哈尔滨

世茂超级地标战略:聚焦一二线核心城市

2018年05月08日来源:中房网行业动态阅读数:228责任编辑:songxueyan

  南京江东商贸区,城市规划的高地,地段价值不菲、地产商轮番携重金登场。世茂集团旗下的南京世茂国际中心项目,正在破土动工。
  两年前的5月13日,经过88轮竞拍,世茂以88亿元总价拿下该项目。溢价47亿元,溢价幅度达114.6%,成为当年南京总价最高的地块。按照公布的规划,未来这里将有幢高300米的摩天写字楼和150层高的住宅楼。
  超级地标型的高层建筑在全球近年来受到了追捧与青睐,按照世界高层建筑与都市人居学会最新发布的数据,预计到2018年底,全球超高层建筑(2018年全球预计竣工的200米以上写字楼、酒店等)将达到1500栋,实现六年连续增长,是2008年时的3倍。而中国方面,到2018年底,在建的超高层建筑达130栋,占全球比重的近9%,排名全球第一,比上一年增加七成。
  只不过,对于如何玩转并运营好超高层的地标,即使是行业巨头也面临着不小的考验,同时,由于这类项目周期非常长,对开发商资金链的考量非同一般。
  世茂却在全国各个城市上马了多个超高层建筑,时代周报记者粗略统计,从2001年开始,世茂已经建设以及正在建设的高层项目多达13个,分别位于深圳、上海、广州、厦门、烟台、福州、长沙、杭州、南京9个城市。打造如此多的超高层项目,世茂能否经受住考验?
  打造多个超级地标
  南京G11项目,见证着世茂对于超级地标的偏爱。以2016年为时间点,这家公司开始了新一轮密集的建地标运动。力度之大,堪称世茂自身发展史上的罕见。
  88亿元的南京G11地块只是开端。2017年底,世茂以239.4亿元拿下深圳一地块,未来要建造深圳第一高楼—预计700米高的世茂深港国际中心。在随后的2018年1月,世茂再以19亿元获得坪山CBD项目,按照预期规划,世茂坪山中心将达300米。在福州,2017年世茂的15.3亿元投向了世茂环球108大厦。一旦518米的高度被允许,未来它将成为福州的第一高楼。
  世茂在深圳目前仅有的三个项目皆为超级地标。除了700米高的世茂深港国际中心、300米高的世茂坪山中心外,2013年拿下的世茂前海中心规划高度也达300米。
  按照时代周报记者不完全梳理,截至目前,世茂在建以及已建成的超级地标已经有13个,分布在世茂九大地区中的七大区,分别是浙江地区、华中地区、山东地区、中南地区、苏沪地区、福建地区和华南地区。
  具体来说,深圳有世茂深港国际中心、世茂前海中心和世茂坪山中心三大项目。上海则有世茂深坑酒店和世茂广场。福建地区有福州世茂国际中心、福州世茂环球108大厦和厦门世茂海峡大厦。其他的则是烟台的世茂天际、长沙的世茂环球金融中心、杭州的世茂智慧之门和南京的世茂国际中心。
  世茂对超级地标的建造,最早可以追溯到2001年。333米高的世茂广场则为典型的标志,曾在建成时为列上海“浦西第一高楼”。
  17年来,这些超级地标的高度也在不断突破城市天际线:从最早333米高的世茂广场到不久前动工的预计700米高的世茂深港国际中心。
  世茂深坑酒店,是这些超级地标中的特例,也是世界上首个建设于坑内的五星级酒店,也是全球人工海拔最低的酒店—位于海拔负88米深的废石坑里。
  对比来看,这些地标项目,也在建筑造型上不断实现新样式。目前已经投入使用的世茂海峡大厦呈现的是双帆的建筑造型。这个位于厦门的项目,高达300米,有着“中国第一双子塔”的美誉。
  预期在2019年完工的世茂前海中心,则是“全球十大旋转建筑”的代表。据了解,该项目以全球首创的45°双旋转艺术建筑,呈现“God Curve”筑造造型。
