新城控股：高周转实现千亿销售 力推规模与效益平衡

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  迈入千亿阵营后，新城控股在遵循原有战略的基础上，正努力进行扩张和效益的平衡，并加速进入一线城市。
  同策咨询研究报告显示，新城控股2012年-2017年的销售金额，从161亿元增长至1265亿元。2016年其业绩大幅增长，完成销售额650亿元，正是新城控股“B转A”，成为实现千亿销售的关键节点。
  公司区域布局为“1+3”：以长三角为核心，向环渤海、中西部和珠三角区域进行全国化扩张，并以“住宅+商业”双轮驱动。中长期战略仍为“合纵连横、地域扩张、运营优先、创新升级”。新城正加速进入一线城市，2016年在北京、天津成立分公司，并在天津拿地；2017年成立深圳分公司。
  5月4日，新城控股高级副总裁欧阳捷对21世纪经济报道记者指出，2018年是公司向行业第一梯队突破的关键年，将坚持住宅与商业“双轮驱动”战略，实现快速增长与高质量发展并重。
  裂变城市公司
  快速扩张一方面源于新城控股的土储扩张。2016年，其新增土储货值近1800亿，主要位于长三角的苏州、杭州、南京、嘉兴、上海等地 。2017年战略性进驻成都、重庆、西安、郑州，项目快速拓展。
  2017年，新城控股拿地耗资800多亿，招拍挂拿地的同时，大力拓展收并购及合作开发项目。年内新增土地储备122幅、总建筑面积3392.80万平方米，计容楼面均价3175元/平方米。
  据悉，公司根据不同区域和板块的管理半径和深耕厚度，进行新城市公司的裂变。比如，住宅开发事业部的浙江公司，今年裂变为杭州、宁波、温州三个城市公司，围绕中心城市作进一步下沉拓展，目的是在长三角这一大本营区域，裂变出更多百亿城市公司。
  2017年，住宅开发事业部下属浙江公司突破200亿销售额，苏南、苏州、南京公司突破100亿销售额。2018年，除了上述区域要更大突破外，青岛、成都、广州公司这些长三角以外地区的城市公司，也将冲击百亿销售目标。
  另一方面则是其商业项目的拓展。2017年销售额构成中，新城控股住宅开发事业部与商业开发事业部所占比例约为7:3。且两项业务进行联动，比如在西安，吾悦广场商业综合体项目进驻后，带动纯住宅项目迅速落地。
  新城控股旗下商业品牌吾悦广场于2012年诞生，至今已在全国57座城市布局了70座广场，截至2017年底已开业23座、总建筑面积226.64万平方米，2018年计划再开业18座吾悦广场，到2020年目标开业100座。常州武进吾悦广场是其较成熟的项目。据披露，2017年租金管理费收入1.5亿余，净利约1亿。
  2015年开始，新城加大了与品牌开发商的合作。财报显示，新城控股近3年复合增长率达71.22%，据机构统计，该数据在千亿房企中位列第二。截至2017年底，新城控股已布局21省、61个地级市，覆盖全国11.5亿人口。
  千亿后策略
  高周转是企业做大规模的主要策略，新城控股也不例外。据了解，新城控股操盘的住宅项目从拿地到开盘平均周期为6个月，一年内实现现金流回正，一些三四线城市的项目可以更快。年报显示，2017年公司操盘项目资金回笼率达85%，商业项目从拿地到开业平均不超过24个月。
  这与其2014年-2015年的储备和周转不无关系，而2016年储备将体现在2018年的销售业绩上。
  以2014年-2016年的存货周转率来看，行业平均水平分别为：0.27、0.33、0.35。万科在这三年的水平为：0.32、0.40、0.41；新城控股则实现0.52、0.55、0.56。
  新城控股还在2016年8月公告限制性股票激励方案，解锁的业绩条件为：2016-2018年归属于母公司股东净利润分别达到25、35、50亿元，相对2015年的18.4亿元，对应增速分别为36%、40%、43%。
  当然，房企高速扩张面临的问题，新城控股也有。比如大规模扩张导致负债攀升。2017年一季度其资产负债率达85.69%，创历史最高水平；近两年新城拿地力度明显加大，2016年新增土地面积同比增长88%。此外，商业地产需要大量资金沉淀，新城控股2016年的融资，多为商业项目输血。仅2016年就为商业地产进行近50亿元的专项融资。
  新城倾向于自己成立新公司或基金。如2016年新城与平安银行成立为期5年暂名为平安新城控股投资基金的产业基金，预计总投资额100亿元。
  规模化过程中，新城表现出利润不稳定的情况，没有做到真正“有质量地增长”。同策研究院指出，2014年-2016年新城净利率均低于10%，尤其2014年-2015年销售净利率仅5%左右。长三角是其布局的核心，贡献全年营业收入近90%，但多个城市杭州、镇江、安庆等，毛利率不足10%，严重拉低了整体盈利水平。冲规模过程中，由于热点城市进入门槛较高，新城大量进入三四线城市，存在一定风险。
  记者从可靠信源获悉，新城控股管理层早有共识：市场多变，可能拿地的时候利润可期，后期变成亏本。因此不能一味按照追求利润的思路，项目人员拿地时，利润水平不高就不拿，这样企业规模会越来越小。