哈尔滨

长租公寓如何活过“生死门槛”?

2018年01月27日来源:中国新闻网国内动态阅读数:1142责任编辑:haerbin

  业内人士认为,规模是抢占市场的重要手段,此外长租公寓生存还与投资、运营模式息息相关
  在持续的政策红利下,长租公寓已成各路资本追捧的投资标的,不过,运营和盈利模式仍是长租公寓普遍存在的难题。有人认为,租赁门槛并非此前业内人士说的5万间,每个城市上万间,10个城市10万间才是规模门槛;也有人认为,数量不是核心,如何构建可以跑得远的模式才是关键……那么,长租公寓的存活度及未来发展程度、企业规模、运营模式之间,到底有何关系?为此,本周策划了此次圆桌论坛,以期通过诸多讨论,探究长租公寓未来发展的逻辑。
  自己“玩明白”再复制
  长租公寓市场,规模的门槛到底是多少?在我爱我家集团副总裁胡景晖看来,单一城市上万间,全国要达到10万间,这是一个门槛,很重要的因素在于规模效应。
  高力国际企业战略咨询部李嗣振认为,未来长租公寓规模的标准在于优质物业数量,优质物业的特征包括通达的区位、相对低廉的拿房成本、稳定的客群等,这将决定运营商能否在竞争越来越激烈的长租公寓市场里站稳脚跟。此外,如果运营商的战略为落子全国,5000-20000间可以满足初步目标,而目前市场热度渐显,前20的开发商对长租公寓发展的战略目标相对较高,基本在5万间以上,未来随着布局的落地,相应门槛会水涨船高。
  而在优客逸家创始人&CEO刘翔看来,不同企业有不同的模型,以优客逸家为例,在单一城市达1.5万间规模,做到相对较好的商业密度分布,要经历一个相对完整的运营周期,比如一线城市可能三年,二线城市可能五年,而且达到一个规模临界点,才能算达到第一步的成熟。而第二步是在两个以上城市都达到进一步稳定经营的规模水平,有一个扩张复制能力。
  不管是圈地需要,还是资本催生,很多企业还没有梳理清晰,便开始规模扩张。在刘翔看来,长租公寓首先需要自己“玩”明白,才可以复制扩张,否则会面临相关风险。“如果杠杆用得特大,同时经营出现问题,出租率、租金差表现不好,相当于边跑边失血,就有可能面临资金断裂的风险。”刘翔表示。
  不过,刘翔也坦言,这或许是很多企业没有办法的竞争策略,“可能某个阶段是以规模为王,如果连基础的规模也没有,可能就失去在资本市场寻求资金支持的机会。”
  投资与运营的“平衡术”
  在李嗣振看来,规模是抢占市场的必要手段,在最短的时间内形成规模集聚,从而出现“头部效应”,增加自身市场地位,但未来长远化发展需要靠运营模式的构建和运营能力的持续性提升,“目前长租公寓盈利性相对较低,原因之一在于长租公寓正处于扩张阶段,下一步预期先行达到规模前列的长租公寓运营商,将会在运营上投入更多精力,以留存现有租户同时吸引新进租户。”
  魔方生活服务集团副总裁金喆表示,投资、运营能力,两者相辅相成,但前期投资开发能力更为重要,“开发中一个决策失误,可能运营中需花10倍的力气才能补回,甚至有可能补不回来,所以投资决策非常重要。”金喆表示,魔方公寓不会仅仅为了规模而去拿一些不能运营的楼,魔方有比较成熟的测算模型,如果投资回报率不能达到15%-25%,就不会去投资。金喆同时指出,运营能力增强,运营成本降下来,也会促使投资模型更为有效、有利。
  “长租公寓想要盈利,就需要抓运营,把所有环节都做到标准化,如果从拿房环节到运营环节,细节抠得不够紧,就会导致投资回报周期长的问题。”金喆强调,这其实是个平衡问题,即如何在企业盈利以及客户体验间做到平衡。做得平衡,企业才能得以健康、规模化发展。
  房东东公寓培训学院院长全雳亦表示,长租公寓的核心价值是租约期限的长短和现金流管理,背后需要一套完整的运营体系和IT系统支撑。无论是500间,还是5000间、50000间,只要现金流一断,就会立刻倒闭。“2018年一定也会出现几家倒闭的企业,他们核心的问题是规模迅速膨胀,杠杆过大,后续资金跟不上。”
  长租公寓“轻重”模式之辩
  值得注意的是,目前很多长租公寓采取的是包租模式,即传统的二房东模式。在李嗣振看来,目前长租公寓盈利性较低的主要原因就在于,二房东模式的拿房成本较高。
  新派公寓创始人及CEO、赛富不动产基金合伙人王戈宏亦认为,二房东模式由于竞争激烈红利其实已经消失,出现规模不经济的倾向,未来的发展存在危机。“二房东模式回报周期长,基本在5-7年以上,每个项目的现金流没法支撑新项目的扩张,扩张基本靠融资,成了烧钱模式。为了追求规模,目前很多开发商也抢楼做二房东,加剧了行业拿房成本,导致物业资源的竞争白热化,进一步加剧了二房东模式下的企业盈利难度。”王戈宏这样认为。
  李嗣振指出,未来轻、重模式都有相当的发展空间,成型的品牌运营商可以通过IP输出,实现轻资产运营化,而开发商利用自持土地开发的长租公寓则可以走资产证券化道路,实现融资的多元化。
  王戈宏介绍,美国和日本的公寓市场,基本也是这两大模式。第一种是轻资产品牌输出模式,帮助客户获得资金回报,从而收取一定的管理费。比如测算出每年可帮助客户盈利1000万,公寓运营机构则获得一定的管理费,如果效益不错,则分出一部分作为奖励资金给品牌运营机构。另一种是REITs模式,即通过资金收购来改造、运营管理,再做REITs,从而形成资产管理的闭环。
  不过,在刘翔看来,市场还是更重资产持有运营模式,若想在整个长租公寓市场占有一定地位,单一从事二房东模式,肯定不是一个最佳选择。但通过二房东模式,来打磨供应链、组织能力,从而逐渐发展到管理输出、通过不动产基金去收购持有。
  据了解,冠寓“在获取项目资产原有的‘轻资产’和‘重资产’基础上,提出‘中资产’的概念。”目前冠寓采取的方式是“轻、中、重”模式并举,并没有限制其侧重比,而是根据不同的城市、区域、环境、特点、物业情况,匹配不同的开发模式。
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