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哈尔滨拼团购房249群（136）
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商业地产重在商圈，那选好商圈后又该干什么呢？
商圈是以设定的商业建筑为圆心，以周围一定距离为半径所划定的范围，这是原则性的标准，在实际从事商圈设定时，还必须考虑经营业种、商品特性以及交通网的分布等因素。通过对商业地产商圈的分析，可以明确商圈的范围，了解人口分布及生活结构和在地块上的经济效益预测。
比如计划开超市，根据周边居住的人口规模、收入水平和竞争对手的情况进行分析，就可以计算出该店可能达到的营业额。
1、商圈的构成及顾客来源
商圈是由核心商圈、次级商圈和边缘商圈构成。一般核心商圈辐射半径为1千米左右，包括这一商店顾客总数的55%—70%，该商店的顾客在人口中所占的密度最高、消费的客单价也是最高的，而且也是与其他同业竞品商店很少发生重叠的。
次级商圈包含了商店顾客总数的15%-25%，辐射半径为3-4千米，对一般的日用品来讲，很少能辐射到该商圈的人口，关键取决于经营状态。
边缘商圈的覆盖半径为7千米范围，一般情况下只有大型百货商场、购物中心、专业店具有这样的辐射能力。
真正的商圈不是同心圆模式，其规模和形状受各种因素影响，包括经营业态、商店的规模、竞争者的位置和交通等多因素。商圈中有一个著名的海滩原理，就是在一条海滩上做冷饮生意的两家商贩，一开始其各自的商圈范围是均衡的，由于竞争因素导致他们集中在一起吸引顾客。
2、交通分析
汽车到该位置所需要的时间，一般进行汽车驾乘时间测试，根据所花费的时间绘制等时间的距离图。理想的行车时间控制在10-30。
3、商圈竞争对手分析
知己知彼百战百胜，分析对手就是知彼的过程。
做竞争对手分析，需要了解：同一商圈的竞争者所居住的竞争位置，在商圈内供给量所占比例，需求者有无欲望的特性，消费的空白点。
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责任编辑： chenjian
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