新年居住用地首拍“五年限售”地块竞争激烈

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  2月1日出让的4宗居住用地，均采用“单限双竞”的办法以挂牌方式出让。其中三宗“只租不售”，分别是龙岗区平湖街道G 05425-1027、龙岗区宝龙街道G 02405-0007、坪山区金牛东路与创景路交会处G 13302-8025三个地块；一宗为商品房建设用地，是位于坪山区金牛东路与创景路交会处的G 13302-8024地块，要求取得产权后五年内不得销售。有趣的是，这次出让宗地中的坪山G 13302-8024与G 13302-8025两个地块相邻。
  现场
  “五年限售”用地
  20多家房企竞拍
  在深圳楼市政策收紧，限购、银售、限价的前提下，仍有多家房企参与竞拍。据了解，龙光、万科、中海、东海、安居集团、奥园、碧桂园等房企悉数到场。现场氛围紧张，连媒体一起，竞买厅内基本坐满人。据其中一位参与竞拍的开发商向南都记者表示，“大家都盯着坪山的住宅用地”。
  在这次竞拍中，深圳人才安居集团成为最大赢家，分别竞得四宗居住用地中的三宗租赁用地，这个结果引起现场观众一片哗然。
  首块竞拍地块是龙岗平湖街道G 05425-1027，共有6位竞买人，竞拍过程现场遇热，6个竞买人迟迟不愿意出价。十五后达到封顶地价，后转入竞人才用房面积，天健与深圳人才安居集团进入长达十的拉锯战，最后由后者以4800平米的人才住房面积竞得该地块，整个竞拍过程耗费半个。
  第二宗地龙岗区宝龙街道G 02405-0007，共2位竞买人，竞价过程中举牌很慢。拍卖师也显得不耐烦，“这么多开发商想空手而归吗？”最终同样由深圳人才安居集团竞得。
  第三宗地，是位于坪山区金牛东路与创景路交会处G 13302-8025，共有三位竞拍人，毫无悬念，还是由深圳人才安居集团竞得。“三宗都是人才保障，也只有深圳人才安居集团愿意竞拍”，一业内人士告诉南都记者。
  第四宗可销售的居住用地最受关注，共24位竞拍人，电脑报价封顶，直接进入竞人才面积环节。与前面三宗地不一样的是，在增加人才面积的举牌速度非常快，基本上拍卖师话音刚落就有竞拍人举牌，竞到1.5万平米才放慢速度。经过数轮激战，最后由68号中海地产以12.54亿，2.18万平米拿下坪山5年限售地块。“成本很高，基本没钱赚”，一业内人士表示，另外业内则称，“中海成本控制得好，应该没有问题”。
  对此，深圳地产评论人邱永宽表示，第四宗土地20多家房企竞拍，不乏上市大型房企及国企，亦有外地“过江龙”，前面开始的几轮竞拍主持人话音未落就不停应价，竞面积阶梯1000平米，作为上市龙头房企多年未“补新货”的中海地产此番楼面价拿下1.94万元/平米的楼面价拍下该地块，周边尚未形成连片开发的成熟片区，当前各方面现有配套很欠缺。但是，中海在建安成本上有自身的价格控制优势，加上中海的融资能力和成本都是比较低的，现金流比较充裕，综合上述情况，拿下此宗土地亦为现实情况的合理选择。
  一宗“单限双竞”叠加“五年限售”
  在此次出让土地中，G 13302-8024宗地作为唯一商品房用地备受关注。该宗地位于坪山创景路与金牛东路交会西南侧，为二类居住用地(除了住宅，还需要配建生活配套设施)，占地面积约1.9万平米，规划建筑面积约8.6万平米，70年土地使用期。项目规划建成后，包含有约7.6万平米住宅(含人才住房)、商业5000平米、以及一个3600平米12班的幼儿园。此外，该宗地规定至少配建15290平米的人才住房，最终须配建的人才住房面积由前述规定配建面积与竞得人所竞面积加总得出，商品住房的面积将随人才住房面积增加而随之减少。
  值得一提的是，出让条件还规定，普通商品住宅取得不动产权证后，5年内不得转让。不过，深圳的商品房“五年限售”并非首次，早在2016年11月10日，深圳挂牌出让的三宗居住用地就明确规定，“商品住房销售后且自小业主取得分户不动产登记证书之日起5年内不得转让”。
  从规划来看，该宗地未来仍有较大利好。据了解，宗地邻近规划中的聚龙山国际科技创新城、坪山大学城、聚龙山湿地公园，未来宗地附近将设有地铁14、16号线站点。就目前情况来看，发展仍需时日，宗地周边以工厂为主。“现在人少了一半”，据一当地经营生意十年的店主介绍，2010年前后人流达到高峰，随后由于一间照明厂倒闭，一间电子厂搬离，人数大幅减少。南都记者看到周边商业配套以餐饮和旅馆为主，可满足日常生活需要，“这些商铺都是人多的时候开起来的”。
