性价比低 北京节后首次土地出让现流拍

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  昨日（2月28日），春节后北京土地市场首次出让两宗地块。其中，来自密云的限价房地块因开拍前没有房企报名最终流拍。另一宗，门头沟区永定镇综合性商业金融服务业地块仅经一次报价，便由金融街+京西置地联合体以底价拿下，溢价率为0。
  实际上，这只是近期北京土拍市场明显降温的一个缩影。来自中原地产研究中心的统计数据显示，截至目前，2018年北京平均土地成交溢价率仅12%，较2017年的24.33%明显下调，土地流拍现象也并非第一次发生。亚豪机构市场总监郭毅对《每日经济新闻》记者分析指出，从市场端来看，土地流拍是行业市场变化的综合表现，暗示开发商面临商品房去化速度困难和现金流紧张问题。
  土地市场明显降温
  北京土地流拍在去年底就时有发生，2017年土拍市场更是以流拍收官。
  “现在很多土地（出让），政府把一些条件约定得非常清楚，大家都会算自己的一笔账。”世茂集团副总裁兼华北区域总裁刘辉向《每日经济新闻》记者坦言。
  《每日经济新闻》记者梳理发现，此次流拍的密云地块为限价地块，土地面积5690.628平方米，规定地上建筑面积13658平方米，其中无偿还建回迁房5684.19平方米。这意味着商品房住宅仅有约7974平方米，住房销售均价不超过21215元/平方米，最高销售单价不得超过22276元/平方米。
  中原地产首席分析师张大伟分析认为，该地块流拍的主要原因是地块较小，而且其中配套还建面积大，对房企来说是“性价比”非常低的地块。
  值得注意的是，来自中原地产研究中心的统计数据显示，2018年（截至2月28日）以来，北京土拍市场已有4宗住宅地块流拍。
  比如，今年1月30日北京出让的3幅限价房地块中，丰台区一宗起价高达63亿元的涉宅地块就曾因无房企报名而最终流拍。此次公开出让的门头沟的一宗商业用地也限定了50%的自持比例，最终由金融街+京西置地联合体以底价拿下，溢价率为0。
  中原地产研究中心统计数据显示，从溢价率来看，北京土地市场2017年平均溢价率为24.33%。2018年平均土地成交溢价率明显下调，只有12%。
  种种迹象表明，北京土地市场热度明显降温。张大伟表示，2018年开始，北京土拍市场宅地溢价率全面回到个位数，流拍住宅地块出现了4宗。而在北京住宅土拍历史上，2018年之前一共只出现过31宗住宅地块流拍。目前土地属性复杂，如所有土地全面限价、商品房限价、共有产权房等。
  房企不再盲目拿地
  “去年开始供地增加，房企的决策逻辑也完全不同了。”郭毅分析称，前两年品牌房企在北京拿地的逻辑是有地必争，当时对地价的接受能力非常高，那时候每拿一块地就决定着品牌房企在首都还能不能有可持续发展的机会和空间。
  据统计，2017年北京土地市场全年成交104宗用地，成交金额约2796亿元，同比涨幅高达225%。其中，住宅用地71宗，土地供应大幅度增加。郭毅指出，一些土地储备不足的开发商因此获得了很多土地储备，在土地储备充足的现状下，拿地动力逐渐减弱，开发商开始思考如何回笼现金。再加上近几年来房企平均利润率呈现持续下滑状况，资金压力不断增加。
  从融资渠道角度看，2018年最明显的是信托资金进入房地产收紧。张大伟分析指出，在信托资金进入房地产遭遇严管的影响下，房企资金压力逐渐出现，从“930新政”开始，全国一二线城市严格调控。这种情况下，房企资金压力越来越大，虽然整体销售依然处于高位，但再拿地的资金压力逐渐增加，对非优质地块的积极性降低。
  对于房企来说，融资贷款成本的增加、去化周期拉长、营销成本增加等，都要求其在拿地时对地块的市场价值作出精准判断，一旦市场前景不乐观，拿地和开发周期中各方面成本对于房企的资金链将产生很大压力。
  “因为现在北京开发利润率本来就很低，再加上流拍土地的条件可能稍微差一些，如果大家算不过来这笔账来，这个地做的话肯定（有难度）。”在刘辉看来，市场上每出一块地必须通过一系列测算来判断是否值得关注。