19年冰城楼市、土地市场热度居高不下，房价又将何去何从？

这两天，东北四线小城鹤岗一夜之间成了“网红城市”，送它上热搜的不是某音，而是每平只有603元的二手房价格，也就是说4.9万、3.7万、6万块钱的——总价，就能完全拿下六七十平的小两居。一边是忙着降低落户门槛底气十足的一二线城市，一边是人口密度降低经济衰退的“收缩型城市”，城市化历史进程中一幕幕悲喜剧正在上演。

房地产发展的根本支撑在于经济实力和人口。2018年，黑龙江省人口自然增长率为-0.69‰。年末常住总人口3773.1万，比上年减少15.6万人，地级市、县人口在谋生压力和追逐优势资源的惯性下，近两年外流至省会或省外，哈尔滨虹吸效应愈发明显，“一城独大”的特征将长期维持。

近两年哈尔滨新房价格稳步攀升，一方面在于新区建设、产业注入抬高了人们对房价、地价的估值，另一方面是由于“面粉”价格提升，开发商前期投入成本变多，新房市场开始主打中高端产品，带装修、洋房、别墅、生态水景公园地产等业态和概念走热。

3月份哈尔滨成交商品房6520套，与2月份成交数量相比，上浮35.5%，成交面积68.15万㎡，环比上浮17%。可以看出从3月份新房成交量有所回暖，金三银四新房置业热度已经复苏。

国家统计局公布的数据显示，哈尔滨新建商品房价格已经实现了24个月的连涨，尤其是近期土拍潮的助力，更是提升了业内看涨的预期。

3月新房价格涨幅扩大 144㎡以上大户型走热

4月16日上午，统计局公布了3月份70城商品住宅销售价格变动情况。哈尔滨3月新房涨幅高达1%，全国排名第12位，较2月份0.6%的涨幅明显扩大。东三省上榜的其它主要城市中，大连和沈阳新房市场也恢复了元气，涨幅分别为1%和0.8%。涨幅最为明显的是丹东市，以1.9%的月环比涨幅排名全国首位。

每年的三、四月份，由于房源更新换代、土地市场和新入市项目抬高片区房价预期，新房楼盘都会迎来一波“调价潮”。据统计，3月份至4月中旬，已有35盘完成调价，变化幅度最大的是南岗的清滨花园和汇智中心，每平均价分别上调2500元和2000元。其次是香坊的金瑞林城和南亭印象、南岗的汇智中心、道里的璞悦湾和保利天珺、松北的松浦观江国际和融创文旅城、呼兰的君豪新城，均调价1000—1500元/㎡不等。

四月份楼市、土拍市场都是遍地烽火。尤其是近期松北核心居住区三宗地块土拍，8422元/㎡—9042元/㎡的楼面地价直接引发了一场开发商的调价热潮，昨天江都街附近No.2019HTS002地块落锤成交后，松北片区至少有7项目（包括别墅项目）已封盘调价，高层产品涨幅每平500元—1500元不等。照此趋势，4月份新房价格继续看涨已成定局。

从1月至3月新房各面积段价格变动中，可以发现90㎡以上房源需求面旺盛，市民的改善需求持续高涨，二手房房源量增多，业主偏向于置换居住环境优越、居住宽敞、涨价预期更高的大户型新房。

1月份90—144㎡刚改类、舒适型产品价格涨幅1.3%，2月份144㎡以上纯改善大户型价格涨幅达到了0.8%，3月份该面积段价格涨幅竟达到了1.6%，远远超越144㎡以下房源价格涨幅。

改善性和“一步到位”需求增多说明，冰城购房者对新房偏好，将继续向中大户型、中高总价偏移。这主要是由于新房市场转战至外环或新区，且开盘均价在12000—18000元/㎡之间，购买力不足的刚需望而却步，中小户型需求开始转向配套成熟、价格亲民的主城区二手房市场所致。

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