哈尔滨

股神变身房产经纪,巴菲特的投资逻辑是什么?

2018年04月15日来源:21经济网房产时评阅读数:1186责任编辑:haerbin

  巴菲特一向以“股神”的名号所为人熟知,但是万万没想到,他在80多岁的高龄却突然杀入房屋经纪界,在87岁摇身一变就成了美国第二大房产经纪人。

  据美国商务部数据显示,美国2月新屋销售年化总数为61.8万户,环比下降0.6%。另据美国全国房地产经纪商协会(NAR)数据,1月份,占据美国房地产超八成市场的二手房,签约量也大幅下滑至3年多以来最低位。
  所以,这一次巴菲特又在打什么算盘,是不是廉颇老矣了?
  在质疑巴菲特投资眼光之前,我们可能要先复习一下巴菲特和伯克希尔往年的成绩单。
  2017年伯克希尔每股账面价值的增幅是23.0%,而标普500指数的增幅为21.8%,伯克希尔跑赢1.2个百分点。长期来看,1965-2017年,伯克希尔的复合年增长率为19.1%,明显超过标普500指数的9.9%,而1964-2017年伯克希尔的整体增长率是令人吃惊的1088029%(即10880倍以上),而标普500指数为15508%。

                                 来源:巴菲特股东的信

  也就是,如果53年你给他1美元,53年后可以获得大约10880美元收益。这可能也就是巴菲特被奉为神明的原因。历史长河里,无数“股神”粉墨登场,又黯然离开,唯有巴菲特每年还在给他的投资者写信。
  投资逻辑
  巴菲特曾说“人生就像滚雪球,重要的是找到很湿的雪和很长的坡。”湿雪,指的是在合适的环境下投入能不断滚动增长的资金;长坡,指的是能让资金有足够的时间滚大变强的企业。
  就像这次杀进去房地产市场一样。
  巴菲特提到伯克希尔在2000年通过收购Home Services,起初他未曾太过重视这家公司,不过Home Services却给了他一个惊喜。
  到2016年底,Home Services已拥有美国第二大的经纪业务部门,2017年其“双边”销售额达到1270亿美元。
  即使Redfin的最新住房需求数据,今年2月份美国居民购房需求下降14.1%,是2013年开始记录以来下降力度最大月份。但巴菲特表示只要价格合适,将继续采取并购的方式来发展这项基础的商业生意。
  难道巴菲特这一次错了?
  在分析巴菲特这一笔的投资之前,我们先回头来看看巴菲特与地产相关的一些投资,思路如何呢?
  1993年,纽约商业地产市场经历崩溃,大批金融机构破产,许多总部位于纽约曼哈顿的大公司撤出。巴菲特在彼时,决定抄底曼哈顿商业地产,但必须有一个条件:位于纽约大学附近的商业地产。
  这笔商业地产投资,当年的回报率就高达35%,5年后的回报率达到150%。
  据纽约大学客座教授陈凯丰分析,巴菲特当时投资曼哈顿商业地产的逻辑可能是大公司走了,纽约大学还在,永远不会搬走,因此只抄底纽约大学附近的地产。
  2017年巴菲特挂牌出手了在加州家人自住房产,这套别墅是巴菲特于1971年以15万美元买下的。以挂牌价计算,这套房子的价格46年翻了73倍!
  看起来,巴菲特这几笔投资都有如神助,但概括起来,都遵循了他那句:在别人恐惧时贪婪,在别人贪婪时恐惧。
  无论是他的个人住宅、商业地产、土地投资,还是房地产信托基金,无不显示出这一再简单不过的投资哲学,在价格处于低位的时候买入!前提,就是你看好这一行业的前景。
  可见市场并不总是有效的,有时会出现误判,这时候应该就是出手的好时机。
  现在是好时机么?
  回到中国,我们不禁也要问问,现在是不是一个好时机?
  住建部住房政策专家委员会副主任、全国房地产商会联盟主席顾云昌就在2018博鳌·21世纪房地产论坛(佛山)峰会上表示,他对房地产市场的理解是“此起彼伏”,他认为市场下行的时候,可能是买房的好时机。
  从今年一季度房地产市场的总体情况来看,“房住不炒”已经成为市场共识,楼市整体成交持续低迷。
  一季度北京总体成交量再创新低,但是3月份北京房屋销量已经开始回升。数据显示,3月份北京新房市场共成交1033套商品住宅,成交面积13.81万平方米,环比2月份成交套数、面积分别上涨73.3%和52.4%。
  上海易居研究院监测,截至2018年3月底,100个城市新建商品住宅库存总量不足5亿平方米,其规模相当于2013年3月份的水平,即库存规模回到了4年前。
  也就是说大部分人还以为现在是楼市的冬天,但是已经有人在这个春天提前进场,因为这些人意识到要“在别人恐惧时贪婪,在别人贪婪时恐惧。”
  就像林毅夫在2017年博鳌亚洲论坛中指出,中国还处于城镇化过程中,房地产依然是中国经济的支柱性行业,过程中财富向房地产转移是中国城镇化的必然过程。“但是要避免房地产变成投机的手段,房子是用来住的不是用来炒的。”
  也就是说房地产当前仍对经济发展有重要影响,但若进行相关资产配置,更重要的是转换逻辑。
  根据政策导向及城市发展脉络,不做投机式配置,而是让配置的房产真正实现居住功能、而非空置,同时选取位于城市核心区、有良好配套服务的资产,才是资产配置的重要标准。
  按照“十三五规划”建议发展的全国9+1大城市群中,综合实力第一阵营的城市群以高速发展成为新格局,这包括长三角城市群、珠三角城市群、京津冀城市群。
  以长三角城市群为例,2016年,国务院批复的《长江三角洲城市群发展规划》明确,上海要提升城市功能,打造世界级城市群的核心城市,加快提升上海核心竞争力和综合服务功能。目前上海的城市性质还定为:国际经济、金融、贸易、航运、科技创新中心和文化大都市。
  其中金融功能应该是上海城市定位中极为重要的一环,在上海国际金融中心建设的这盘棋中,如果说浦东陆家嘴是“一城”,那紧邻一江之隔的浦西外滩金融集聚带就是“一带”,二者同为上海的金融核心区。
  可见浦东陆家嘴和浦西外滩金融集聚带会成为上海未来金融发展很重要的两极。
  时逢房地产调控,上海楼市走弱,逆市买入上海核心区域房产会不会就如当年巴菲特在纽约的操作?就像纽约大学不会搬走的逻辑一样,外滩和金融城更不可能搬走,而且在今后还可能大有所为。
  而今谁可能是当年的纽约大学呢,会不会是外滩的复旦泛海国际金融学院,抑或是整个正在崛起的“金腰带”外滩金融集聚带?

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