  .5公里约需15，而至地铁三号线双龙地铁站路程约15公里耗时30。与其一路之隔的奥园翡翠东湾项目占地2.7万平米，建筑面积约11万平米，是一城市更新项目，近日南都记者走访看到，其中的回迁房澜湾花园正在选房。公开资料显示，该项目是奥园地产在2016年4月，以约22.9亿元从泰富华购入项目，拥有项目公司70%的股本权益。南都记者从项目营销中心了解到，下周项目是二期临近坪山河一侧的新品，为65平米2房与78-88平米3房，均价约3.3万元/平米。
  坪山上一次居住用地出让要追溯到2016年12月14日，位于坪山沙湖社区碧沙北路的编号G11314-0092地块，在经过四次举牌后，深圳碧桂园以22 .8亿取得用地资格，其中楼面价为1 .37万/平米，溢价率超过三成。最新消息称，该宗地建设项目命名为碧桂园凤凰国际公馆，今年6月开盘。
  3宗“只租不售”
  配套基本能满足生活需要
年11月10日，位于红山地铁站边上的深圳首宗“只租不售”居住用地出让，最终被深圳市人才安居集团有限公司收入囊中。消息引发热议，并有业内担忧深圳未来居住用地供应方向。近日，南都记者走访看到，该地块已有平整土地的小型机械进场，动工在即。
  南都记者走访坪山G 13302-8025宗地了解租赁市场情况，附近私人公寓租金约为15元/平米，走访过程中，记者巧遇一正在找房的95后女生，经过攀谈得知，目前她在附近一工厂上班，月薪3000元左右，春节后有同学从外地到深圳，计划在工厂附近找一出租屋合租。她对于一处30平米一房一厅、月租450元的房源表示满意。在该宗地附近，有多达9家公寓。此外，南都记者实一个。
  据房信网披露，龙岗区平湖街道的G 05425-1027地块附近有同创新作、熙璟城等楼盘商业，基本能满足日常生活需求。交通方面，地铁10号线华南城站将在周边设站。此外，地块附近一城中村正在旧改，目前已经开始搬迁。参考租金方面，周边城中村的租金：单房800- 900元/月、一房一厅1100-1200元/月；住宅以同创新作为例，2房2500-3500元/月；公寓以华南城公寓为例，160 0 -2 6 0 0元/月 。而 宝 龙 街 道 的G 02405-0007地块距离坪山高铁站仅约2公里，周边除了金众蓝钻小区外，周围以工业园区为主。
  深圳租赁市场活跃，链家数据显示，深圳有80%的租房人群，租金占家庭收入的30%以内，不过，有52 .7%的租房人群月租金在2000元以内。在过去的数个月中，碧桂园宣布三年内提供100万套长租公寓，而深业和万科则将部分新楼盘转为长租公寓。
  观点
  A
  地产评论人朱文策：
  在新租赁土地规则下
  盈利逻辑变了
  对于坪山两个相邻地块，最理想的是由一个开发商拿下，一部分做长租，另外一部分可以销售回笼资金，这应该会受开发商关注。对于目前采用的“只租不售”和“五年限售”的方式有几大好处：一是对于社会来讲，在出让居住用 地 的 同 时 又 防 止“”；二是响应国家政策，做好长租公寓。所以很明显，深圳未来基本都会采取“单限双竞”的方式出让住宅用地，其中一个很重要的前提是，深圳对于土地财政依赖性低。
  开发商利润是否会下滑的问题不好评定，因为在租赁土地规则下盈利逻辑变了，过去开发商赚的销售物业的钱，如果是租赁土地，这个要走一步看一步。开发商为什么要拿这种地？开发商不拿这种地在深圳就没办法生存，深圳的开发商要实现全能，要会做商业、旧改、政府配套、教育，否则在深圳很难生存，因为土地在深圳越来越。
  土地供应结构方面，住宅用比例太低了，政府把大量的土地给了工业和商业。工业用地占比高也没错，要防止产业空心化；给商业太多反而不妥，造成深圳的写字楼空置率高，租金上不去，而且出现了大量的公寓，这些公寓成为投资品，完全没办法住。如果时间久了，会造成深圳城市的居住问题香港化，这样导致的结果是房价越来越高，居住空间越来越窄。在深圳，别说“五年限售”，70年限售都有吸引力，谁在深圳买房子还会考虑能不能卖吗？现在是考虑能不能上车的问题。
  B
  地产评论人邱永宽
  对开发商拿地积极性并不会有大影响
  深圳土地出让条件的限制是根据深圳的土地供应现状和经济可持续发展及产业布局和升级的需要决定的，也是必然选择，这个是趋势性的格局。未来住宅用地的土地供应依然基本靠城市更新的存量用地，公开市场的土地出让基本都是各种产业用地，其实包括存量用地中很大比例也是如此，比如工改工项目———以后可能是由经贸信息委作为产业主管部门来制定城市更新的产业用地的政策及开发要求，这一点在去年第四季度已经得到初步印证。跟公开市场出让净地相比，上述附加更多限制条件进行出让的土地对开发商拿地积极性确实有一定程度上的削弱。但是，由于深圳的公开市场住宅土地的出让近几年来都极为稀罕，如果在深圳这个避风港型的市场不能投入其中，则面临进而不入的局面。而住宅类城市更新土地的投入期和资金量及沉淀成本很高，周期太长，对于新进入开发商是个巨大的考验。所以，对开发商拿此类用地的积极性并不会产生特别大的影响。