  漫长的投入期与回报期
  但对于一个超高层的地标建筑而言,开发周期非常漫长。
  世茂深坑酒店,是13个项目中,工期最长的一个,截至目前,该项目已经历经了12年,投入超过20亿元,前后经历5000多人的参与。不过,时代周报记者了解到,项目有望在今年对外公开,目前已经进入最后的外立面安装及蓄水阶段。
  位于烟台的世茂天际也是一个历时十二年的项目。这个烟台第一高楼,层高约323米。
  世茂早期的超级地标,在拿地总价上明显要低。2002年到2009年间,这些项目的单个拿地总价处在10亿元以下。
  从现有的13个项目看,世茂是在2013年开始重新进入超级地标的拿地中。直到2016年开始进入爆发期。
  同时,世茂热衷于采用住宅先置,商业置后的操作手法。以南京世茂国际中心为例,项目在2017年11月即拿地后的一年,才拿到了住宅部分的建筑规划许可。在随后的2018年2月,拿到了建筑施工许可。
  在另外一个层面上看,且不论最后的租金回报,超高层的建筑规划本就需要一定的时间周期。
  相对而言,预期收益是推动其建设超高层建筑的动力。整体来看,建筑的楼层越高,租金越高。根据世邦魏理仕报告显示,超高层写字楼在第一轮租金调整结束之后,会比周边甲级写字楼获取更高的租金,溢价一般在10%-40%。
  但收回成本也将会是一个漫长的过程。比如台北第一高楼101大厦用了十年的时间才进入盈利。世茂的这些超级地标又会如何,需要时间的检验。
  目前来看,世茂还有酒店和商业综合体来为这些超级地标“保驾护航”。在这些超级地标中,一般都会配有相应的酒店和商业,这两者也是世茂“一体两翼”战略中的“两翼”。
  2017年,世茂已经对旗下商业进行了产品的梳理,形成了“4+2”产品线管理体系,即世茂国际中心SCC、世茂广场、世茂摩天城和世茂52+的四大商业产品线,以及世茂大厦和世茂智汇园Link Park的两大办公产品线。
  根据2017年报数据显示,世茂在酒店、租金和物业等其他收入为36.3亿元,同比2016年上升17.5%。在酒店方面,通过“自营+合作”的模式进行全方位的品牌及产品价值输出。2017年7月,世茂和喜达屋成立了世茂喜达酒店集团,计划在4年内发展100家酒店。
  聚焦核心城市
  世茂对超级地标的爆发式热爱,伴随着公司本身对一二线城市回归的热情。在2016年开始,世茂加码“补仓”一二线城市的姿态频频显现。
  加大一二线城市的土储占比是世茂这些年布局的要点,在积极去化存货的同时,也把投资目光更加聚焦于一二线核心城市,需求的存在决定了这些城市具有更强的抵御调控能力。
  按照世茂方面的数据显示,世茂在过去的两年里,把90%以上的新增投资聚焦于一二线城市。截至2017年底,世茂在长三角、华北、福建可售资源都超过1500亿元,粤港澳大湾区则超过2000亿元。
  一系列拿地的逻辑起点,正是世茂对自身成长空间和行业发展规律的预判:经历几年的修炼内功,世茂或将通过打造一系列地标建筑在一二线城市大展拳脚。
  “这就是一家企业战略差异化的体现,企业本身在市场上立足需要有自己的三把斧。建超级地标不失为一种方法。”全国工商联房地产商会理事李骁对时代周报记者分析表示。
  在他看来,一些一二线城市需要超级地标的存在,这样以来符合有些地方政府的口味。此外,作为地标项目的建造者,也可能可以享受到政府给出的一定优惠政策,“不过房地产本身还是一个资金密集型和受政策影响型的行业,这就意味着这些地标建造者们必须要经历的起一定市场波动周期的考验”。
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