2018年TOP100房企拿地销售图鉴

2019年01月12日 11:01来源:楼盘网行业动态阅读数:1888责任编辑:ouyangnana

相较于2017年,2018年TOP100房企拿地销售比从0.58降到了0.38,房企拿地明显更为保守,各地都出现了罕见的土地流拍现象。据克而瑞统计,2018年全国各城市合计住宅土地流标高达1075宗。

但是,长远考虑,房地产企业要想在规模上更进一步,储备余粮则是必不可少的战略。为一探房企2018年度扩张投资野心,本次将聚焦房企拿地销售比,以克而瑞发布的2018年销售额前50强作为研究对象,计算出每家企业的拿地金额与销售额之比,并以该指标进行总体排名得出榜单。

总体而言,中小型房企保持了高强度投资,百亿量级的卓越集团排在总榜单第一位。不过,千亿房企在规模上仍然保持了扩张速度,前十名中有七家房企都是在近两年进入的千亿行列,包括旭辉、中梁、龙湖、远洋、金地、招商、金茂等。大型房企,碧桂园、万科、融创都在榜单前20名以内,看来嘴上说着要收敛的他们实则还在扩大规模,保持稳步前进。

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头部企业的投资平衡术

根据榜单,销售额3000亿量级的6家头部企业中,除恒大、绿地投资强度排名靠后外,其余四家,即碧桂园、万科、融创、保利,则都排在20名以内,投资强度并不弱。这似乎与2018年企业纷纷表态减速发展、谨慎投资相矛盾。

那么,事实是怎样的呢?

对比2017年的投资强度,碧桂园、万科、融创在2018年度的投资强度的确有在收敛,其中碧桂园的收缩最大,拿地销售比同比下降31.3%,万科、融创则分别下降5.4%、12.5%。不过,受去年整体环境影响,所有房企投资都在收紧的情况下,这三家企业上述投资强度下降幅度与其他50强房企相比,降幅并不算高。这说明,对于头部开发商来说,其积极拿地和投资的意愿还是很强。

不过,从榜单中另一个细节中我们也可看出头部企业投资已趋于谨慎,以及在保持规模和稳定发展之间的权衡。即碧桂园、万科、融创、保利这四家企业的拿地销售比值较为接近,基本在40%上下浮动,碧桂园为43.2%、万科44.3%、融创44.2%、保利45.3%。

咨询多位业内人士后,得出了这样一条规律:根据经验数值,一般土地价格占房价的40%左右,因此,拿地与销售额之比在40%左右的,被认为是“最健康的投资强度”。这也表明,大型房企在已保持了一定规模的前提下,考虑更多是稳步中前进。

而之所以恒大、绿地去年的拿地销售比在榜单中的排名并不靠前,和其投资战略也有关。对于恒大及绿地来说,这几年一直在做多元化战略,在非地产业务的投资占比较大,故地产业务的投资相应缩减。

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千亿房企规模野心最大

根据榜单,前十五名的位置基本被中小型房企包揽,百亿量级、销售额排名第48位的卓越集团,以72.7%的投资强度排在榜单首位。而与卓越销售额接近的合景泰富、东原地产也都以高强度投资排在前列。

小型房企的高强度投资也不难理解。年度销售额50强已是一个红利门槛和评判标准,去年在融资难、融资成本不断攀升的背景下,多个大型银行被曝已基本不向50强以外的房企发放开发贷和信用额度,部分银行甚至将合作范围缩至30强和20强房企。

2018年,行业加速聚拢,越来越多的企业突破了千亿门槛,“越大越强、强者恒强”的趋势愈加明显。根据榜单,千亿房企的拓储力度在代表房企中表现较强,排在榜单前列的几乎都是千亿房企,其中不乏今年的千亿新贵,中梁、正荣、金茂等,他们的拿地销售比基本保持在5成水平。

千亿房企如此投资力度,也为未来更大的规模奠定了基础。以旭辉为例,2018年旭辉拿地很积极,以1019.5亿元的拿地金额位列前五十强中的第九名。由于拿地金额较高,因此,旭辉以62.7%的拿地销售比位列投资强度榜单的第二名。2018年度旭辉的销售额为1625.2亿元,同比增长约五成,以2018年的拿地强度来看,2019年旭辉的销售额值得期待。

其实,和百亿房企想进入千亿房企、千亿房企想进入一个更高梯队的心理路径一样,伴随马太效应的放大,行业集中度加剧,优质资源和核心资源也统统在向优质企业聚拢。评判企业是否优质的标准中,规模必不可少。

近几年,千亿军团的扩充速度远超想象,已进入千亿级别的房企并不意味着就可以高枕无忧了。数据显示,2018年,千亿房企共有30家,2017年,这一数字则是17家,一年时间近乎翻番。将时间轴拉长,2015年,这一数据对应的是7家,2016年为12家,三年间,千亿军团扩充了3倍之多,年复合增长率超过60%。

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受政策影响大的企业投资弱

在榜单中,我们还注意到一个现象,那就是受政策调控影响较大的房企投资强度较弱。比如,泰禾集团和华夏幸福去年的投资强度仅为个位数,排在倒数后两位。

泰禾2018年的拿地金额仅为69亿元,拿地销售比为5.3%。而在2017年时其拿地额为509.9亿元,拿地金额下降86.4%,拿地销售比下降了45.3%。

过去,为扩大规模,泰禾一直走在高杠杆扩张的路径上,2017年还被认为是获取土地数量最多的年份。但由此也带来负债率高攀不下。而如此现状带来的另一个问题,则是存货可能使得公司未来去库存压力明显上升,一旦受到外部环境冲击,内部又无法实现高周转变现时,公司承担的压力可想而知。

从泰禾2018年有限的拿地金额来推测,如果此前的库存变现力强,周转又快,手头资金充足,定然也会和同一年份同时进入千亿行业的招商、龙湖、新城一样保持40%、50%的投资水平。

有业内人士分析,去年,高端项目的管控严格,不少楼盘无法预售,必然影响泰禾资金状况。而根据去年北京市场情况,9月份以前,北京高端项目楼盘预售证管理非常严格,10月份之后才有放松迹象。所以,2019年,泰禾面临的其中一大问题是往年存货如何尽快卖出去变现的问题。

若是企业布局的项目面临政策严厉,同时也出现了降价,对于企业来说,如果资金回笼速度慢,其投资方面势必会表现非常谨慎的态度。华夏幸福就是例证,去年,其拿地销售比仅为5.8%,在2017年这一数字为14.9%。

或许是意识到了不能把鸡蛋放在同一个篮子里的重要性,此前一直重点在环京区域布局的华夏幸福,去年也开启了系列动作来分散风险。除了将环京区域十幅住宅土地打包卖给万科外,还频繁在环京区域外拿地布局,新进入城市中,涉及邯郸、武陟、昌黎、黄冈、孝感、咸宁等地。

2018年TOP100房企拿地销售图表显示:千亿房企野心大,中小房企强度高。

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