哈尔滨

房地产税立法完成尚早

2018年01月21日来源:21经济网房产时评阅读数:1306责任编辑:haerbin

  当财政部部长肖捷在《党的十九大报告辅导读本》中署名文章再次在《人民日报》理论版刊登时,就发展成舆论关注热点。
  在这篇标题为《加快建立现代财政制度》的文章中,肖捷表示,对工商业房地产和个人住房按照评估值征收房地产税,适当降低建设、交易环节税费负担,逐步建立完善的现代房地产税制度。
  一直以来,房地产税作为与普通百姓最贴近的税种,其任何进展都备受关注。然而抛开社会关注效应,单就税制本身属性看,目前开征的18个税种中,与房产和土地相关的税种收入对全国财政的贡献非常有限。
  根据2016年全国财政决算数据,包括房产税、土地增值税、城镇土地使用税等在内的税种收入占比不足全部决算的十分之一。和增值税、所得税等相比,房产税只是一个小税种体系。
  评估值的逻辑
  追溯房地产税的来源,人们会发现目前开征的18个税种中并没有一项叫作房地产税,与之相关的只有房产税、城镇土地使用税、耕地占有税土地增值税等内容。
  在财政部公布的《2016全国决算数据表》中,18个税种主要分为三大类,分别是流转税类、所得税类和财产行为税类。其中,流转税类包括增值税(营改增后营业税取消)、消费税、车辆购置税、资源税和关税5项。所得税类包括企业所得税和个人所得税2项。财产行为税类包括城镇土地使用税、土地增值税、房产税、城市维护建设税、车船使用税、印花税、契税、耕地占用税、烟叶税和船舶吨税10项。
  按照上述分类,房地产税属于财产行为税类的范畴,对它的定义也是一个综合性的概念,现行税法中与房地和土地有直接关系的税种,都属于房地产税的范围。
  现行模式下,房产税的征管标准是以房屋为征税对象,按房屋的计税余值或租金收入为计税依据。现行房产税主要针对经营性用房征收,对于居民自用住房采取了暂时豁免的做法。
  北京智方圆税务师事务所主管合伙人王冬生告诉记者,根据税法规定,如果房子自用,按照房产余值计征房产税,余值一般是原值的70%,税率是1.2%。如果房子出租,则按照租金计征,税率是12%。
  举例来说,一套原值为100万元的房屋,租金每年10万元。如果是企业自用,就按照70万元的1.2%计征房产税,纳税0.84万元,如果出租,就按照租金的12%来纳税,应纳税额是1.2万元。
  曾在财政部税政司工作8年的王冬生认为,房地产税的征管比房产税复杂很多,特别是包含上述内容后,其征管目标也就不会简单以房屋本身价值作为征税原则。
  “如果按照原值征收是房产税,按照评估价值征收则是房地产税,因为评估价值里包括了地价”。国家税务总局政策法规司巡视员丛明曾表示。
  “按余值计征则是固定的,但按照评估值征税,就是一个浮动的数据,最有可能的逻辑就是每隔几年评估一次,税务总局按照管辖区内的房价基本情况确定一个值,然后得出一个评估值。”王冬生说。
  对此,丛明在接受媒体采访时表示,要区分房产税和房地产税两个概念,房产税是为了加强房地产市场的调控,通过付出税收代价来抑制投资投机性炒房,房地产税则不是为了调控。
  本报资料室/图
  降房价的预期
  房地产税再次成为关注热点,更多在于越来越多的人希望通过开征房地产税来降低房价,实现住有所居的梦想,特别是对生活在北京、上海、深圳等一线城市的人来说,买一套房子的梦想更迫切。
  通过开征房地产税能否达到降低房价的目的?
  王冬生在接受采访时表示,很多人预计开征房地产税后能降低房价,逻辑是,征收房产税,拥有多套房子的人,选择出售房子,这导致房价下降。这个逻辑其实很难成立,征税,不是增加成本就是减少收入,增加税收一般会促进物价上涨。房价主要由市场供需关系决定,市场供需关系的基本态势,很难因为征收房产税就发生根本的变化。
  以上海、重庆试点向居民住宅征收房产税为例,其对当地房价的影响就有限。
  2011年1月27日,上海、重庆宣布开始试点房产税,上海征收对象为本市居民新购房且属于第二套及以上住房和非本市居民新购房,税率暂定0.6%;重庆征收对象是独栋别墅高档公寓,以及无工作户口无投资人员所购二套房,税率为0.5%~1.2%。
  从公开信息来看,重庆的房产税偏重对高档房、别墅的征收,存量和增量均包括在内。上海的方案针对新增一般房地产,而且按照人均面积作起征点考虑,且为累进税率,房屋价值高、人均面积大的房屋税率就更高。
  根据中国指数研究院发布的报告,上海及重庆试点房产税前3个月,两市住宅成交量分别降46%和26%,比同类城市降幅高10%~20%,但成交均价未明显下跌;第二年,两地成交量均呈现较大幅度增长。此后3年多,房产税试点对房价影响几乎可忽略不计。
  2017年11月份,28城二手房挂牌均价中,上海均价57092元/平方米,环比10月上涨0.21%,超过北京。
  王冬生表示,房价下跌主要取决于市场供求关系,房产税增加的成本并不会造成大量抛售,在需求端较大的情况下。“相对稳定的市场价格才是正常的状态。”
  根据新华社的报道,房产税对房价的影响取决于最终税率,在需求没有大幅减少的情况下,目前出台的房产税对房价影响幅度很有限。
  草案尚在起草阶段
  在理清房地产税开征对房价并不会造成重大影响的情况下,我们可以看出,目前国务院对房地产税立法也保持相当谨慎的态度。
  从2011年上海、重庆试点开始,到十八届三中提出立法原则,7年时间,房地产税立法路径逐渐清晰。在上海、重庆试点一年后,2012年11月,时任财政部部长谢旭人提出,房地产税改革试点经验将在全国范围内推开,同时将积极推进单位房产的房地产税改革。
  同年底,时任住建部部长的姜伟新也表示,目前正在研究房地产税试点。2013年住建部表态,将继续推进城镇个人住房信息系统建设、编制实施好住房发展和建设规划。
  2013年2月,国务院常务会议确定,严格执行商品住房限购措施,扩大个人住房房地产税改革试点范围。
  2013年8月,财政部向全国人大常委会预算工委通报时表示,将扩大个人住房房地产税改革试点范围,为全面推进房地产税改革进一步积累经验。
  到党的十八届三中全会提出加快房地产税立法并适时推进改革的思路,房地产税工作上升到立法层面。根据“税收法定”原则,房地产税的路径将是“先立法后开征”。
  今年两会期间,全国人大新闻发言人傅莹在答记者问时表示,房地产税立法已列入五年立法规划。“但今年没有把房地产税法草案提请常委会审议的安排”。
  对于目前的立法进程,中国财税法学研究会会长刘剑文认为,房地产税立法工作当前还处在第一步起草阶段,立法完成尚早。
  他分析,房地产税的立法主要包括七步。第一步就是法律草案起草阶段,然后是向社会公开征求意见,并经国务院常务会议审议通过后,才能提交全国人大常务会。同时,还要经专家评审会,评审会通过后,才能提交全国人大常委会或者全国人大表决。这些表决都通过后才能付诸实施。“仓促出台的可能很小”。刘剑文说。

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