房地产金融由“偏松”转为“正常”

  未来金融环境仍将收紧，中国房地产业金融环境指数或将进入偏紧区间

  房地产业作为资金密集型行业，对资金有很强的依赖性，金融环境的变化直接影响房地产市场。因此，持续跟踪金融环境的变化，对于研究房地产市场变化非常重要。本文选取了6个代表性指标，对各指标进行标准化处理后，和各指标权重相乘，得出当期中国房地产业金融环境指数。根据2011年以来6个指标波动情况，利用五分法将金融环境指数分为“宽松”、“偏松”、“正常”、“偏紧”、“紧张”五个区间，分别以“红色区”、“黄色区”、“绿色区”、“浅蓝色区”、“蓝色区”表示。

  中国房地产业金融环境

  1. M2-GDP-CPI有望逐渐平稳。货币供应，主要是为了满足经济增长的需要，同时物价上涨也需要新增加一部分货币。可以近似认为，广义货币增速减去经济增速和消费品价格增速，所得到的增速差额，可以用来衡量潜在流进资产品市场的货币增量。该增速差额越大，意味着越可能推高房价（属于资产价格），反之，该增速差额越小，意味着越不可能推高房价。

  2011年三季度至2012年三季度，M2-GDP-CPI的增速差额一路上行，从-2.1%上升到5.5%；此后该增速差额在4%附近震荡，一直延续到2015年底；2016年初至今，该增速差额保持了下行趋势。2017年三季度末，该增速差额为0.8%，与二季度的1.0%基本持平，下行趋势明显放缓，未来有望逐渐企稳。

  根据历史经验判断，该增速差额的合理区间为2%-3%。目前该增速差额低于合理水平，意味着会略微制约经济增长（有助于实现经济有质量的增长），但同时有利于控制房价大涨。预计随着去杠杆和金融进一步回归为实体经济服务的功能，比过去低一些的M2增速将成为新常态，而M2-GDP-CPI的增速差额也可能维持在较低水平，不会对楼市造成“大水漫灌”的影响。

  2. M1同比增幅下行趋势有所放缓。狭义货币供应量（M1）是经济周期波动和价格波动的先行指标，M1增速高，则楼市升温；M1增速低，则楼市降温。

  2011年一季度至2012年一季度，M1同比增幅处于下行通道；之后触底反弹，于2013年一季度达到阶段性高点；此后震荡下行，于2015年一季度跌至谷底2.9%；然后经历了较长的上涨时间，于2016年三季度达到峰值24.7%；此后步入下行通道，下跌趋势延续至今。

  2017年三季度末，M1同比增幅为14%，分别比上季度和上年同期下降1个百分点和10.7个百分点，下行趋势有所放缓。

  3.全国银行间市场同业拆借月加权平均利率略有下降。全国银行间市场同业拆借月加权平均利率是指在全国银行间同业拆借市场上使用的利率，与基准利率不同的是，它是市场化的利率，反映了市场上的实际利率水平。

  2011年全国银行间市场同业拆借月加权平均利率持续上涨，随后在2012年步入下行区间，然后于2013年一季度止跌反弹，直到2013年底都维持上涨态势；2014年一季度到2015年一季度，该利率呈现“U型”走势，此后连续4个季度下跌，于2016年一季度跌至谷底2.10%；2016年二季度触底反弹，持续5个季度上涨，但2017年三季度相比上季度略有下降。

  2017年三季度末，全国银行间市场同业拆借月加权平均利率为2.92%，比上年同期高0.79个百分点，比上季度低0.02个百分点，目前处于2011年以来的中等位置，预计未来银行间市场同业拆借月加权平均利率仍有上升的可能。

  4.个人住房贷款余额同比增速连续3个季度下跌。个人住房贷款余额由中国人民银行每个季度定期发布，反映的是居民购房的贷款情况。

  2011年一季度至2012年二季度，个人住房贷款余额同比增速持续下跌；随后止跌反弹，持续上涨至2013年二季度；然后走势变为稳中有降，一直到2015年二季度都较为平稳；此后于2015年三季度开始了快速上涨，于2016年底达到了38.1%的高峰；2017年则步入了下行通道，已经连续3个季度下跌。

  2017年三季度末，个人住房贷款余额同比增速为26.2%，分别比上季度和上年同期低4.6个百分点和7.2个百分点。目前一线城市和部分热点城市已经明显降温，此前火热的三四线城市也因后劲不足而逐渐降温，预计个人住房贷款余额将增长乏力，同比增速也将继续下降。

  5.全国首套房贷平均利率可能仍会上涨。2011年，全国首套房贷平均利率持续上涨，于2011年底达到7.62%的峰值；此后首套房贷平均利率开始回落，于2012年三季度跌至6.2%的低点；首套房贷平均利率在2013年缓慢上涨，并于2014年二季度达到7.02%的高峰；随后步入下行区间，连续9个季度持续下跌，并于2016年三季度跌至4.41%的谷底；之后触底反弹，上行趋势延续至今。

  2017年三季度末，全国首套房贷平均利率为5.22%，分别比上季度和上年同期高0.33个百分点和0.81个百分点。随着金融秩序整顿和金融去杠杆，全国首套房贷平均利率可能仍会上涨一段时间。

  6.房地产开发企业到位资金同比增速持续5个季度下跌。2011年前三季度，房地产开发企业到位资金同比增速保持上涨态势，之后在2011年底大幅跳水后触底反弹，2012年震荡上行，于2013年二季度触顶，此后进入下行区间，在2014年四季度跌至-6.3%的谷底，然后进入上升通道下行通道，下行趋势延续至2017年三季度，已经持续5个季度下跌。

  2017年三季度末，房地产开发企业到位资金同比增速为2.1%，分别比上季度和上年同期低8.9个百分点和13.3个百分点。随着一二线城市和三四线城市的销售先后下滑，预计未来房地产开发企业到位资金同比增速仍将下滑。

  当前中国房地产业金融环境评估

  1.房地产业金融环境指数变为正常。根据2017年三季度各项指标数据，我们计算出中国房地产业金融环境指数。三季度，中国房地产业金融环境指数为-0.08，较二季度下降0.36，较2016年同期下降1.47，从二季度的偏松状态变为正常状态。金融环境指数下降的原因，主要是M2-GDP-CPI的差值维持在较低水平，并且房地产开发企业到位资金同比增速持续下跌。

  从2015年一季度开始，中国房地产业金融环境指数不断攀升，于2016年一季度达到阶段性高点，此后便一路下滑，由“宽松”变为“偏松”，又由“偏松”变为2017年三季度的“正常”，已连续下跌6个季度。

  2.预计金融环境仍将收紧。政府加强金融监管、缩短资金链条、减少多层嵌套等措施将会影响M2增速，预计M2增速将有所下降，M2-GDP-CPI的增速差额也会相应下降。此外，一二线城市和三四线城市将先后降温，随着房价增幅回落和楼市成交放缓，个人住房贷款余额同比增速和房地产开发企业到位资金同比增速将回落。综合判断，金融环境仍将收紧，中国房地产业金融环境指数或将进入偏紧区间。