哈尔滨

李宇嘉:房企发债 “中止”还是“终止”?

2018年06月21日来源:新浪地产网业界访谈阅读数:1467责任编辑:haerbin

  “中止”并非“终止”,一字之差、天壤之别。这意味着,房地产融资不可能断奶。关一扇门,就要开一扇窗。
  李宇嘉
  刚刚过去的5月份,排名前100位的房企销售额同比增长52.6%,增速创一年来新高。但是,即便是一骑绝尘的TOP10也高兴不起来。因为,对攸关开发商“命门”的融资渠道,监管层正在挨个儿关闸。前端的开发贷和并购贷,银行启动“白名单制”,名单内的可以谈一谈,名单外的免谈。
  开发贷紧缩,2017年已开始。但彼时,替代开发贷的“非标”(私募、信托、资管等)还是畅通的。但今年4月27日,“资管新规”落地,一方面银行再想借助“非标”通道,变相接济开发贷,此路不通了;另一方面,“非标”投向全部要“穿透资产”,底层是房地产的,全部要受限,非“432”(4证齐全、30%资本金到位、二级以上资质)项目、地王项目、支付土地款等,全部免谈。
  即便全部“打勾”,也要限制规模。近期,包括碧桂园、富力等地产“红筹股”等,交易所已出“无异议函”的公司债申请,突然被“中止”了。有的已路演完毕,开始簿记投资者名录,准备打款了,也被叫停了。缘何?过去吸纳地产公司债的金主们,险资、私募、信托和基金子公司等等,现在不能继续加仓地产投资了。但偏偏,TOP序列的房企们,今年以来纷纷发债。
  据统计,今年前4个月,上市房企公司债发行规模(471亿)是去年同期的23倍。公司债是为数不多的能开的融资口子,大家都想争取。因为,除前端开发贷、“非标”被堵以外,占资金来源50%的后端销售回款,由于限价管制、摇号配售、调控升级、三四线退烧等,近期也越来越不给力了。海外融资,这是上市房企的特权,但近期发改委和财政部一纸发文,前景也看淡了。
  证券化(ABS、REITs等)创新融资,尽管受鼓励,但审批权在发改委,重点支持租赁和有持续现金流支撑的物业,门槛很高且难以与其他融资等量齐观。全面关闸,难道监管层是要搞死房企?非也,要赖就赖房企债务率太高了。Wind数据显示,136家上市房企2017年平均负债率79.1%,为2005年以来最高位。今年一季度,行业资产负债率79.4%,仅次于银行和非银金融。
  一般来说,某行业资产负债率超过70%,融资政策就应该调整了。试想,一边是监管层将房地产作为“去杠杆”的重点,一边却是行业资产负债率屡创新高,这说不过去啊!
  确实,就连TOP10房企的资产负债率均值都超过80%了,需要适当控制一下发债审批的节奏,优化一下审批程序,多几道“问询-反馈”,确保资金按公告用途使用。财联社报道,某香港上市的内房企,公告债券发行用于租赁项目开发,但实际却用在了“借新还旧”上,难怪要“中止”发债了。
  再说,2015-2017年房企快速扩张,债务堆积着到期。即便基本面没问题,集中兑付也会导致违约。2018年以来,债券市场已累计出现20多起违约事件,涉及规模近180亿元,同期还有12只信托产品出现兑付风险。就连“白马股”东方园林,也因为清理地方债务,PPP形势严峻,国内融资渠道收窄,地产降温等,原计划发行10亿元的公司债,最后仅发出去5000万元,遑论地产本身?
  当然,“中止”并非“终止”,一字之差、天壤之别。这意味着,房地产融资不可能“断奶”。关一扇门,就要开一扇窗。以现在的楼市体量,融资过度紧缩,必然意味着金融风险爆发,这是监管层不能容忍的。警示一下,优化程序,让发债有真实资产和现金流支撑,驱动资源向规范的、负责任的龙头房企集中。唯此,才能做到既保持体量不至于过快下滑,又能分散杠杆风险。

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