万达“而立之年”的选择题：买卖资产 降速提质量

---

　　拥有从商30年的沉稳与积淀，万达集团董事长王健林在1月20日集团年会上少有的真情流露，“2017年是万达集团历史上难忘的一年，万达经历了风波，承受了磨难。这是万达做百年企业需要经历的。”
　　同样的“百年企业”愿景第一次出现是在10年前，彼时提问王健林的是中国入世首席谈判代表龙永图" target="_blank" style="color: rgb(15, 107, 153);">龙永图。后者通过WTO将中国带向世界，而前者也用10年时间让万达集团成为全球最杰出的商业地产公司。
　　10年的成就在质疑、诽谤接踵而至中被忽视，万达集团2017年披荆斩棘默默与流言战斗。年会上，洋洋洒洒冰冷却真实的数据揭露事件背后的真相，而王健林万字长文的回击更展现出其个人及万达集团的不易与坚韧。
　　对于资产的出售，王健林认为，“买就说这个公司好，卖就说这个公司不好，这是根本不懂商业思维。不管买也好、卖也好，关键看买卖之间能否赚钱。对万达的买和卖，关键看价格。”
　　这句话背后，是通过与融创及富力的转让协议万达集团实现减债440亿元，回收现金670亿元，相当于减债1100亿元，“万达过去几年在海外投了一批项目，现在我们决定清偿海外债务，卖一半资产就能把全部债务清偿，说明我们买和卖之间赚钱了。”
　　不破不立，买卖之间走过跌宕起伏三十年的万达已经载入商业史册，而快速做出反应后的万达未来也逐渐清晰——万达集团2017年收入中，服务业收入占比63.4%，万达集团正如其在第四次转型中所说的服务型企业。
　　如果按百年一档为企业生命线分段，万达的此次坎坷，恰逢而立之时。30年正值青春，也是开始正视挫折和继续上路的年纪。
　　买与卖
　　从2013年集团年会在北京召开到2016年合肥，万达每一次年会地选择，都是经过集团内部的深思熟虑。其背后，是武汉汉秀、西双版纳国际度假区到合肥万达城等重点项目的落地，年会从一定程度上反映了集团内部对未来企业战略重点的判断和对前一年经营的思考。
　　1月20日，万达集团2017年年会在哈尔滨召开。一如既往，在哈尔滨万达集团去年开业了第6个重大文化旅游项目，同时也是东北地区第一个万达城。
　　流言看到了万达前进路上的“出售”罅隙并将之放大，却忘记了集团的车轮依然在正轨上前行。
　　而关于“买与卖”的生意理解，不仅出现在万达年会王健林的发言中，同样在近期麻烦缠身海航集团对外回应中，海航集团董事赵权也表示集团存在的资产买卖行为，属于长期决策的正常业务。
　　无独有偶，在经历1年时间乐视收购风雨后，融创中国董事局主席孙宏斌(博客)" target="_blank" style="color: rgb(15, 107, 153);">孙宏斌在1月23日投资者说明会上首次承认投资错判，“做生意总是有赚有赔，做任何事情都有风险，如果没有风险也就没有回报。”
　　诚然如此，买就对，卖就错么？
　　王健林在去年的大手笔交易中，与融创及富力的转让协议实现减债440亿元，回收现金670亿元，相当于减债1100亿元，“万达过去几年在海外投了一批项目，现在我们决定清偿海外债务，卖一半资产就能把全部债务清偿，说明我们买和卖之间赚钱了。”
　　相比旗下持有重资产比例大幅减少，以及在债务的缩减，万达在资产市场也是“稳字当头”。万达商业退市回A股IPO，对赌协议似乎永远都是舆论的重点；王健林在年会工作报告中却说，“万达要逐步清偿全部海外有息负债，万达商业H股退市资金也有了可靠方案。同时计划用两到三年时间，将企业负债降到绝对安全水平。”
　　从经营数据看，在资产和收入两项指标中，万达集团均出现同比下降。2017年万达集团收入2273.7亿元，完成计划的113%，同比减少10.8%。万达集团以成本计资产7000亿元，同比减少11.5%；其中国内资产占比93%，国外资产占比7%。
　　万达集团董事长王健林表示，减少是因为转让的文旅项目收入没有计算在内，加上2016年底我们把万达旅业资产注入一个投资企业，接近200亿的旅游收入没有计入今年报表。如果考虑旅游收入变化的影响，尽管2017年万达集团转让了大量资产，收入同比只下降1.1%。
　　轻与重
　　除了谈及买卖，万达的轻资产战略也在此次年会多次被提及。
　　2017年，万达新开业万达广场49个，其中轻资产项目24个。新发展轻资产万达广场47个，其中合作类万达广场签约37个。王健林也对这番业绩表示满意：“远超年初发展25个轻资产、其中合作类15个的目标，超出预期。”
