上海一手楼盘批量入市 价格远低市场预期

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  在限价以及很难拿到预售许可证的2017年，一线城市新房新增供应量极为短缺。但自2018年3月下旬以来，随着开发商不断拿到预售许可证，上海一手房市场交易量入春。
  近期，包括翠湖天地、大宁金茂府、融创滨江壹号院、信达泰禾上海院子、仁恒西郊花园、保利翡丽甲第、静安府等超过20个楼盘都相继拿到预售证，将于4月中下旬密集摇号开盘。经历了很长一段时间的供应较少以后，上海一手房市场供应开始回暖。
  为什么在此时集中上市？“现在取证都是政府选择时间，多数项目都等了一年了。拿到证了该卖就卖，因为后期政策也不会放松的。”一位要求匿名的大型房企上海公司营销负责人如是透露。
  高端项目集中开闸
  上海高端豪宅的此次“开闸”，其实已让房企等待许久。上海中原地产的统计数据显示，2017年2月和3月上海豪宅的供应面积为零，2017年7月至2018年2月更是出现了连续8个月新增豪宅零供应为零的现象。
  根据公开消息，大宁金茂府东区房源预售许可证已正式获批，均价为9.38万元/平方米，共推出382套房源。项目于2018年3月30日开始认筹，认筹金为100万元人民币，认筹截止日期为4月5日12：00，计划于2018年4月21日开盘销售。
  位于上海新天地的顶级豪宅翠湖天地，新一期房源于3月24日开始认筹，均价13万元/平方米，是此次拿到预售证的豪宅项目中获批的最高价格。
  部分拿地已久的项目，此次也在开盘之列。信达地产2015年11月耗资73亿元夺下上海新江湾，后来与泰禾合作开发，项目名称为“信达泰禾上海院子”，该项目拿到预售证后于3月31日开始认筹，认筹金130万元，此次销售均价约为9.5万元/平方米。
  政府在预售证上主动“开闸”是一方面，另一方面，对于部分有资金回笼压力的房企而言，此时上市开盘也能缓解周转压力。
  来自中原地产数据显示，3月上海新建商品住宅成交面积48.9万平方米，环比增加139.7%，同比减少34.1%。虽然相比以往几年交易量下滑，但是环比增幅显著。
  从推盘量看，3月入市面积为39.4万平方米，环比增加310.4%。当期一共有13个项目入市，格局上虽然刚需占重要比例，但是一些中高端改善项目开始入市，同时4月入市的中高端项目开始不断变多。
  这个数据不难发现，开发商的出货诉求不断变大。“银行按揭贷款速度不快，我们的回款速度也越来越慢，感觉日子不好过。”一位开发商人士告诉记者。
  旭辉集团林峰认为，未来的短周期可能楼市还将下行，因此需要提前出货保证现金安全。
  价格远低市场预期，部分项目回到两年前
  “大部分中高端项目的价格均低于市场预期，因此大部分项目认筹情况都非常好。”上海中原地产市场研究经理卢文曦告诉记者，由于限价这次集中上市的豪宅项目大部分被批复的价格远低于市场预期价格，和周边二手房价格倒挂是常态。
  此前，开发商一直在预售证价格上和市场博弈，由于很多预售证价格达不到预期，开发商销售动力不足。
  “项目没有到我们的预期价格，但是考虑到今年的销售压力，我们也不得不拿到预售证就开始销售。市场的观望情绪严重，如果提前出货可以保证现金回款，如果还不出货担心后来世行预期更低。”一位开发商高层透露。
  易居智库研究总监严跃进也认为，很多中高端项目已经积压很久，不仅占据了开发商的现金流，还会增加资金成本，因此开发商选择“降价”出货，也在情理之中。
  比如，日前开始认筹的中粮前滩海景壹号，因为较低的预售价格，认筹数量远高于推出的房源。从预售价格看，该楼盘单价从7.3万元/平方米到8.5万元/平方米不等，最低单套价格不到700万元；同期，其附近二手房合生时代锦苑单价约9万元/平方米，一手房拥有更高的性价比。
  又如“万科天空融苑”、“同济融创玫瑰公馆”，网上报价分别为5.8万元/平方米和6.9万元/平方米。虽然上述楼盘附近并未有新盘，但是价格均低于市场预期，同时也低于开发商的销售预期，因此也出现供不应求场面。
  即将于4月初再次开盘的静安府此次推出西区319套房源，均价位于8-9万元/平方米，这一价格和其2年前的售价几乎一致。2016年7月，静安府首次开盘，一个半即售罄，当时的销售均价约为8.8万元/平方米。
  大宁金茂府此次开盘的三期项目价格和此前推出的二期相比没有明显的变化，该项目相关人员甚至在朋友圈中表示，这是“白菜价”。
  位于东外滩的保利翡丽甲第于4月2日开始认筹，推出2号、7号、16号三幢高层带装修公寓，单价约在8.4万元/平方米-11万元/平方米，这一价格和该项目2015年底的价格相仿甚至有所下降，网上房地产信息显示，彼时该项目的预售证单价约在8.8万元/平方米-14万元/平方米。此外，该项目的二手房源挂牌均价已经超过了11万元，也高于此次的开盘价格。
  由于价格低于预期，目前这批项目的认筹情况均表现良好。甚至有业内人士指出，限价更是激发了部分潜在投资需求。