长租市场中金融创新需严格监管

      导读：在租金一片涨声中，杭州一家长租公寓公司宣布破产，4000租户或面临押金租金损失。不完全统计，这已是今年以来第5起因资金链断裂而爆雷的问题长租公寓，牵起关于“金融+长租公寓”模式的警觉。

  异化的“金融+长租公寓”创新

  杭州这家宣告因经营不善导致资金断裂，已停止运营的企业定位为“B2C品牌长租公寓运营商”，主营业务互联网+房产中介及租赁。

  B2C长租公寓的模式和其它长租公寓类似，租客在该平台找到房后，签合同时，一般会同步办理租房分期，也被称为“租房贷”——具体来看是，租客在第三方租房分期贷款平台开通租房贷服务，然后平台将一次性把租金付给企业，再由与该平台绑定银行卡的租户每月定期扣款交房租的形式、将贷款返还给该平台。

  这项“消费分期贷款+长租公寓”的模式，被认为是一项多赢的创新，减轻租客一次性押一付三的房租负担、提高长租公寓平台用户体验、帮助消费金融平台有效获客。然而，行业的野蛮生长，“金融+长租公寓”异化，部分长租公寓平台疯狂滚动现金流。更有甚者，部分分散式公寓名下不自持物业，但拿到的房子就是分期产品，于是支付房主一个季度房租就能拿到租户一年的房租，甚至用租户合同再去举债，几乎是靠金融杠杆撬动运作。

  长租公寓加速发展 需严格监管金融创新

  今年以来，已经有好租好住、爱家爱公寓、长沙优租客、恺信亚洲、鼎家五家分散式长租公寓出了问题，原因全部都是资金链断裂带来的运营危机。

  伴随着问题长租公寓增多的同时，长租公寓运营商直接融资“爆量”。长租公寓运营商的融资次数增加、单笔融资金额增加明显，在激烈竞争中，今年自如、优客逸家、蛋壳公寓、蘑菇租房四大平台分别融资40亿元、10亿元、12亿元(1.7亿美元)、2亿元(0.3亿美元)，平台头部效应渐渐显现，对资本和资源集聚吸引。

  租赁市场资产证券化大额单正频繁出现，今年资产证券化项目规模达百亿的已有5例，包括“招商融创-招商蛇口长租公寓第一期资产支持专项计划”、“飞驰-建融招商长租公寓系列资产支持票据”、“深创投安居集团人才租赁住房资产支持专项计划”以及碧桂园和恒大的住房租赁ABS项目。随着住房租赁市场资产证券化的规模随着行业发展，未来大额成为常态。

  长租公寓盈利有一部分是依靠品质和品牌溢价率，而疯狂加杠杆带来问题无疑将影响到租房需求对于长租公寓市场的信任。蜂鸟屋创始合伙人段纯海判断，公寓真正的盈利模式=租金差价+金融杠杆+持有物业溢价。在实现长租公寓资产数字化的基础上，通过金融杠杆扩张规模、抢占市场，必须控制好杠杆比例防范风险，实现溢价，获得盈利。

  长租公寓无罪，但是往往不缺心怀不轨之人，对于长租公寓ABS模式，不能直接扼杀，但是在长租公寓企业一路高歌勇进的情形下，对于经营中的漏洞、黑洞，急需政府监管部门尽早出台相关政策予以规制，并对相关从业者进行监管，防止新的金融骗局。