土拍市场暗流涌动，精品房产交易真的要回暖了？

从今年土地市场的表现来看，2月22日苏州节后首场土拍的表现相当抢眼，7宗经营性用地规划建筑面积超过62.53万平方米成功出让，累计土地成交总价98.26亿元，最高溢价率达42.78%。可是如果仅仅以此为凭便认为土地市场即将全面“回暖”，多少有些以偏概全的意思。

根据CRIC监测，上周全国土地市场的确有所升温，重点监测城市的土地市场成交建筑面积达到了816万平方米，环比增长54%，同比则增加了11%；但依旧没有达到2019年成交量的周平均水平。成交金额为345亿元，环比亦增加了18%，同比却下降了19%；这也直接导致了整体楼面价的下行，下滑至4223元/平方米，同环比分别下跌27%和23%。

但从整体数据的变化趋势来看，仅能判断全国土地市场在上周迎来了小范围回调，能否形成强有力的上行趋势表现仍不明显，据此，我们可以看出城市间土地市场的分化也在逐步加剧，局部城市的回暖或许意味着代表单个市场的楼市“复苏”，对于整体的借鉴意义并不是太大。

从全国20个典型城市2月的项目去化率表现来看，多数城市的去化率依旧保持了下行趋势，仅有武汉、南宁、郑州、南京、深圳、常州、等6城项目开盘去化率有了明显提升，这其中武汉、深圳本月去化率均高于近半年去化率的平均水平，由此我们不难看出，多数城市的整体去化率水平还是保持低位，诸如南京、武汉等城市节后的短暂回升也极有可能是因前期供应疲软所致。

虽然各城市整体去化率水平并不尽如人意，但还是有一些热销项目足够引起关注，通过筛选典型城市的去化率大于80%的项目，我们不难发现其热销的秘密无外乎以下几点：

一是处于供应相对的热门板块的高性价比项目依旧是备受刚需购房者青睐，比如成都的泰合新光华府、九龙仓时代小镇、保利大都会、优品道锦绣等项目基本都是以低于周边项目的售价达到了开盘即售罄的热销盛况。

二是多数房企为了加快出货，也采取了“小步快跑”的策略，以每次开盘不足百套的房源供应来实现较高的去化水平。长沙的大汉汉园、大汉月亮河畔，天津的龙洲道188号、鸿坤原乡半岛等项目都是因巧妙掌握了推盘规律而实现了热销。

三是针对部分购买力相对较强的二线城市，带装修高品质的改善型住宅依然拥有着相当的市场空间。典型代表为南京近期热销的中海城南公馆、高科紫薇堂项目，定位高端且户型也基本以140平米以上的大面积段为主，但仍取得了很不错的销售业绩，而这也说明了当前南京市场仍然存在着部分改善类需求有待释放。