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被遗忘的公积金

2018年09月19日 10:03来源:子木聊房国内动态阅读数:1183责任编辑:zhanghuan

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  9月13日晚, 北京史上最严公积金贷款新政横空出世。

  随后便迅速在各大购房交流群蔓延开来,夜半静兮却难挡刚需们哀声一片,彻夜难眠。

  许多买家被迫连夜网签。9月14日,北京二手房网签达到2355套,创2017年“317限购令”后新高。

  但不同的是,2017的“317”前夕是因为楼市高烧不退还即将进入旺季,只能出台严政狙击炒房客和拦截改善族,那现在又是为了什么?


  纵观中国房地产历史,无论是楼市太热,出台限购冷却;还是楼市太冷,下调利率刺激,每一条调控政策都事出有因。所以,在这节骨眼出台这个政策显然不符合逻辑。

  其一是北京在2017年“317”之后将近一年内房价都是处于横盘微调,且更多的是阴跌之势,无论对上对下,这种趋势都是最好的状态。而且北京公积金贷款占交易比例不高,平均在20%左右,即使卡住公积金贷款,也对整个市场行情不会造成多大影响。


  其二是公积金经过岁月磨砺,在北京高房价面前已经是典型的鸡肋。而对鸡肋再动刀未免太过唐突,也不符合“调控永晚于现象”的一贯作风。

  所以这次公积金房贷新政的出台,仅仅寓意于楼市调控吗?恐怕没有那么简单。

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  为了寻找答案,我们再来仔细读一下新政条例。

  1.公积金每缴一年可贷10万,最高120万

  2.二套房认房又认贷,额度从80万降到60万

  3.东西城户籍买城六区以外住房额度能上浮20万

  4.普宅首付至少35%,二套非普首付不低于80%

  5.贷款年限最长算到65岁,不再是70岁

  6.月还款额不超月收入6成,超限降低贷款额度

  如果按照第一条新政条例施行办法,有人测算,22岁大学本科毕业职工,就职后开始缴存公积金,正常情况下可贷满120万需要缴存11年以上,也就是34岁左右。

  在北京工作的年轻人,一般是工作5年后才开始考虑买房的,到时也就最多能贷50万,50万在北京6万一平米的房价面前充其量也就是能够得着一个厕所。

  一年十万的额度已经苛刻到失去公积金存在的价值,而且这个政策实实在在影响了北京一半用公积金购房的刚需族。

  那么就有人就要问了,刚需理应是最该受保护的群体,是「房住不炒」的核心思想,如此这般提高刚需购房门槛,是否和大基调不否?

  如果你把刚需的属性和当今北京楼市现状、城市发展联系起来,你就不会这么想了。所以此次公积金新政出台,我认为大概有以下两点原因。

  第一个是,加固泡沫控制风险

  据贝壳研究院数据统计显示,北京申请公积金住房贷款的购房者年龄集中在30-40岁区段,第一次 购房占比为90.6%。

  使用公积金贷款的购房房源平均总价为444万元,为各种形式中最低,其次是使用公积金加商贷组合的形式,平均总价为474万元。

  「低总价段」的购房者使用公积金及组合贷的成交占比,以及总贷款成交占比,均高于「高总价段」占比。

  另外,根据官方统计,近年来申请公积金贷款职工中,中、低收入群体占绝对主体,2017年占比达到98%。

  这个信息很重要,但是有一个疑点。

  敢说无论是由家里出力还是通过自我奋斗,能在北京买得起几百万一套房的人不算是真正的穷人,与其说是中低收入人群还不如说是再高的工资也挡不住月供吞噬。

  在北京,月供房贷两万的刚需族比比皆是,房子成为中产返贫最好的方式。每个月两万多的月供,就必须要求两夫妻任何一个人都不能丢工作,如果不幸失业又找不到好工作,房价又跌了,这个家庭不仅损失惨重,甚至可能会像亚洲金融危机期间的香港家庭一样彻底破产。

  所以这就是北京这段时间限制刚需入场的第一个原因,防范金融风险。

  北京房价高,资产泡沫大,这是公认的事实。所以能维持在高位横盘是最理想的市场状态,即使横久缓跌都无所谓。最担心的就是由市场经济波动引发资产泡沫震荡。

  一旦经济不好,有两种人的行为对楼市是最危险的。其一是拥有多套房源的“有钱人”开始抛售房源;其二是在杠杆边缘如履薄冰的“穷人”失去工作被迫断供。当然后者比前者的抗风险能力更差。

  其实这次公积金新政已经明确跟刚需们说了:买不起房就别逞能了,你受累我们还跟着担风险。等我们租赁市场崛起了,租房子住不也挺好的吗?

