新城控股按时回应上交所 称只是常规问询

4月16日，新城控股按时回应上交所，43页公告条理清晰，称上交所只是常规问询，不是处罚警告。

事件回顾：4月2日晚间，据新城控股年报，其以122.83%的高目标完成率、74.82%的高增长率第一次跻身房地产行业TOP10。然而，新城控股于4月3日股价开盘即大幅下跌，盘中跌幅一度突破8%，后跌幅缩小，至收盘时跌幅为5.7%。

上交所遂发出一份《关于对新城控股集团股份有限公司2018年年度报告的事后审核问询函》，要求新城控股就利润增加、与关联方资金往来、现金流等5个方面进行补充披露，共涉及16个问题，并要求其在4月19日前进行回复。

收到问询函后，新城控股董事长王振华曾出面向小股东作出部分说明，并表示“问询是交易所和上市公司之间的常规沟通机制，新城收到的不是处罚和警告，只是平常的沟通函件”。像2017年交易所发出的问询函就有1300多份，按照4000家上市公司来计算，平均每三家就能收到一封。

4月16日，新城控股如约作答，回复公告长达43页。

公告中，新城控股就公司投资性房地产公允价值变动损益的不确定性风险、合并财务报表范围变动产生投资收益的不确定性风险、房地产开发项目的区域布局风险以及资金和现金流风险做出提示，并对“16问”逐一回复。

针对问询函中有关公允价值变动合理性的提问，新城控股公告称，2018年度，公司的投资性房地产公允价值变动收益为28.09亿元，该类收益系因为公司选择公允价值模式核算投资性房地产所致。在公允价值模式下，该等收益非生产经营活动的收入产生，系根据评估价值确定，并计入非经常性损益。选择成本法核算投资性房地产的房企不会产生该类收益。

与其他采取公允价值计量可比公司相比，公司2018年度投资性房地产公允价值变动收益较高，主要系该年度内公司在建及新开业的投资性房地产投入较多、规模较大、数量较多所致。

关于合并财务报表范围变动新城控股称，房地产项目合作为公司房地产开发主要经营模式之一。鉴于房地产开发行业是典型的资金密集型行业，具有投资大、周期长、地域性强的特点，为减少特定项目投资金额、获取土地资源、降低投资风险，公司在特定区域会选择与其他成熟的房地产开发企业开展项目合作。

2016年度至2018年度，公司合、联营企业转为子公司分别产生0.46亿元、2.62亿元和6.77亿元收益，各自年度归母净利润均相应增加。该类收益非销售收入所产生的利润，系合、联营公司转为子公司时点时，对该等项目公司存货评估增值而产生的收益，并计入非经常性损益。

另外，新城控股因执行新收入准则增加归母净利润6.62亿元。因执行新金融工具准则，公司2018年度计提1.55亿元信用减值损失，计入合并利润表中“信用减值损失”科目。但新收入准则中合同取得成本相关的调整不影响公司2018年度营业收入，重大融资成分的调整对公司2018年度归母净利润也无重大影响。

在具体说明公司利润情况的同时，新城控股还在公告中解释了公司经营活动和投资活动现金流紧张的主要原因。2016年至2018年期间，公司全口径(包括按照100%计算的子公司及合、联营项目，下同)合同销售金额持续增长，分别为650.60亿元、1,264.72亿元和2,210.98亿元，但公司仍处于稳步扩张阶段，在经营和投资方面均有较多资金支出，导致最近三年的经营和投资活动现金流为负。

同期，公司新增全口径土地储备总地价款金额分别为535.81亿元、893.55亿元1,112.17亿元，新开业重资产模式运行的吾悦广场分别为5座、10座和18座，新开工面积分别为850.02万平方米、2,066.26万平方米和4,957.34万平方米，经营规模持续增长。截至2018年12月31日，公司的全口径土地储备余额较2016年末增加7,420.88万平方米，规模增长所产生的持续资金需求是公司经营活动和投资活动现金流仍为负的主要原因。

新城控股方面表示，公司目前仍处于稳步扩张阶段，存在较大规模资金支出的计划与安排。总体上公司资本充足，抵御风险能力较强，融资渠道丰富，货币资金余额维持在稳定水平。公司会持续采取应对措施以避免经营活动和投资活动的现金流对生产经营产生不利影响。

针对因规模发展而产生的资金需求，新城控股表示将在持续优选房地产投资项目的同时，维持合理的货币资金保有量，在谨慎考虑销售回款和新增融资的前提下，确保公司的货币资金能满足近期的运营支出及短期偿债需求;持续提升公司对现有项目的销售去化能力及销售回款能力，通过完善销售制度、优化激励措施以持续提高获取经营性现金流的能力;以收定支;进一步完善现金流预测及管理的内部控制，预测公司的短期和中长期的运营支出、融资还款需求以及销售回款等，提前规划资金安排，以持续满足资金支付要求;不断丰富融资渠道，避免对单一渠道的过度依赖，优化负债结构、增加中长期借款的占比。

房地产业务方面，在过往三年，新城控股签约销售金额增主要来源于可售货值增长;长三角地区房地产市场总体较好;运营效率提升;吾悦广场配套住宅得益于商住综合体，通常可在所在区域取得领先的销售业绩;布局经济发达地区的三、四线城市，销售情况较好。

从最新披露的业绩情况可以看到，新城控股在今年一季度仍保持着较好涨势。2019年3月新城实现签约金额230.55亿元，同比增长22.4%;实现签约面积196.62万平方米，同比增长48.8%。而整个一季度新城累计实现签约金额467.14亿元，同比增长23.36%;实现累计签约面积415.28万平方米，同比增长36.18%。

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