小产权房剖析与破解

说起这小产权房，确实是一笔让人头疼的账。

　　▷一方面，政府显然不愿将其合法化，未缴纳土地出让金，没有国家房管部门开出的产权证，合法化就是鼓励后继者。这口子绝不能开。

　　▷另一方面，各大城市高企的房价地价，又在不断催生民间的小产权房，想买者众，想卖者众，想建者众。一竿子打翻必然激起民愤。

　　由于缺乏相关登记备案，小产权房的规模统计也一直滞后、不全，甚至互相矛盾。相对可信的数据是：

　　截至2007年上半年，全国约有1/3的城镇住宅为小产权房;

　　截至2014年底，深圳市违法建筑(统计口径略大于“农村城市化历史遗留违法建筑”)占当年全市住房总面积的3/4。

　　看看这两个数据有多陈旧和粗略，大约可以体现各方对小产权房这一难题的态度——拖着吧，先拖着吧。

　　可是拖也不是一劳永逸的办法，民间总想转正，政府总想治理。那要怎么办呢?让我们来听听大头们的观点。

　　贾康

　　华夏新供给经济学研究院首席经济学家

　　小产权房问题应及早解决

　　但不能简单地采取一种极端办法

　　关于小产权房，我们也曾在深圳等地做过调研，结论是应该及早解决，这样政府能多争取一些主动权，否则越是积累问题，矛盾越积重难返。

　　然而即便如此，也不可能对所有小产权房采取同一种极端的办法，那得激发出多少社会矛盾?

　　总的来说，过去深圳一直都在探索，也具有其特殊性，利用特区的立法权，已将所有土地的终极产权都明确为国有，不存在集体土地了。

　　目前就剩下原住民的小产权房问题，这方面在过去探索中已经形成了一定的初步经验，就是分类处理，设计出一个利益分配方案，采取双层谈判(不是政府直接跟可能的钉子户打交道，政府只跟社区打交道，社区与政府谈成框架后再一一说服可能的钉子户)，并逐步兑现。

　　关键在于，这得是一劳永逸的解决方案，也就是逐步解决完之后就没有后遗症了。

　　在小产权问题上，深圳先行先试，能提供经验教训，但其他地区如生搬硬套恐怕也不行。要允许各个地方试点，进一步积累经验，这是一个渐进的过程，我估计还需要相对较长的时间去探索和实践。

　　房地产税立法和适时分地区先后推进其改革，会倒逼这一过程。

　　卢俊

　　将小产权房纳入国有是大势所趋

　　前提是市场租赁房源不断档

　　11月5号，深圳市规划和国土资源委员会发布了深圳市城中村总体规划征求意见稿，主要内容是：在特定时间内保留一定比例的城中村，合理有序地开展深圳市城中村更新工作，推进规模化统租改造，满足条件的可纳入政策性住房保障系统，引导城中村存量房屋开展规模化租赁业务。

　　其实，深圳关于城中村的意见稿已经推过无数轮了，但这一次依旧强调，难度确实非常大。从数据上看，深圳启动城中村计划已有5-10年，但仅仅完成了25%。

　　其中，①是牵涉的利益太多，上到顶层，下到百姓，中间还有非常多利益链;②是背后牵扯到太多的资金投入。

　　城中村的更新重度依赖拆迁，而拆迁直接对标周边房价，如果完全依赖政府，无法快速推进。

　　所以这一次的保留意见提到的有序推进类似于承租，满足条件可纳入住房保障系统等，其实是让开发商用更好的模式来介入城中村的规划和改造。

　　据说，深圳的城中村解决了深圳70%的租赁需求，足以说明城中村乃至小产权房的民生意义。但因为小产权房未能给国家创造更好的收益，因此有些微妙和敏感。

　　从全国来看，有消息说小产权房面积达70亿平米，体量实在太大。因为其身份敏感，未来国家处理会比较慎重，不会一刀切，也不会大刀阔斧地解决。

　　从目前信号看，将小产权房纳入国有是大势所趋，但这一切发生的前提是市政配套有能力解决租赁市场的供应问题，这也是这两年租售并举强势推进的重要原因。

　　我认为，未来会倾向于通过城市化发展进行腾笼换鸟，通过合理的拆迁消灭一些，再新建一些，或者以翻新的形式贴上标签，让其合法化。

　　这样既符合国家利益也符合地方城市发展，且不会引起市场租赁房源的断档，整体来看是三方得利的方案。

　　董藩

　　北京师范大学房地产研究中心主任

　　著有《房地产的逻辑》

　　小产权房犹如超生的孩子

　　政府拆不掉也不敢合法化

　　小产权房的存在本身是合理的，但是按国家现行法律规定来讲它不合法，这样一来，理和法就发生了冲突，所以开始较劲。

　　民间不断地产生小产权房，为什么?便宜。而拥有土地的一方，也就是集体单位，比如村委会或者乡镇政府，它们又不愿意把土地白白让国家或上级政府给征走，因为它们得到的利益很少，所以它们愿意盖房子卖。

　　有人想买小产权房，有人想开发、想卖，但是政府要叫停他们。为什么呢?是因为我们国家现行的财税制度就是这样的。

　　如果允许农地直接跟开发市场对接，地方政府就没有地卖了。从数据看，平均50%的地方财政收入来自卖地，这还不包括开发、交易，只是卖地。所以，政府基于财税理由，是不会认可小产权房的。

　　当然了，对于已经产生的很多小产权房，现在要处理很难。我打过一个比方，这个孩子是超生的，违反了计划生育法规，但已经生出来了，你能把他扔到井里吗?不可能的。

　　所以，政府没法儿管，嘴上说我们要坚决治理，但实际是没有办法采取行动，因为已经卖给老百姓了，如果强行把它推倒，毫无疑问会产生激烈的冲突。

　　政府也不敢下令把小产权房全部拆掉，也拆不掉。但是又不敢说让其合法化，如果让存量合法化，意味着有人就会受到鼓舞，继续开发，所以这是个两难的问题。

　　张大伟

　　中原地产首席分析师

　　小产权房主要集中在一二线城市

　　深圳占比超过一半

　　深圳是全国土地市场和房地产市场最特殊的城市，小产权房的比例可以说在全国所有城市中最高，这由城市发展的特殊性决定。

　　不过，这次的政策并没有一刀切，更多还是用发展的眼光解决问题。短期看，小产权房是调整而不是判死刑。

　　从全国看，小产权房在一二线城市的比例最高。深圳占比超过一半，其他城市基本都在10%左右。从整体规模看，目前尚无准确数据，主要是因为小产权房建设没有审批，容积率也没有审批。

　　我觉得，小产权房是历史产物，不会转正也不会一刀切拆除，让时间解决肯定是政策的主流。