聚焦两会，房地产新提法

　   三月五日上午第十三届人大二次会议于北京召开，李克强总理在会议上的关于房地产领域的发言让人印象十分深刻。报告中类似”房住不炒“等字眼并没有出现，还有要”遏制热点城市房价快速上涨“等方针也没有提到。

　　为何今年政府工作报告关于房地产的提法发生了如此变化？从中又可以看见房地产的哪些未来走向呢？

　　提法为何发生改变

　　翻看过去几年政府工作报告，2017年提出因城施策去库存，且2017年还提到“房价上涨压力大的城市要合理增加住宅用地，规范开发、销售、中介等行为，遏制热点城市房价过快上涨”；2018年提出“房住不炒”。此外，连续3年政府工作报告都提到了“租购并举”。

　　然而此类严肃遏制房地产的话术并未出现在今年这份报告中。

　　取而代之提及的是如下表述：

　　落实城市主体责任，改革完善住房市场体系和保障体系，促进房地产市场平稳健康发展。

　　深入推进新型城镇化。具体落实到7项具体措施，新型城镇化要处处体现以人为核心，提高精细化服务水平，让城市更加宜居。

　　深化财税金融体制改革。健全地方税体系，稳步推进房地产税立法。

　　上述字眼，相较过去，温和了许多。

　　其实，管理层对房地产的态度或许从去年10月31日研究经济工作的会议上就已显现，那次会议就没有提到房地产，此后，12月召开的政治局会议，作为定调来年经济政策走向的重要会议，再次未提及房地产。彼时，就有业内人士指出，连续两次不提及，可能就是为接下来房地产政策调整埋下了伏笔。

　　有分析人士指出，经过长期的调控，市场基本实现从一线到三四线的全面稳定状态，炒房投资需求得到全面有效遏制。

　　而房地产市场涉及范围较广，不能单一盲目的对炒作需求进行打压，而是要考虑房产及整体经济环境影响。2019年多个城市调控政策出现放松迹象，市场依然比较稳定，而如果继续强调房住不炒，会影响正常的经济发展态势，作为对市场定调的两会报告，会对市场的判断更加宏观和谨慎。

　　而易居研究院智库中心研究总监严跃进认为，在这种情况下，对于投资投机需求已经得到有效抑制，市场也不宜盲目进行打压了，政策面会相对比较保守，不会提出一些非常细的东西，还是强调一个平稳、健康发展。

　　从说法看未来趋势

　　按照业内人士的说法，这种提法的变化，其实就是市场变化的映照。那么，现在的市场究竟是什么样子的呢？

　　根据中指院公布2月份百城房价指数，当月，百城（新建）住宅平均价格为14724元/平方米，环比上涨0.10%，涨幅收窄0.12个百分点。价格方面，百城住宅均价环比涨幅继续回落，绝大多数城市价格变化在1%以内。

　　从房价看，根据国家统计局公布的2019年1月份全国70城房价，1月房价总体平稳。一二线城市新建商品住宅销售价格环比微涨，二手住宅销售价格下降，三线城市环比涨幅均回落。

　　上述数据都在说明，在过去几年房地产的定调下，房地产市场迎来最严调控，整体市场已经出现平稳表现。

　　除房价趋于稳定外，自去年12月以来，决定购房成本的重要因素，房贷利率也逐渐出现调整。而据和讯房产调查，房贷利率方面，合肥等城市已有部分银行表示首套房贷款结清后，买二套房可按首套房贷利率执行。

　　根据融360大数据研究院的数据显示，2018年12月，全国首套房贷款平均利率为5.68%(相当于基准利率1.159倍)，环比11月份下降0.53%，这是全国首套平均利率23个月以来第一次出现下降。

　　严跃进表示，当时提各种概念，是因为市场过热，而现在不提这个概念，则和市场走向有关。至少对于投资投机需求已经得到有效地抑制，市场也不宜盲目进行打压了。

　　目前在市场已经稳定的前提下，未来的市场走向将是会什么样子？

　　其实，政府工作报告已经从字里行间给出了未来的调控方向。

　　比如，针对今年对房地产的几处提法，其中提到落实城市主体责任，这意味着一城一策将主要成为未来调控方向。

　　分析人士指出，去年提出的是“落实地方主体责任”，今年细化为“城市主体责任”。去年底中央经济工作会议就已提出：因城施策、分类指导，夯实城市政府主体责任。未来地方政府在对楼市政策上将有更大的自主权，每个城市将呈现出不同的或收紧或放松的政策。

　　而这种一城一策的信号，实则在全国两会召开前夕就已显现。地方两会，诸如福建、河南、浙江、安徽、长沙、成都、上海、武汉等地都表示正在试点、研究一城一策。

　　再比如，从“稳妥”到“稳步”推进房地产税立法，与去年相比房地产税仅有一字改变。说明房地产税落地速度在逐步加快，陆续进入制定程序中。分析人士指出，由于房地产税是一个综合性概念，一切与房地产经济运行过程有直接关系的税都属于房地产税。在我国包括房地产业营业税、企业所得税、土地增值税、契税、耕地占用税等等。所以“房地产税”不仅是代表着房地产市场，更多的是涵盖财税体制，即为地方政府提供一个稳定的可持续的税收来源。是深化金融体系改革的方式。

　　因此制定房地产税体系至庞杂，说明短期出台的可能性不大。但是，从稳妥到“稳步”说明早晚会立项并出台实施。

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