　　2017年7月急售资产包后，万达的内部框架不断调整。目前，万达内部业务架构分为商业、文化、网络、金融四个集团。为了适应转型，2018年，王健林也透露出组织框架新的调整计划。
　　年会上，王健林建议将原来的商业地产更名，使其成为一个纯粹的商业物业持有和运营管理商。“将来商管就是收租金，利润每年两位数增长，在此基础上，再通过线上线下融合做一些东西出来，这样公司市场估值会更高。”他还透露，万达做了公司模拟报表，负债率也非常低，新的商管集团将是万达集团的核心企业。
　　这一业务板块的梳理实际上淡化了传统开发销售类地产业务的概念，集团内原先负责广场、酒店、文旅城运营的商管公司变成商管集团，强化轻资产概念。
　　一系列调整正在向外界透露强烈信号，作为万达集团金字招牌的万达广场再次回到业务最核心，曾经在集团第四次转型中被置于重要地位的网科、金融等板块未来将成为线上部分打通与线下万达广场的通道。
　　前述万达负责人告诉记者，“万达广场一直是万达的核心资产、核心企业、核心优势。彼时转型是为了形成新的支柱产业，2017年万达文化产业占集团总收入达到28.1%，已成为集团另一个支柱产业。”
　　此外，为保证一年开业50个店的人才需求，该负责人透露万达集团也决定今后优秀人才向商管倾斜，万达学院培训也要向商管倾斜。
　　而与此同时，另一个重大调整是成立地产集团，主要负责消化原来商业地产的房地产开发业务，但是利润仍归商管，同时负责开发万达广场重资产和输出品牌管理。“地产集团的主要任务就是建万达广场，另外捎带搞点业务就行。”王健林指出。
　　虽然地产业务从万达集团最核心稍有淡出，但是从目前来看，万达并没有计划完全剥离房地产业务。一位万达集团负责人告诉中国房地产报记者，“万达不会放弃房地产开发。但地产集团不求做大，主要看利润。集团给了地产集团一个很低的债务上限，地产集团只能在负债上限下发展业务。”
　　中国房地产报记者注意到，无论是对商管集团未来业务模型的设计还是对地产集团投资上限的设定，把负债水平控制在安全区间依然是万达集团现阶段最关心的问题。
　　在2017年12月的苏宁战略发布会上王健林提出力争10年建1000家万达广场。按照传统万达万达广场对资金的渴求，千店规模势必会进一步拉升企业负债率。从这个角度看，王健林力推轻资产模式的苦心可见一斑。
　　长与短
　　对于万达集团具体负债率控制规模，王健林在其发言中并没有透露，而据前述万达负责人透露，安全线随不同时期、不同行业、不同企业规模而不同，但可以肯定，万达集团在全球绝不会出现任何信用违约。
　　中国房地产报记者了解到，在万达集团内部，企业信用问题被放在前所未有的重要位置。相对于利润与规模，信用更类似于企业的长远利益。
　　因此，不再多谈10年20年后的宏伟愿景，万达2018年的另一个转变在于更多低下头看看脚下的路。2018年万达集团计划收入2479亿元，仅比2017年业绩提高9个百分点。
　　具体来看，集团对旗下各项业务勾勒了更为详尽的蓝图。2018年商业地产收入1245.4亿元，其中商管公司总收入366.4亿元，租金收入326.8亿元；新开业万达广场50个，万达茂2个；房地产收入879亿元；新发展重资产万达广场7个；轻资产万达广场50个，其中合作类40个，投资类10个。
　　文化集团收入733亿元，其中影视集团收入581亿元；体育集团收入94.3亿元；文旅集团收入30.7亿元；宝贝王集团收入26.4亿元。金融集团收入408亿元，集团其它收入92.8亿元。
　　这份业绩蓝图并没有将网科集团列入其中。
　　一位不愿具名的业内人士告诉记者，“万达网科，在一定程度上是万达对线上线下深度融合的密集尝试。即便是万达这样的线下之王，要快速打通线上，也确实需要时间”。
　　而据中国房地产报记者了解，从总体方向来看，网科集团将会聚焦与服务万达广场的目标上，“线上线下融合发展是趋势，无论万达网科如何调整，都会朝这个方向走。”前述万达负责人表示。
　　在年会上提到成立新网科时，王健林特意强调，“战略合作者确定之后，再来确定业务目标。点这一句话，是说给网科同志们听的。”同时，网科集团也暂不安排收入计划。
　　由高速度到降速提效，王健林用年会上抛出的数据解读了万达追求高质量发展的选择；而王健林对明年的业绩预期，或许会是万达集团另一个发展姿态下新的起点。