿元,占社会消费品零售总额的比重达19.6%。2017年第四季度,北京商业零售市场共迎来4个新增商业项目的入市,共带来699,400平方米的新增供应。
  高端住宅租赁市场需求旺盛 未来增长动力明显
  在北京住宅租赁市场中,2017年第四季度,北京服务式公寓市场迎来两个新增项目:位于王府井的东方君悦大酒店推出了剩余改造的50套服务式公寓单元,以及位于CBD国贸区域的中国大饭店推出全新酒店公寓——中国大饭店公馆,合计69套公寓。尽管有新增项目入市,活跃的租赁需求仍带动全市服务式公寓整体入住率环比上升0.5个百分点至87.6%,且较去年同期上涨2.7个百分点。第四季度,全市服务式公寓租金环比上升3.1%为人民币每平方米每月229.8元,同比上涨7.3%。受国内租户旺盛需求拉动,第四季度,高端公寓平均租金环比小幅上升3.0%至人民币每平方米每月161.8元,同比上升4.9%。尽管外籍家庭占比有所减弱,但来自国内家庭的租赁需求持续增长,且承租能力较高,促使别墅租金环比增长0.7%为至人民币每平方米每月122.2元,同比上涨3.7%。
  报告分析到,2018年第一季度,预计无新服务式公寓项目入市。在供应有限、需求旺盛的情况下,服务式公寓和小业主公寓业主将抱持更高的租金预期,未来租金仍有进一步上升的动力。随着政府继续加大对住宅租赁市场的政策支持,未来会有更多开发商布局长租公寓市场,以扩大规模抢占市场份额。长租公寓运营商的多元化将为住宅租赁市场带来更多活力,促使物业及服务品质的提升。同时,机构投资者和银行也积极投身租赁市场,例如机构投资者加大对长租公寓企业的投资,银行为企业和租户提供融资和租赁金融服务等。这些新兴力量的加入将带动住房租赁市场的加速发展以及推动行业对长租公寓盈利模式的探索。
  受限价房共产房等限政影响 商品住宅持续低迷
  该报告还分析,北京住宅销售市场一手住宅整体市场截至四季度,北京市房地产新开工、施工及竣工面积增速不同程度下滑,导致市场供应量较去年同期有所下降。第四季度,一手住宅市场新增供应为47.7万平方米,环比、同比分别下降26.1%及15.1%。一手住宅成交量为55.3万平方米,环比微涨0.6%,同比下降50.9%。一手住宅价格指数与上季度持平。一手住宅高端市场自三季度以来,高端项目的预售限制有所放松,使得市场购买力得到释放。共有6个高端公寓项目和3个别墅项目取得预售证(包括老盘新推),分别为市场带来447套和51套新增供应。高端公寓和别墅成交均价分别为人民币每平方米90,300元和人民币每平方米68,050元,环比分别上升2.1%和1.9%。四季度,北京土地市场共计成交住宅及混合类用地22宗,其中自住型商品住房用地2宗,共有产权住房用地8宗,“控地价、限房价”用地12宗。
  报告还预计未来限价房、共有产权住房及自住型商品房用地仍会是北京土地市场的主流。 数据显示,2017年前11个月,北京市商品住宅新开工、施工及竣工面积同比分别下降6.9%、10.1%及55.9%,建设进程明显放缓。同时,近期政府颁布的“停工令”也会影响在建房地产工程进度,导致部分项目工期延期。受此影响,2018年一季度北京商品住宅供应量预计将有所下降。在政府坚持调控政策不放松的前提下,住宅市场整体成交规模将会有所缩减。
  报告分析认为,2017年上半年,北京对高端项目的预售许可证采取严格的监管措施,使得市场上的高端住宅供应受到抑制,成交也表现低迷。下半年监管有所放宽,高端住宅的市场需求得到部分释放,成交量、成交均价出现攀升态势。未来,在调控政策的影响下,高端住宅市场的成交预计将以改善型产品为主,而改善型购房需求也将进一步成为高端住宅市场的主要驱动力。2017年全年,北京市政府着力推动土地市场供给,土地成交量达1,380万平方米,总成交金额为人民币2,796亿元,分别为去年的2.3倍及3.3倍。
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