哈尔滨

解密金辉集团——闽系房企中“资优生”的发展要诀

2018年05月10日来源:中房网行业动态阅读数:3201责任编辑:songxueyan

  纵观中国房地产行业,近几年企,闽系房已经日渐进入中国房地产主流市场。根据各类公开榜单显示,全国百强房企中20%的席位被闽系房企占据。
  大多数闽系房企的发展风格以激进著称,不得不提的是这当中的“资优生”——定址北京国门CBD大望京的金辉集团。笔者从金辉近年来的成绩和刚刚出炉的2017年年报中发现,和许多闽系“同僚”们由于快速扩张产生高财务成本和巨大资金压力不同,金辉的发展模式不但具备积极拓展、势如破竹的风格,更同时兼备稳健的发展、精准的布局和独到的站位,在优化自身资产结构方面更是显现了很强的天赋。
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  业绩稳健增长 融资能力为深度发展保驾护航
  相较其它闽系企业的加杠杆、高负债的基调,金辉的独到之处在于积极拓展的情况下仍然保持财务指标健康,促业绩、扩规模,两手抓两手都要硬。
  首先,从盈利能力来看,金辉集团在2017年继续交上满意答卷,2017年实现净利润22.66亿元,三年年复合增长率达到20.33%,2017年综合毛利率水平达到36.15%,高于行业均值,比肩龙头企业。基于富有前瞻意识的城市布局,金辉集团房地产开发项目去化速度良好,依据集团目前的开发节奏,新获取土地可在1年内转化为可供销售货值,从而带来持续、稳定的现金流入。
  其次,金辉的融资能力抢眼,其多元化的融资渠道涵盖了银行贷款、信托贷款、债权重组、股权合作、公司债、ABS等多种方式。继2016年60亿公司债、6.7亿物业费收益权ABS成功发行之后,2018年金辉集团再次发力,于2018年4月下旬先后成功发行公司债(首期10亿元)和购房尾款ABS12亿元,得到资本市场的高度认可。此外,金辉集团金融机构授信总额超过800亿元,为公司后续融资顺畅提供良好保障。
  全国精准布局 产品力再上新台阶
  近几年,中国房地产市场已经进入了一个不断洗牌的过程,各方一致认为,只有规模房企才能够有市场话语权。同众多闽商一样,东南一隅早已无法容纳金辉的雄心,在走向全国的战略布局蓝图上,金辉绘制了属于自己的个性化路线。
  自2004年左右,金辉先后进入重庆、西安、南京、合肥、上海等市场,开启了金辉的全国布局之路。金辉重点布局北京、上海等一线城市以及苏州、南京、合肥、重庆、成都、西安、福州、杭州等二线核心城市及区域中心型城市。
  国内的12家典型闽系房企中,有9家已将总部搬出福建,其中旭辉、世茂、阳光城、正荣、融信等8家企业均选择了将总部搬到上海。唯有金辉将总部放在了帝都北京,成为了第一批将总部迁往北京核心区的闽系房企,金辉眼光的独到之处可见一斑。
  值得一提的是,金辉在自身拓张的过程中,从不“剁手”拿地王,而是张弛有度,坚守着战略高度的布局和稳健的拿地节奏,在板块扩张过程中严格把控成本,出价地块中溢价率大都保持在溢价30%以下。
  拿地时控制溢价,才能在产品端提高溢价话语权。旺盛的产品力也是金辉非常鲜明的优势。以七大质感美学标准,占据城市核心区域,带来高端质感美学人居体验的“铭著系”;以“科技”“舒适”“艺术”为核心生活价值,致力于为城市高阶人群打造美好社区的舒适改善型产品系——“云系”;以臻于细节的5U价值体系,为城市青年锐意而来的“优步系”。三大产品线涵盖了目前市场上多元化的需求,金辉更在同步打造更新更细化的优质产品线;同时金辉结合“金辉幸福家”体系,从看房接待、签约入住及物业服务等方面为每一位客户提供高质量的服务,收获了市场的认可度和美誉度。
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  着眼未来 高质量增长 跨向新台阶
  闽系房企务实、踏实、勤劳的精神在金辉身上显露无疑,除此之外,金辉还对市场保有适度的“敬畏心”,在金辉集团管理层的眼中,房地产行业现处于“规模”与“速度”并存的格局,加速快跑的同时,还要跑稳,实现“有质量”的增长。
  目前,金辉集团加大土地储备,先后取得长三角、华东及珠三角等发达经济圈多幅优质土地,已先后进入国内23座城市从事房地产开发业务,大致完成了环一线城市群的资产布局。完成资产换仓的金辉集团,据克而瑞数据监测显示,2017年全年拿地货值高达837.8亿元,多点布局有效增强了金辉抵御市场风险的能力。截至2017年年底,金辉土地储备货值超过2000亿元。
  2018 年,金辉将继续强化“区域聚焦、城市领先”策略,根据城市经济、人口、文化、房地产竞争情况等特点进行精细化分析及甄选,匹配土地储备规模和结构,巩固区域市场份额,形成均衡利润增长。金辉一季度即分别在成都和郑州通过招拍挂获取潜力地块,未来更将在重庆、西安、武汉、长沙、郑州等“人才吸附”重点战略城市持续发力,同步响应国家城镇化政策和时代发展潮流。
  金辉将积极跟进国家对地产业的各项调控政策,顺应市场最新形式,持续细化各产品定位,围绕重点核心城市,持续完善合理布局,深耕南京、苏州、福州、重庆、西安、合肥、杭州、佛山等重点城市。事实上,这也是金辉集团2017年新增千亿货值的重点储备区。仅以西南区域的重庆市场为例,2017年金辉在该单体城市销售金额超50亿元,业绩同比增长130.2%,毛利率超过40%。2018年,西南区域将成为金辉集团的“百亿元区域公司”。
  拒绝激进拿地,拒绝高负债,作为一个闽系房企“资优生”,金辉的低调缜密与稳健布局成就了其近年来出色的业绩成长。数据显示,2015年-2017年三年间,金辉集团业绩连年上涨,年复合增长率达到41%。2017年年报指出,结合2018年金辉各项目楼盘开竣工计划,预计2018年净利润将实现 10%以上的增长。目前金辉的业绩实力在同梯队闽系房企中已经遥遥领先。业内认为,2018年,金辉集团的又一次亮眼的表现已经近在咫尺。
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