金地陈龙兵：租购并举新时代的企业选择

　　会议期间，优采平台发起“美好公寓”品牌计划，联合14家品牌公寓倡议各主体提供符合市场需求的公寓产品。此外，优采细分采购平台——优寓联合采购平台同期发布，旨在打通金融、配套产业与建造运营方之间壁垒，以解决品牌公寓建设成本痛点。金地荣尚荟总经理 陈龙兵分享了《租购并举新时代的企业选择》主题演讲

                                                                     金地荣尚荟总经理陈龙兵

　　以下为现场实录：
　　金地荣尚荟总经理陈龙兵：各位来宾，各位朋友，大家下午好！我是金地荣尚荟公司的陈龙兵，首先非常感谢优采平台给这样一个机会跟大家在这里交流。我只想在公寓这个行业这段时间谈谈个人的一些观点和感受。
　　一、长租公寓的现状
　　自2010年长租公寓，短短七年时间国内长租公寓市场发展比较迅速——第一，长租公寓的市场容量可期，万亿市场租赁规模。根据中国流动人口发展报告2016年的报告，按照国家新型城镇化进程，70%的流动人口基本都是靠房屋租赁，按照当前月租金1500来算，年租金可以达到万亿。第二是住房比例远低于发达国家，随着国家政策扶持和周边市场的建立，未来租房的比例还会不断攀升。第三是青年人的租赁市场火爆，一二线的租赁市场需求比较旺盛。
　　正因为长租公寓市场可期，据不完全统计，长租公寓市场已有超过1万家机构参与其中，其背景主要有房产中介、酒店、互联网公寓、房地产企业四类玩家，采取的模式也有纯粹把资产拿出去委托管理的，也有轻包租、重包租、资产收购、重开发等等。行业竞争激烈，房企拿房成本高，“二房东”吃租金差的利润被侵蚀，基础利润只能通过延伸产品来获取。房企类长租公寓尚没有很好的商业模式，处于试水阶段。
　　从供给端来说，集体用地的入市，拓宽房企的渠道，利好了房地产租赁市场，2017年8月21日，国家联合发文选择了12个试点城市推进利用集体建设用地租房，只租不售的地块频出，彰显了政府的决心。政府鼓励发展租赁市场，同时包括政府和银行给予这种金融的支持，解决了这样的痛点。
　　信贷、公积金双引擎促进住房租赁消费。从需求端看，政策鼓励住房租赁消费，部分银行积极跟进出台金融支持措施。银行为租房者开发贷款产品便利租房者融资，12试点城市中部分城市明确鼓励住房租赁消费。
　　二、房企进入长租公寓市场原因
　　房企为什么能进入公寓市场？我想，第一是房地产的黄金时代已经过去，白银时代来临，未来房地产的走向去哪里？可能也要涉及到一个企业转型的需要，从政策导向、土地、供给、工业方式、盘活存量土地，高房价的刚需性需求以及自持比例增大。
　　其实，房地产是一个高周转的企业，但是公寓这一块是一个低效率的行业。从房地产的角度来说，我认为长租公寓是被动的转型，而不是去主动的介入，当然目前国家给出的政策，尤其是拿地自持比例的增多，导致房地产进入这个市场。
　　上次和金地上海公司营销总在谈的时候，他说我拿地，假如一年拿100亿，如果自持比例是10，一年是10个亿的资产，如果晚5年，变成了50个亿的资产，而且不能卖，资金回笼不了，对房地产是一个沉重的负担。目前国家规定只允许做长租公寓，未来房地产介入这一块以后，可能是一个资产的证券化，第二个是租金发行REITs来有效盘活这个市场资源。自持比例的增量，打通上下游资源，增加客户黏性，获取稳定的现金流，通过增值服务增加盈利。
　　房企介入公寓的另一个原因，它的比较优势和潜在商机：
　　一是转型的风险相对较小，房地产开发、前期物业服务与长租公寓市场吻合度高。这对房地产企业来说,转型风险最小。
　　二是它的融资能力强，房地产开发的黄金10年,房地产企业与商业银行之间形成了良好的信贷关系。
　　三是物业增值空间大。在一二线城市拥有自持物业。
　　四是房源比较广，改造装修有经验。部分房地产企业自身拥有施工队伍或者参股施工企业。
　　五是房源筹集渠道广。房地产企业可以收购一些存量物业,还可以将周期性滞销的商品住房用来租赁,实现去库存的目标。
　　六是善于客户维护，具有细分客户群体经验。
　　长租公寓业务与房地产销售业务可以产生联动，进行联合营销，从而促进项目的去化。通过长租公寓，开发商培养一批未来潜在的客户，今天的租房者未来有可能会购买房屋，这是一个客户潜在的转化。增值服务，长租公寓还可以帮助房企获取大量精准的客户信息，有利于打通房地产上下游的资源，为开发商赢得更多的社区在增量服务上的机会。
　　房企进入长租公寓的原因还有一个，就是刚才讲的比较优势和潜在的商机。
　　长租公寓租赁市场的好坏，我们觉得跟人口的流动性有关系，第二个是自有房屋持有的比例有关，一个地方房屋的自有持有比例越高，当然租赁的市场越小。目前北京、上海这种一线城市的自有住房比例是15%左右，同时它的人口进入也很多，尤其是在二线城市租赁市场有很好的发展空间。
　　三、房企进入长租公寓市场四种模式
　　房地产进入长租公寓的市场，分析起来大约有四个模式，一是开发运营自己持有，公寓所有者专门成立运营团队，负责租房公寓的运营，获取轻资产和资金，代表企业包括龙湖、招商蛇口等，各城市的租赁土地供给已经在加大，房企通过招拍挂拿地的租赁业务获取房源。二是原来开发的已持有的资产目前也在盘活。

