去年50宗“”仅7宗入市，热点城市宅地供应正在提速！

---

  为加大推地力度，防止“坐地生财”、囤地倒地，拖欠地款，国土资源部已开展住宅用地出让合同执行情况检查，并要求各省级国土资源主管部门于今年11月30日前完成检查、提交报告，从目前的情况来看，检查已接近尾声。
  有关企业“囤地”的问题一直备受监管部门关注。早在2013年，国土资源部就表示，清查闲置土地将是当年的一项重点工作。在2016年6月份，国土资源部就曾选择常州、合肥、东莞、临沂、海宁、瑞金等6个城市先行启动了土地利用动态巡查试点。从项目跟踪、预警提醒、闲置土地查处等八个方面对建设用地开发利用情况进行全程监管。
  去年 “”项目仅7宗入市
  虽然此次检查主要是针对开发商的开工、竣工以及出让价款缴纳情况，但业内人士认为，此次检查的重点将是开发商高价拿地又恶意囤地的情况。一般来讲，开发商囤地的根本目的是为了获取更高的利润。但这对于楼市来说，意味着即便有大量的土地供应，却不能在市场上形成及时有效的房源供应，导致按时入市的商品住宅项目减少，加剧了热点城市供不应求的状态，进而致使房价居高不下。
  此次针对住宅用地出让合同的检查，可以说是从房地产供给侧出手、为了提高土体整体供应效率所衍生出的一种具体措施。通过对土地出让合同的检查来加大热点城市的土地供应速度，将有效缓解区域住房市场的供需矛盾。
  在上海易居研究院研究员赖勤看来，对于热点一线、二线城市来说，此前楼市过于火爆，供需关系紧张，市场出现了非理性行为。此次检查是在楼市调控政策的基础上，进一步引导这类城市的楼市回归理性，并在供给端发力，让房地产业平稳健康地发展，以达到改善此前被囤地扭曲的供需关系，进而稳定市场预期。
  易居研究院智库研究中心研究总监严跃表示，此次对住宅用地进行检查实际上是，从供给端促进房企加快投资，无论是闲置待开发的土地还是半开工状态的土地，都需要进行整改，这样也是为了增加住房供应规模，此次督查应该会对各类住宅用地的出让以及中间的开发流程进行严查。
  根据克而瑞研究中心的调查显示，2016年50个典型“”中目前仅有7个项目已经入市，29宗土地已开工但未开盘，另有14宗尚未开工，这意味着有43宗土地项目未入市。
  究其原因，克而瑞研究中心研究员杨科伟认为，一是当前楼市整体下行趋势较为明显，尤其是政府区域限价政策的出台，对房企即将入市的“”项目冲击不小；二是在“”成交楼面价与周边竞品项目成交均价无异的背景下，高端产品入市也很难有较高的溢价空间；三是由于“”项目开发无疑需要高成本投入，但今年融资门槛提升、限购限贷等一系列调控政策的出台，使得房企资金回笼速度受到影响，资金不到位所造成的工期拖延，也在一定程度上延缓了“”项目的入市。
  在赖勤看来，此次大检查也将加速这类欲通过延时入市以博弈市场的“”项目加快入市脚步。
  热点城市住宅土地供应提速
  住宅用地出让合同执行情况检查已接近尾声，如果从房地产市场的实际表现来看，一线和二线热点城市大多属于要增加供地的范围。
  据中原地产的最新统计数据，截至11月23日，一线城市住宅土地供应明显加速，年内供应的住宅用地已经达到226宗，合计供应住宅土地规划建筑面积达到2815.8万平方米，与2016年全年比较上涨62%。
  对此，中原地产首席分析师张大伟表示，一二线城市已经基本完成了去库存任务。在这种情况下，很多一二线城市为了抑制房价过快上涨，开启了增加土地供应的政策。增加供应后，楼市价格将有望在一定程度下滑。
  另据伟业我爱我家市场研究院发布的最新统计数据，今年以来，北京累计推出72宗住宅用地，供应量较2016全年增长380%；其次是上海，114宗的供应量较2016年增长25.3%；广州40宗的供应量与2016年持平，深圳则继续保持着个位数的供应量。
  方正证券地产首席分析师夏磊表示，热点城市增加土地供应主要有两方面影响：一方面可以缓解供需矛盾，降低房价上涨预期。另一方面可以优化土地结构，深化长效调控机制。上海、北京等地明确住宅用地供应结构、增加自持比例，重点保障各类保障性住房及租赁住房土地供应，有利于推进租售并举的住房体系建立，满足中低收入人群住房需求。
  张大伟还指出，由于热点城市调控继续深入推进，宅地供应量不断增加，导致土地溢价率普遍下降，甚至开始出现了土地流标现象。根据中原地产研究中心统计数据，截至日前，2017年下半年一线和二线城市住宅土地流标已经达到44宗，其中一线城市北京出现1宗，广州出现2宗。合计数据相比2016年同期上涨四成。
  张大伟认为，出现溢价率下滑，土地流标的主要原因有以下几点：一是因为土地配建复杂，地块是非热门区域地块。二是从2016年的“9·30新政”开始，全国一线、二线城市严格调控，这种情况下，房企资金压力越来越大，虽然整体销售依然处于高位，但再拿地的资金压力逐渐增加，对非优质地块的积极性降低。三是对未来房地产市场走势出现分化。四是部分地块挂牌价格过高。
  “虽然从目前看土地流标依然不是主流，流标土地占比依然非常低，但随着楼市的继续降温，预计2018年土地流标情况可能继续增加。”张大伟强调。
  龙头房企拿地规模持续扩大
  此外，相关数据显示，龙头房企、中型房企和小型房企存货占总资产比重均维持在50%以上，分别为54.5%、54.8%和59.6%，只有龙头房企还保持上升趋势。而转型房企存货占总资产比例较去年年底下降5.9个百分点至46.6%，其加速退出行业的态势越发明显。
  中信建投证券一位分析师指出，近年来，龙头房企拿地规模持续上升，今年前三季度龙头房企拿地支出占销售金额比重达到77.5%，仅次于中型房企，可见规模房企积极补库存的态度明显。前三季度房企板块存货占总资产比重下降至54.2%，较去年全年进一步下降0.9个百分点，维持2013年以来的下降趋势。在经历了两年市场回暖期之后，房企加速去库存，优质库存告急，大部分房企纷纷面临补库存压力，同时这也是在今年市场调控影响之下，销售增速持续下行，房企反而投资力度得以保持的原因所在，短期内在土地供给侧结构性改革，市场仍以去库存为主基调的情况下，房企库存的总体水平仍将保持低位徘徊。
  该分析师表示，房企整体补库存的力度在持续上升，前三季度房企拿地金额占销售金额比重达到82.6%，较2016年全年提高11.9个百分点，经过2016年市场回暖的销售去库存之后，大部分房企均面临补库存压力，为了减轻资金压力和分散风险，房企拿地模式越发多元化以应对日益上升的取地成本，同时在战略布局方面，为了应对日渐趋紧的政策调控，房企布局区域也在向二线城市和三线城市下沉。
  严跃进表示，从拿地角度看，土地储备是房企业绩的最基础来源，所以实际上积极拿地本身问题不大，是房企业绩成长的必要条件。当然从避免房价反弹的角度看，关键是要防范高杠杆拿地的现象出现，同时对于各类住宅用地，要加大住宅产业化的投资，进而降低开发成本。