楼市趋冷，为什么房地产投资增速创新高？

看到这样一篇新闻报道，房地产投资在前4个月花出去3.42万亿，国内房地产开发投资增速创新高。今年楼市一直趋冷，甚至不如去年下半年还有部分小四五线城市上涨明显。咋就又创新高了呢？如果，按照这个投资强度，全年房地产投资可望达到10.5万亿元。应该占到全国GDP的12%左右。这个情况也比去年要少，数字太多，眼花缭乱，细细分析，名堂还真是不少。

我们再看今年5月15日公布的统计数据，确实感到，房地产投资表现亮眼，1-4月，全国房地产开发投资34217亿元，同比增长11.9%，增速比1-3月加快0.1个百分点，比上年全年加快2.4个百分点。

有专家说， “房地产开发投资也成为拉动固定资产投资的主要力量。”房地产开发投资增长主要有两个原因，一是新开工面积保持平稳较快增长，二是对房价未来预期比较稳定。

看起来说的挺有道理，但是，我们再看2018年同期中国房地产行业投资情况，发现就不一样了。实际上，从2017年以来，房地产融资渠道收紧，房地产开发投资因而偏于谨慎。开发投资资金来源额和盈余增幅均放缓，2018年一季度甚至同比下降。资金趋紧导致开发投资完成额增幅仅维持2016年水平。

土地开发贷和个人按揭收缩最严重，2017年和2018年1-4月，房地产开发资金来源合计分别达到15.6万亿元和4.8万亿元，其中2017年房地产开发资金来源达到历史新高。然而，2017年和2018年1-4月房地产开发资金来源同比增长分别仅8.21%和2.06%，均低于2016年和2017年同期。

在2017年以后，房地产贷款中，地产开发贷款和个人购房贷款收缩最严重。虽然国内贷款在2017年仍呈增长趋势，且增幅高于2016年水平，但其中仅房产开发贷款增长，而个人购房贷款增幅呈下降趋势，地产开发贷款自2017年以来连续5个季度同比下降。与各类贷款总额新增量相比，个人购房贷款增量占比在2017年逐季下降，2018年一季度略有回升；地产开发贷款增量自2017年以来连续5个季度为负。

从开发投资数据来看，2016年开始，开发投资增幅回升，2017年和2018年1-4月保持了2016年的增势。2017年全国房地产开发投资额为10.98万亿元，同比增长7%，与2016年增幅相仿；2018年1-4月全国房地产开发投资额为3.06万亿元，同比增长10.31%，仅略高于去年同期9.28%的增幅水平。

今年1月底国家统计局公布的数据显示，2018年全国房地产开发投资120264亿元，比上年增长9.5%。这样看，按照今年前4个月的情况看，2019年全年房地产开发投资10.5万亿元，呈现下降的情况，下降幅度在12%左右。开发投资资金来源额和盈余增幅均放缓，但是房地产开发投资增幅加大，这也是一个十分有趣的现象。和我们前面看到的统计数字也不同，除非以后半年房地产开发投资呈两位数增长，但是，有这样的动力吗？

国家统计局的看法是，受到去杠杆和限购政策影响，作为主要资金来源的个人购房款（包括定金及预收款和个人按揭贷款）增幅下滑最为明显，国内贷款在2018年呈负增长，自筹资金增幅上升。

有专家分析说，“在去杠杆背景下，2018年房企融资环境比较严峻。但今年以来，房企大量债券即将到期，为了缓解到期压力，企业融资意愿普遍较强。除此，今年多次降准，银行间流动性相对充裕，也为房企融资提供了天然的窗口期。”数据显示，1-4月，房企到位资金52466亿元，同比增长8.9%，增速比1-3月份提高3个百分点。

值得注意的是，虽然近期土地市场回温的声音众多，但统计数据结果上却有所不同—1-4月，房地产开发企业土地购置面积3582万平方米，同比下降33.8%，降幅比1-3月份扩大0.7个百分点；土地成交价款1590亿元，同比下降33.5%，降幅扩大6.5个百分点。

有专家解释称，购置面积和成交价双下降，一方面是因为各地土地市场供应并未大规模放量；另一方面则是开发商今年的资金压力依旧很大，并且对于未来市场信心不足，导致不敢大量买地，在成本把控上也比以往更谨慎。

这些因素说的也不准确，其实，在主要热点城市，土地放量强度不减，但是地价下降明显，土地溢价率普遍大幅度下降，超过40%溢价率都算高点。基本上绝迹。底价成交屡见不鲜，甚至流拍的情况也不断出现。自然资源部在上个月也提出“因城施策，充分供地”的原则，实事求是，保障土地供给。这也是楼市调控的重大措施之一，地价不涨，房价上涨的基础就缺少了一条支柱。这才是2019年楼市走向的真实情况。