36家房企拟重组 去杠杆与并购扩张如何兼得

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　　行业集中度加速提升，强者恒强仍为当前房地产行业的主要发展逻辑。2017年在房企规模扩张和业务转型叠加效应下，房企并购活动加剧。据普华永道发布的房地产行业并购2017年全年回顾数据显示，2017年全年中国房地产交易达482宗，交易金额同比增加31%达810亿美元，平均交易规模明显增大。
　　2018年房地产行业延续了2017年的并购风潮，且有越演越烈的态势。统计数据显示，2018年以来有36家房地产企业披露重组方案，涉及金额565.61亿元，同比增长12.98%。
　　据《每日经济新闻》记者统计发现，目前包括中国恒 大、阳光城、碧桂园和奥园等房企加速并购，加速土地储备扩张，试图占据“规模争霸时代”的行业制高点。
　　2018年房地产行业加速去杠杆，包括恒 大、融创和绿地控股等房企均表达了加快去杠杆的意愿，同时也有大量房企仍保持高速扩张。加速规模狂奔和去杠杆这对矛盾体站上了天平两端，2018年房企已渐渐行至抉择的“十字路口”。
　　并购成房企扩张主战场
　　2017年500亿元、1000亿元以上规模的房企继续扩容，排名前列的房企保持规模的快速提升，行业规模仍在加速集中。并购作为房企实现规模快速增长的方式越来越受到开发商的青睐。继销售规模、土地储备后，并购规模成为比拼房企实力的一大指标，更是房企争夺的新主战场。
　　2017年，恒 大在发布中报时明确表示，计划在2017年7月至2020年6月期间实现土地储备每年负增长5%~10%。到2017年下半年，恒 大一改中报发布时的计划，称不愿意错过并购的好机会，加速扩张土地储备。
　　据恒 大发布的数据显示，截至2017年年底，恒 大土地储备总规划建筑面积高达3.12亿平方米，其中新增土地储备面积1.26亿平方米，57%的新增土地储备来源于并购。
　　宣布不设销售目标也不公布具体推货计划的碧桂园表示，2018年将着眼更多并购机会。数据显示，碧桂园2017年新增土地投资1.41亿平方米，其中收并购获取土地总代价占比为19%。
　　宣布向千亿元发起冲击的粵派房企奥园2017年80%的新增土地储备是通过并购获得，尝到并购甜头的奥园表示，2018年将保持这种并购节奏。
　　相对于通过公开招拍挂拿地，借道并购房企能以相对较低的成本获取土地，实现在较短时间内获取较大面积土地储备的目标。
　　并购规模扩容
　　房地产巨头的大型并购动作频频，2017年市场并购的规模也在扩容。2017年万科以551亿元总价并购广信房产资产包被业内喻为史诗级的交易；富力地产以199.06亿元收购万达商业77个酒店；融创则以438.44亿元价格拿下万达13个文旅项目91%股权，这些都是业界最关注的并购案。
　　据普华永道发布的房地产行业并购2017年全年回顾数据显示，2017年全年中国房地产交易达482宗，交易金额同比增加31%达810亿美元，平均交易规模明显增大。其中，2017年房地产并购交易额大于10亿美金的交易额占比增加21%，1~10亿美金的交易额下降17%。
　　新城控股副总裁欧阳捷在接受《每日经济新闻》记者采访时分析指出，2017年房企的收并购主要来自于一二线城市的市场机会，供地在减少，大房企拿地困难，一二线城市供地趋势都是在下降的，所以大房企需要从收并购获取发展的机会。
　　谈及房地产市场并购案例增多的原因，易居(博客)研究院副院长杨红旭(微博 博客)接受《每日经济新闻》记者采访时指出，大房企拿地补库存的需求量大，加上部分城市公开土地市场竞争激烈，价格高企，迫使房企转而寻求存量的土地。同时在政策调控下，过去2年部分中小房企盲目扩张激进扩张造成经营困难，也存在一些房企因为想退出房地产市场而出售项目，给市场提供了大量的并购供应。
　　据了解，目前多个热点城市公开拿地均要求开发商使用自有资金，不得使用银行贷款、信托资金、资本市场融资、资管计划配资和保险资金等。这对开发商的资金面提出了较高要求。
　　一名银行内部人士告诉《每日经济新闻》记者，针对市场上的并购现象银行专门设立了并购金融，缓解开发商的并购资金压力。其进一步表示，包括并购金融、跨境金融以及科技金融等多个产品均适用于房企并购，一般大型房企获得贷款的可能性较高。
　　通过并购房企能缓解以自有资金拿地的压力，海南中改院海金咨询总经理潘烁接受《每日经济新闻》记者采访时指出，并购贷款依然可行，目前环境对中小房企融资不利，将会出现更多的大房企并购中小房企的现象。
　　并购助力房企弯道超车？
　　进入2018年，房地产市场的并购延续了2017年的火热态势。统计数据显示，今年以来有36家房地产企业披露重组方案，涉及金额565.61亿元，同比增长12.98%。
　　据克而瑞发布的2018年1~3月房企新增土地TOP100榜单数据显示，恒 大、碧桂园、绿地分别以3613万平方米、3058.8万平方米以及1304.3万平方米的新增土地面积排名前三。克而瑞研究认为，拿地方式上看，房企在招拍挂市场上将保持谨慎的拿地态度，高溢价地块将非常有限；而会去寻找更多的收并购、合作等低成本拿地的机会。
　　据《每日经济新闻》记者了解，目前已包括碧桂园、万科、阳光城、奥园、福晟和禹洲地产等多家房企正加速并购的步伐。
　　2018年开年，碧桂园、阳光城、保利地产以及卓越集团等多家房企争夺广物地产45%股权；以并购见长的阳光城则通过并购进入江门五邑，完善珠三角布局版图；万科以17.8亿元总价拿下杭钢集团资产包，斩获8个项目；禹州38亿元买下沿海家园旗下7个项目组成的恒华集团的全部股权，获得可售建筑面积逾313万平方米。福晟表示2018年将加速并购，争取并购一家百强房企。
　　并购已成为房企规模扩张的主战场，有业内人士曾指出，房企实现弯道超车最容易的方式就是并购。
　　欧阳捷认为，2018年房企的并购将延续增长的格局，并购是房企扩张的一个机会，但未必是弯道超车的机会。目前来看，一二线城市市场份额占比约为30%，政策调控下一二线获得的土地储备很难快速转化为销售，占比较大的三四线城市土地供应较多，并购的机会相对较少。
　　一方面是房企欲借并购快速扩张规模，另一方面在去杠杆的大背景下，房企融资收紧，融资成本增加成行业共识。2017年恒 大、融创均对外宣布了降负债和降杠杆的计划，融创在未来两年以降负债为重要任务。
　　规模快速扩张一定程度上将带来房企负债率的上升，在当前的市场环境下，“规模至上”和降负债这一对矛盾体已成为房企必然面临的选择，是加速奔跑还是“稳字当头”？
　　欧阳捷告诉《每日经济新闻》记者，加速奔跑是大房企的第一要务，不加速规模扩张就没有市场的立足之地。欧阳捷认为2020年20强房企的市场份额将达到60%~70%，50强市场份额到80%，百强之外的房企就没有太多的立足之地。
　　欧阳捷表示，目前的市场形势下，房企加速扩张的过程中不一定要降负债，如果销售规模和总资产在扩大，债务不增不减，这是在降杠杆。对企业而言，重要的是现金流能不能平衡，现金流能否覆盖所有的经营成本，债务和税费等等，能覆盖的话企业的问题就不大。