  第二个是,优化人口结构

  一直以来,北京产业和资源都是高度发达且集中的,像一块巨大的磁铁一样,吸引着全国各地的人们涌入。

  从2000年到2015年短短的15年间,北京的人口增加了800万,从1364万增加到了2171万,这种增长比例在世界范围内极为罕见。


  人口极速增长随之而来的就是大城市病的爆发。在北京工作过的人都知道北京的地铁和道路交通在早晚高峰期间是何等的壮观,也知道在北京看病和孩子上学是多么地困难。

  所以2015年,“疏解非首都功能”文件出台,立志要从根部解决人口过量问题。其中,到2020年城六区常住人口将下降15%,约200万人口,这个任务的艰难不言而喻。

  结果2015年人口继续增长,2016年人口还是增长,终于在2017年才发生了扭转改变。

  2017年末,北京的常住人口数量比上一年减少2.2万,这意味着北京结束2000年以来常住人口连续16年持续增长的趋势,第一次出现常住人口负增长。产生负增长的主要原因,在于离开北京的常住外来人口比流入北京的多了13.2万。

  当然,人口加速外流的主要原因还是房价。经过2017年这么一轮上涨,很多年轻人对房子已经感到深度绝望。对大多数北漂来说,北京已经不再是为之拼搏的终点,仅仅是实现自我历练陌生的大都市。

  离2020年还有两年时间,KPI才完成了1.1%,按照正常的方法是绝不可能完成目标的。那么在公积金身上做文章,提高准入门槛,打碎刚需想在北京落地生根的梦想,也是一个变相的手段了。

  其实,人口疏解也是很简单的。预测2018年北京的人口外流速度肯定会更快,就像今年这样房租再涨几成,年轻人都被吓跑了,还用得着什么疏解手段吗?

  3

  中国住房公积金制度是在1991年从新加坡学来的。先是从上海试点,之后推行到其他城市。

  当时和新加坡一样,初衷很好,都是为了给普通居民拥有住房提供强有力的政策支持和有效的实现途径,把「人人享有适当住房」侍为宗旨。

  然而随着房价一轮接一轮的暴涨,公积金的初衷慢慢地消失了,存在地位越来越鸡肋。

  拿2017年这轮房价周期来说,想用公积金贷款购房者就被视为鄙视链的底端人群。

  在房子供不应求的城市,很多开发商更是贴出了「全款优先,公积金靠边」的口号。银行也是因为公积金利率低,故意放慢公积金贷款速度,有的甚至对此类用户据贷。结果造成成交周期太长,二手房市场中绝大多数业主对公积金购房者开始拒售。

  对公积金购房者来说,不单要承受房价上涨的心惊胆战,还要承受卖方们歧视的心理压力,而这,仅仅是为了想拥有一个属于自己住的地方。

  要知道,对于城市发展来说,“刚需是一个城市的生命力”。

  拼了命在一个城市买房的外来年轻人一定是市场经济活跃和发展的保障,因为他们为了得到一张大城市的车票,所付出的劳动力和所创造的社会财富要远超于他人。

  昨天一个粉丝在房产研习社对我说,如果按照下面新闻所讲的趋势,未来公积金对于刚需就越来越公平了。


  首先,规范市场对于公积金的行为,然后再提高公积金购房门槛,好像并没有看到对于购房者的实质好处。而且,公积金制度本来就是不公平的。

  公积金是强制性长期储蓄,相当于你必须在银行存一部分钱,前提是你必须有首付才能用它。

  而对于北京大部分北漂来说,这辈子几乎都是买不起房的,公积金没有多大用处。即使是今后离开了北京,想取这部分钱也是左右为难。

  最重要的是,这部分钱的利率极低。数据显示,过去10年职工个人公积金账户加权平均收益仅为1.89%,连余额宝收益的一半都不到,无法跑赢官方公布的CPI,当然更无法跑赢真实通胀。

  自己的钱,买房买不起,取出来用却又左右为难,到底是谁的错呢?

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