  如果从惯常的开发周期和回报期来看，会降低短期内的利润，但是正如前文所言，通过对此类土地的公开出让的竞拍，可以为市场和政府需要做些分担，以后更多参与其他土地供应及政府支持的机会。
  C
  Q房网深圳新房项目部总经理张国军：
  租售并举趋势已成开发商的共识
  首先，租售并举将成为一个趋势，已成为众多开发商的共识，随之而来的就是原有的高周转的土地开发模式也要逐步转变，开发商的利润获取方式也要随之改变。其次，租赁市场巨大，吸引了万科、龙湖、招商、深业、金地、佳兆业等房企纷纷布局长租公寓。开发商在拿自持地的同时，只依靠租金收入的话，盈利是个难题，所以租赁市场将会衍生出更多的新模式。例 如 ，发 展 租 赁 类R E IT s和A B S等资产证券化产品。
  对于供应结构的问题，在深圳高速发展和土地有限的双重背景下，深圳的每寸土地都会越来越金贵，深圳每块土地的用途都必须与深圳的发展规划息息相关。深圳要建立超级总部基地，所以加大了商业用地的供给，尤其是在前海、后海区域。我们看到，近几年商服用地出让多集中在深圳湾和后海中心区，用于发展总部经济。工业用地的占比直逼商业用地，也是由于在“十二五”之初，深圳提出紧盯六大战略性新兴产业和四大支柱产业，到2015年累计引进国内外大型总部企业30个以上这个目标。而这一系列招商背后，都需要土地的支持。
  需要将原有工业用地升级。这里面我们还需要关注的是，近两年工业用地则多改为新型产业用地，也是为了促 进 产 业 升 级 。按 照“低端有保障、中端有支持、高端有市场”的住房供应格局，居住用地占比最小这个局面，预计会有调整。居住用地供应预计会有一定程度的提高，在一定程度上缓解深圳人民的居住压力。
  近期居住用地要求汇总
五年限售”
  宗地编号：
  出让时间：2018年2月1日
  位置：坪山区金牛东路与创景路交会处
  土地利用要求：
  (一)建筑容积率：≤4.5
  (二)建筑覆盖率：≤40%
  (三)建筑高度或层数：不限
  (四)计入容积率的总建筑面积不超过86300平方米，其中：住宅76450平方米(含人才住房)，商业5000平方米，12班幼儿园(含幼儿托管中心)3600平方米(独立占地不小于3600平方米)，物业服务用房200平方米，文化活动室1000平方米，垃圾收集站50平方米。
只租不售”
  宗地编号：
  出让时间：2018年2月1日
  位置：坪山区金牛东路与创景路交会处
  土地利用要求：
  (一)建筑容积率：≤4.5
  (二)建筑覆盖率：≤40%
  (三)建筑高度或层数：不限
  (四)计入容积率的总建筑面积不超过41790平方米，其中：住宅37890平方米(含人才住房和租赁住房)，商业2000平方米，物业服务用房100平方米，社区老年人日间照料中心750平方米，社区健康服务中心1000平方米，垃圾收集站50平方米。
只租不售”
  宗地编号：
  出让时间：2018年2月1日
  位置：龙岗区平湖街道
  土地利用要求：
  (一)建筑容积率：≤4.5
  (二)建筑覆盖率：≤40%
  (三)建筑高度或层数：≤100米
  (四)计入容积率的总建筑面积不超过31020平方米，其中：住宅29120平方米、商业1000平方米、社区警务室50平方米、物业服务用房100平方米、社区老年人日间照料中心750平方米。
只租不售”
  宗地编号：
  出让时间：2018年2月1日
  位置：龙岗区宝龙街道
  土地利用要求：
  (一)建筑容积率：≤5.0
  (二)建筑覆盖率：≤40%
  (三)建筑高度或层数：≤150米
  (四)计入容积率的总建筑面积不超过91400平方米，其中：住宅≤80900平方米、商业≤5000平方米、便民服务站≥400平方米、文化活动室≥1500平方米、社区健康服务中心≥1000平方米、9班幼儿园≥2400平方米、物业服务用房≥200平方米。
只租不售”
  宗地编号：
  出让时间：2017年11月10日
  位置：龙华区民治街道
  土地利用要求：
  (一)建筑容积率：≤4.5
  (二)建筑覆盖率：≤/%
  (三)建筑高度或层数：≤150米
  (四)计入容积率的总建筑面积不超过90180平方米，其中：商业1680平方米，社区管理用房300平方米，社区警务室50平方米，社区服务中心400平方米，社区菜市场1500平方米，文化活动室2000平方米，18班幼儿园4800平方米(占地5400平方米)，社区健康服务中心1000平方米，社区老年人日间照料中心750平方米，邮政所150平方米，小型垃圾转运站480平方米，再生资源回收站100平方米，公共厕所120平方米，环卫工人作息房20平方米，物业服务用房180平方米，住宅76650平方米(含人才住房和租赁住房)。