北京楼市“最严调控”一周年考

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    北京市统计局、国家统计局北京调查总队昨天发布了北京市最新一期经济数据。数据显示，今年前2个月，北京市全社会固定资产投资同比增长0.9%，这一增速创下近两年来的新低。房地产开发投资下降6.2%，其中保障性住房投资增长18.7%。
  从房地产市场销售情况来看，今年前2个月，北京市商品房销售面积为56万平方米，同比下降58.3%。这与2月份正值春节假期有关，更与北京史上最严一轮调控政策开端的“3·17”调控有关。
  这一年内密集发布楼市调控措施达30多条，涉及商住限购、限贷、限售、限购升级等多方面政策，政策密度创全国记录。如今一年过去了，北京的新房、二手房、土地市场到底发生了哪些前所未有的变化？
  新房：销量减半 价格停涨
  北京楼市调控一年以来，在政策因素、供应量以及购房者信心共同作用下，新房市场热度明显降温，成交量创下历史新低。
  中原地产研究中心统计数据显示，去年“3·17政策”出台后至今年3月12日，北京新建商品房住宅成交23388套，成交量同比下调48.7%，刷新了历史最低纪录。其中，别墅类物业成交4137套，跌幅达52.7%；1000万元以上住宅成交量下调了16.7%；跌幅最大的是商住类物业。调控一年来，商住类物业实际签约只有5895套，而且基本都集中在2017年“3·17新政”与“326新政”之间，在商办调控新政发布之后，市场签约只有3000套左右，同比跌幅达91%。  
  据伟业我爱我家市场研究院数据统计显示，2017年，北京全市新建商品住宅（不含保障房）共新增供应26593套，环比2016年下降32%，是2014年以后连续第三年的下滑。  
  对此，易居研究院研究员赖勤分析称，调控政策及时有效遏制了房价快速上涨的局面，北京新房市场逐渐降温，回归理性。
  亚豪机构市场总监郭毅表示，3·17政策代表了房地产调控新时期的开始，即调控过程中，不断拾遗补缺，从而对市场形成精准打压，让楼市回归理性。  
  他说，调控政策也让购房者的心态有所变化，房地产的居住属性成为购房首要目标，这导致置业需求由此前改善、投资转变为以自住为主。  
  二手房：量价齐跌
  政策高压之下，调控效果显著。在二手住宅方面，房价已经连续下跌9个月，成交量下调了一半以上。据麦田房产统计，去年“3·17政策”出台后至今年3月12日，北京二手房住宅网签119288套，同比降51.2%。从月度数据来看，2017年3月住宅网签达到顶峰，为25952套，2018年1月和2月则下降过半，分别为10527套和7361套。  
  据《证券时报》调查，目前北京多个小区的部分二手房价已经较去年“3·17”新政前下跌了超过20%。东城区某热门小区一个不到60平方米的两居室，去年4月挂牌时报价760万元，现在挂牌价已经降到595万元，降幅达到22%。一位房产中介告诉证券时报记者，该房子挂牌时有客户出价700万元业主没卖，随后挂牌价一路下调。从非热门小区的价格来看，二手房的降幅也普遍在10%-20%左右。
  多个区域的房产中介表示，根据业主的售房急迫程度、客户的付款方式和周期等因素，目前在售房源的挂牌价还有不同程度的议价空间。
  从北京市二手房成交均价来看，据伟业我爱我家统计，当前价格水平较2017年4月的最高点已累计下降了16.4%。链家研究院的最新统计也显示，对比去年“3·17”，目前北京二手房市场成交量为高峰水平的一半，全市成交均价5.8万元/平方米，价格累计下跌15%。
  麦田房产首席分析师张叶松认为，“3·17政策”出台后，北京二手房市场呈明显的量价齐降现象，预计未来价格仍可能会处于下滑趋势，不过降幅会比之前有所收窄。
  伟业我爱我家集团副总裁胡景晖预计，今年北京二手房市场成交量将介于2016年和2017年之间，大概在15万套左右，价格已经有一定回落，今年仍将稳中有降，降幅会比2017年缩小，且调控政策不会放松。
  对于今年北京二手房市场走势，链家研究院首席市场分析师许小乐也预计，在现有政策延续不变的情况下，2018年二手房成交量将和2017年接近，综合来看预计价格总体也将保持平稳。
  土地：供应增溢价率降
  “3·17新政”这一年来，北京土地市场一个最大的变化就是供应、成交创新高。
  据北京市规划国土委公布的数据显示，2017年全市商品住宅用地供应量达到721公顷，供应计划完成率111%。而在2018年1、2月份，北京土地市场共有27宗土地供应，同比也大幅增长。 
  据中原地产数据显示，2017年全年北京共成交104宗土地，总成交额达到2796亿元，住宅用地全年共成交71宗，成交额达到2398亿元，双双创历史新高。
  与供应大热、成交大涨形成鲜明对比的是，开发商在拿地热情上却明显下降。2017年北京住宅用地平均溢价率为26%，11月份更是跌至8%。2018年1、2月份，北京住宅用地平均溢价率低至14.5%。  
  更重要的是，流拍在2018年更加频繁，继去年11、12月份各有一宗住宅用地流拍后，今年1、2月份，北京住宅用地流拍数量达到4宗，创历史新高，其中包括丰台花乡白盆窑村地块等。  
  在中原地产首席分析师张大伟看来，在房地产调控下，土地属性复杂，且地价房价全面限价，同时房地产融资渠道收紧，这使得房企拿地、特别是拿大地块的难度越来越大，大地块都有流标的风险。亚豪机构市场总监郭毅认为，2018年土地市场按照目前的节奏流拍和流标的地块将会更多。