　　三是收购+持有运营，其中优势最大的就是房地产有大量的存量房源，它获取房源的途径和速度比较快。    对于房地产来说，它的劣势就是目前的团队相对比较薄弱。资产托管，部分持有的房企选择不自己进行运营，而是找专业的长租公寓运营商进行战略合作，叫做资产托管，代表企业是保利、绿城。在运营服务方面，对房屋进行标准化装修，并进行出租，这种纯运营服务，都是专业的运营商。
　　代建运营，房地产来收，政府提供土地规划建造和服务，向所有者缴纳租金。目前在长租公寓里面，其实每个企业都有不同的策略，应该根据自己的情况清晰的定位，以合作方投资来创造价值。
　　四、房企类长租公寓运营痛点及策略
　　长租公寓目前的痛点，租金差这种主要的来源没有了，未来它的回报是不是往延伸方面走呢？这种延伸怎么做，我觉得这个可能是公寓行业里面都要面临的一个问题。
　　要数字化和体系化运营，包括我们所说的下一步的去化、房源管理、合同管理、物业管理账户等等，在公寓行业里面有这一套系统来管理，对于整个运营的成本会有较大的节约，同时对管理的品质也会增加，当你有几百套的时候你没有体系，还可以解决掉，当你上到几十万、几百万，如果没有品牌系统做支撑，会带来很多问题。
　　其实，公寓的运营环节，剥开来看，公寓的运营租客的吃喝拉撒这一块，我觉得公寓的运营像物业管理的运营，只是在公寓运营这一块我们要增加去化这一项，我所说的去化就是房屋的出租率要达到更高，其实后面的运营完全跟物业运营是类似的。
　　上次我们也去了美国看了一下美国长租公寓的市场，它给我的感觉就是它跟国内的是完全两个概念，美国长租公寓其实最终是作为一个资产管理，美国的长租公寓产权是长期的，比如说是我的楼，我可能过十年、二十年要卖掉，这栋楼的新旧程度将决定着这个楼的价值。他们非常重视这种基础的管理，包括设备设施的管理，房屋的日常维修养护管理，这是他们看的比较重的。再就是去化率，房屋的出租率是多少，这个是持有者比较看重的三个模式。
　　在美国的长租公寓，他们也是以物业管理的状态出现的，我们只是叫长租公寓的管理，它的持有人或者说拥有者对房屋最终是希望做到两块，一是靠购买的资产升值获取利润，二是租金的回报通过这种REITs去加速它的周转。
　　最后一个痛点，我们说金融，借助金融实现有效退出，企业可以通过发行REITs，房地产所占的比例也能实现持股撤出。前一段时间金地基金也在考虑介入房地产市场，也是希望构建一些自持比例的地产，通过发行基金的方式向下进入。
　　五、金地荣尚荟
　　金地其实有两个品牌的公寓，一个叫草莓社区，一个是金地荣尚荟，草莓社区现在涉及到的运营模式，一个是自己开发以后，我们有部分资产自己留下，来进行运营管理。第二个同时也在社会上收取一些资产来进行管理。
　　年前草莓社区也收购了一个公寓，在市场上也有一些声音。金地荣尚荟公寓，它基于完全的轻资产管理，它的落脚点是以物业管理+公寓来进行运营的，就像前面讲的，我们说的公寓运营管理是分两块，一块是对于物的管理，一块是对于人的服务，出租率是我们最看重的，这个就相对简单的跟大家介绍一下。
　　其实还是那句话，各行各业在百花齐放的时候，或者我们说公寓到底未来的利润点在哪，它的商业模式哪个才是更好的，未来路在何方，其实每家企业都有每家企业根据自己的情况寻找适合于自己企业的，未来谁能成功，谁失败，我觉得这个可能需要时间去验证。