哈尔滨

上海3500万豪宅引超3倍客源疯抢 摇号者半数为“公司”

2018年04月15日来源:中房网行业动态阅读数:93责任编辑:songxueyan

  “得房率”被重新定义了。在一些特殊情景下,“得房率”并非指实际使用面积与建筑面积的比例,而是具有购房资格的买家,在购买某个楼盘时可能得到的购房几率。
  近期上海几个豪宅,“得房率”创下了新低。
  不久前中粮海景壹号上千人排队买房还没过去多久,地产界就被瑞安房地产在上海所开发翠湖天地的仅三成的“得房率”震惊了。118套房源有385组买家来摇号认筹,超过半数是以公司名义来摇号认购。值得注意的是,该楼盘一套房子最低总价3500万元,最高的7500万。如以公司名义购房,契税加第一年房产税的成本,就高达135万元。
  “有很多客户对这个楼盘表示了很高的兴趣。但公证处摇号公告结果出来之前,也没想到有这么高的认购比例。”第一太平戴维斯住宅销售部高级董事唐华表示,过去两年沪高档房供应很少,但买家置换需求很强。此次需求得到释放后,随着更多项目的入市,未来豪宅市场未必能持续如此高的温度。
  118套房源385组客户认筹
  4月本是楼市传统的淡季,然而上海豪宅的火爆认购,却让上海楼市在这个淡季出现前未所有的高温。
  4月10日上海市东方公证处一则市中心豪宅楼盘认筹摇号的公告,就因为如此低的“得房率”而刷爆了朋友圈。公告显示,由瑞安房地产开发的上海翠湖天地隽荟即将推出118套房源,前来认筹的买家多达385组。这意味着开发商推出的一套房,三个买家当中只有一位能买到。
  这385组参加认购摇号买家,均是有资格、有意向,也有实力购买豪宅的买家。豪宅有多受追捧、买家实力有多强劲,从豪宅的价格以及其高昂的成本中,得到最好的印证。
  此次翠湖天地隽荟推出的户型为290平米和390平米的大平层,预售证的单价范围在12万-19万元/平米之间。即此次瑞安房地产所推出的房源,一套面积最小、最低单价的房子,总价也要3500万元,而总价最高的一套豪宅总价近7500万。购房者认购的前提条件之一,先缴纳500万元的认筹金。
  有开发商告诉记者,买豪宅的往往不是首次置业,而按二套房首付款不低于五成来看,首付款的最低起点是1750万元。“买豪宅的也有做按揭的,但比例非常小。相当一部分是一次性付清,很多人不想在银行里有贷款记录。”上海一家高档楼盘销售人员说。
  豪宅买家所面对的竞争者,不只是个人,还有公司。
  根据公示结果,这385组认筹客户中,持中国大陆身份证的客户有125组,非中国大陆个人客户46组。此外还有214组则是以公司名义来购买的,即公司客户组,占到认筹55.6%的比例。
  第一太平戴维斯研究部助理董事张琳告诉记者,公司购买房产并非新鲜事物,已在上海、香港等城市存在很长时间。但公司购房的成本,却比个人购房要高得多。
  “公司购房虽然不受限购影响,但其购买成本和持有成本都不低,并非平常人可承受。”张琳表示,公司买房除了需一次性付清全部房款,契税为3%较普通商品房高一倍,转让时只能通过股权转让方式,其出手途径较少。
  据了解,以公司名义购得的房产在持有环节,在上海每年还需缴纳一定比例的房产税。其税费为房产原值七折的基础上,每年按1.2%的税率缴纳房产税。
  以此来推算,翠湖天地隽荟一套价格最低3500万的房子,若以公司名义来购买,除了要缴105万元契税,每年还要缴纳约29.4万元的房产税。即第一年的税费成本,就要135万元。
  一套价格最高7500万的豪宅,以公司名义购买,除了缴225万元契税,每年还要缴纳63万元的房产税。
  价格倒挂 被看涨后市
  不止是单价高、总价多,税费成本也相当惊人。但如此高的门槛,依然没能挡住市场上大量人群对上海豪宅的向往。
  中粮前滩壹号4月拿到预售证后,引来上千人排队数小时到售楼处认购,其火热度较翠湖天地有过之而无不及。公开资料显示,中粮前滩壹号共推出437套房源,销售均价8.5万元/平米。据今日房产从开发商处获得的数据,当天共发出3500个号,除去废号、弃号,该楼盘实际认筹数量约3100组。
  这意味着中粮前滩壹号的“得房率”,只有14%。这不仅创下今年上海豪宅认购人最多的纪录,也是沪豪宅项目中“得房率”最低的楼盘。
  4月首个公布认购摇号的翠湖天地隽荟,以及超过3000人排队买中粮豪宅,只是上海近期上市豪宅中的两个楼盘。
  据了解,4月份上海将有包括信达泰禾上海院子、融创滨江壹号院、静安府、大宁金茂府等8个高档住宅项目拿到预售证,并预计在不久后上市。此次扎堆上市的豪宅有3个在内环内,5个在中环内,其售价多在10万元/平米上下。
  从单价来看,除了翠湖天地隽荟以12万-19万元/平米的价格占据单价榜首,有媒体报道融创滨江壹号院的售价约11万元/平米,或成为本轮上市豪宅中单价第二高的楼盘。位列其后的信达泰禾上海院子均价9.5万元/平米,大宁金茂府均价约9.4万元/平米。
  虽然扎堆上市的豪宅数量预计会超过千余套,从供应量来看已经不小,但市场上的买家通过摇号认购的热情仍然持续高涨。
  据新浪乐居统计,春节后上海推出22个豪宅及普通商品房,这其中10个楼盘认购人数超过推盘套数。而“得房率”偏低的,多为豪宅。
  与翠湖天地及中粮海景壹号相仿的是,同济融创玫瑰公馆推出了266套房源,但前来摇号认购的人数多达860人,“得房率”不到30%。静安府单价虽然高达9万元/平米,但推出的319套房源,有563组客户来摇号认购,“得房率”也只有56%。
  对于上海豪宅市场购买力的强劲,业界认为主要有供应量及预期两方面的原因。
  仲量联行研究部高级董事姚耀指出,一套豪宅的总价至少在2000万元以上,购买力之强劲的确惊人。但另一方面,此前市场此类产品在供应上也出现一些空档期。
  “在此之前,上海高档房已经有三个季度没有供应,市场处于相对饥渴状态。”姚耀认为,在此背景下第一批项目入市,容易引来很高的关注。
  而看多后市预期,则是豪宅被热捧的另一个原因。
  据了解,中粮前滩壹号周边二手房价格在9万到10万左右,高于新盘预售价。而翠湖天地早期房龄12年的二手房,单价也要在十五六万左右,目前新房最低价只有12万,价格倒挂明显,有客户认为,虽然购买成本高,但按现在的行情,稳赚。
  姚耀认为,受严格预售证制度影响,同区域豪宅新房售价低于二手房,豪宅市场出现一二手倒挂,让自住及投资买家看到了潜在机会。加之市场看多楼市的预期非常强,因此才会形成沪豪宅市场如此壮观的景象。不过买家对豪宅表现如此高的热度,恐怕只是阶段性的现象,是否会持续下去还要看此后几个豪宅项目入市后的表现。
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