加快土地入市,统筹城乡发展

2019年05月14日 09:03来源:楼盘网政策法规阅读数:1057责任编辑:gaoshanshan

2019年5月5日,中共中央、国务院全文发布了《关于建立健全城乡融合发展体制机制和政策体系的意见》,对统筹城乡发展,促进乡村振兴作出总体部署。这一文件提出了到2022年,城乡融合发展体制机制初步建立,重点之一便是基本建成城乡统一建设用地市场,而到2035年,城乡统一的建设用地市场要全面形成。而建立城乡统一的建设用地市场,主要的举措便是集体经营性建设用地入市

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在5月6日国家发改委召开的新闻发布会上,国家发改委负责人表示,农村集体经营性建设用地入市尚在试点,在全国范围内普遍推开的路径和时间节点,要根据土地管理法的修改情况和国家统一部署安排。

自2015年开启的集体经营性建设用地入市试点,本应于2017年年底结束,但2018年年底,全国人大常委会决定将“三块地”改革试点期限再延长一年至2019年12月31日。

“试点延期主要是为与《土地管理法》的修订进度相配合,到时试点成果将会融入到新版《土地管理法》,而在法律层面上捋顺后,集体经营性建设用地入市将在全国范围内铺开。”农业农村部农村经济研究中心研究员廖洪乐表示。

土地入市已无障碍

此前,尽管试点期限两度延期,但《土地管理法》的修订已随着试点推进,逐渐为集体经营性建设用地入市扫清障碍。

2018年年底,《土地管理法修正案(草案)》提请十三届全国人大常委会第七次会议进行初次审议,删去了原本“从事非农业建设使用土地的,必须使用国有土地或者征为国有的原集体土地”的规定,这意味着建设用地市场将迎来变化。

自然资源部在对试点情况调研后,于5月8日发布的一份调查《农村集体经营性建设用地入市试点调查与思考》显示,在入市试点中,总体来说东部地区土地入市进展还是较快的,入市宗地数量也是最多,约占入市总量的94%。

从入市途径看,尽管集体经营性建设用地入市有就地入市、调整入市和“城中村”整治入市等方式,但就地入市比例高达95%。集体经营性建设用地入市后,由于入市用途受限,土地规划用途以工矿仓储用地为主,约占95%。

同权同价是最终目标

值得关注的是,集体经营性建设用地入市,可能意味着长期依赖土地财政的地方财政受影响,试点地区如何解决这一问题?

以全国率先实现首宗农村集体经营性建设用地入市的浙江德清为例,德清县政府通过规定集体经营性建设用地入市范围、用途等方面,既确保既有土地财政收益,同时增进包括农民、企业等多方主体的利益。

多年来研究德清土地改革的复旦大学副教授徐建牛表示,德清首先明确当地能入市的集体经营性建设用地局限于城镇规划区,对国有建设用地的土地价格影响不大;再加上限制入市范围,禁止用于房地产开发,使县政府土地财政收入不至于受大的冲击。

其次县政府统筹土地入市是为了控制集体经营性建设用地入市的数量和节奏。

最后根据土地的用途和区位,县政府收取土地增值收益调节金,数额为土地成交价款的16%─48%。到2018年底,德清县政府共征收了6389万元调节金,占入市成交额的18.52%。

政府收取土地增值收益调节金,滴小不了集体经营性建设用地入市后对地方财政造成的冲击,德清县限制入市范围的做法只是一种过渡行为,“同权同价同责”依旧是最终目标。

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