楼市“小阳春”真的来了么？

2019年度楼市有回暖迹象，但整体动力不足，没有足够的后劲，关于2019楼市是否会彻底转暖，仍旧不能肯定。

多年以后，仍有个别机构或开发商遵循着“每逢节后必炒作”的营销思路。在房地产行业，“小阳春”和“金九银十”均是开发商重要的营销节点。尽管传统销售旺季已经多年不旺，但市场炒作依旧存在。

一个现象是，近来有关楼市“小阳春”的信息广泛传播，甚至有部分机构或个别开发商以传播房价上涨信息挑拨购房者的情绪。但21世纪经济报道记者多方调查求证，受传统季节性因素影响，楼市确实在筑底后略有回暖，但市场情绪也存在炒作因素被放大的现象。

二手房更能反映市场的实际冷暖。从安居客线上二手房挂牌价格来看，2018年上海二手房挂牌价格呈现一路下滑态势，一直到2019年1月达到了阶段性市场底部，2月的二手房价格略有抬头，因此市场回暖前的筑底已经基本达成，2019年一季度的市场热情有望提升，但房价的上行动力依然不够强劲，换言之，市场回暖并不足以达到真正的“小阳春”行情。

熟知房地产行业潜规则的中塬地产首席分析师张大伟表示，“最近全国有不少项目宣布涨价，这是人为刺激市场。但从楼市过往历史来看，房地产行业每逢春节后一般都有一波市场炒作。从市场发展看，随着金九银十逐渐褪色。春节期间市场成交冰封，3月份必然会积蓄大量的购房客户。这种情况下，炒作更有可能会影响市场。”

一股熟悉的炒作风正在楼市“小阳春”前四处飘荡。

近日，某房企北京（楼盘）某豪宅项目发布的涨价通知截图在网上流传。该截图称：新品开盘在即，开盘单价18万/㎡。为承接C3售价并为新品做价格支撑，自2019年04月01日起，D1、D3号楼剩余房源价格再次上涨15%（包括特价房源），请全体营销人员周知，并由负责人通知相关渠道，避免因报价误差流失客户。

一些房产大V也在推动着市场情绪。比如，有大V称，“北京楼市2019年第6周周报，北京链家成交1442套，这个强度已经不小，买家蠢蠢欲动，成交犹豫。北京二手房住宅网签2286次，不算高，网签和市场慢半拍，网签上去，买房时机已过。下周成交会激增，成交价再次抬头。”

那么，楼市的真实状况究竟如何？21世纪经济报道记者通过电话采访、实地调研以及数据求证叁种方式来验证楼市的真实情况。

位于北京市丰台南四环地铁新宫站南800米的泰禾金府大院，其在链家APP上标注开盘时间为2018年11月25日，均价为84000元/平方米。随即，21世纪经济报道记者以购房者身份通过链家平台联系了该楼盘售楼人员。对方回复称，楼盘的实际成交价格仅为74000元/平方米。且该工作人员对21世纪经济报道记者坦言，他对楼盘未来是否会涨价无法给出准确预测。价格与相关政策变动密切相关，如果政策松动，也许有涨价空间，如果政策继续收紧，则价格可能持续低迷。

并非只是北京。21世纪经济报道记者还调研了南京（楼盘）、深圳（楼盘）的部分新盘。他们普遍表示，楼盘价格已经数月未变。部分城市二手房价格甚至有下跌情况。对于楼市“小阳春”是否会涨价？他们表示，未收到涨价通知或无法给出准确回复。部分销售人员认为，房屋价格变化和政府相关政策、卖房人的实际情况与心态都有关系。

2月27日，为了解市场的真实动态，21世纪经济报道记者以购房者身份走访了北京市通州区部分二手门店以及新盘项目。记者实地调查发现，“链家”、“我爱我家”等中介门店的生意并不如网上流传的楼市“小阳春”来临那般引人注目。门店普遍冷清如常。

通州“链家澜花语岸店”门店内，只有两位中介人员坐守，店内十分安静。门店经理为21世纪经济报道记者详细地介绍了各式房源。该门店经理对21世纪经济报道记者表示，去年年底至今，通州区的二手房价格微涨，“涨幅不大，一套小单间总价贵了几万左右”。问及楼市小阳春情况时，该销售经理态度平和，回答也同样保守，“勐涨的可能性不大”。其他中介门店谈及“小阳春”会否有回暖迹象，中介们普遍表示，成交量有所上升，但没人可以提供具体上升数据。

除了探访二手房市场，记者还实地走访了“新潮嘉园二期”新盘项目。目前该楼盘在链家平台上给出的价格是58500元/平方米，有65平方米和85平方米两种户型。

在21世纪经济报道记者与楼盘销售交流的十五内，一名男性销售耐心解释了近期楼盘特价房活动。对方表示，小区规模偏小，目前有叁十余套待售，价格从年底至今基本没变。其中十套参与特价房活动，甚至可以以约54000元/平方米的价格贷款买入，若全款购房则可以拿到每平方米52000元左右的价格。据介绍，该促销活动本应在去年到期，但开发商将活动的截止时间延期至今。“可能因为去年做活动的特价房并没有销完”，该销售表示。

这位销售人员告诉21世纪经济报道记者，该楼盘的成交量在年后有所上升，由年前的每周售出一套增加到每周两叁套，购房者都是刚需自住，没有趁行情见好出手的投资客。对于楼市小阳春，对方的看法是，提价空间不大。“开发商最多取消促销活动恢复塬价。”

有销售人员坦言，其实每年的叁月，楼市都会出现所谓小阳春现象，然而，现如今的价格涨跌主要由政策走向决定，而年后的购房咨询电话，和看房者数量和年前几乎没有大的变化。