刚需买房必看的“三重”!

发布时间:2019-06-28 11:18:00

来源:楼盘网

分类:购房指南


刚需买房必看的三重!下面跟随哈尔滨楼盘网小编来看看都需要哪三重?

这里的“刚需”,指的不仅仅是那种买第一套房的小白,也不指那种土豪,是从用途而言——买来实际居住的购房者。

我上次提炼了刚需在“城市副中心”买房的选择逻辑《刚需在城市副中心买房子,最重要的考虑是什么?》,竟然发现后台很多粉丝一直很感兴趣,这里就再提炼一下,对刚需朋友们买房或许有些参考。

这里不谈“城市副中心”这样的区域概念了,因为这个概念在每个城市都可能会不同。出了深圳(楼盘),或者在单极中心的城市,这个概念就未必成立。所以,单纯的讲让刚需根据“城市副中心”去买房子,不能说是观察性的提炼。

刚需买房的目的是:买到最合适的房子,不一定是最能升值的,但一定要是在自身极限条件下最优的选择。我们的文章也是奔着这个问题去的。

我对刚需买房子的梳理观察是,“三板斧”:地铁站+MALL+学校。

这个已经不是一个新鲜的看法,而是事实了。这几年,我在四处考察中,也注意到开发商们逐渐都已经形成了新套路。比如万科、碧桂园,还包括深圳本土的开发商,他们的共性是,在开发楼盘的同时,会非常注重配备自身的商业、教育品牌。以前也会有,但今日尤甚。

这三点看起来、用起来都很简单,但为什么这三样重要其它没那么重要,我们就要从头讲起。刚需当然可以不关心这些,但我们作为观察者,却不可以不讲。这个扯不清楚,“三板斧”就是无本之木。

我们首先弄明白,影响房地产价值最基本的因素是什么?

我们都知道,这些因素有很多,地段、价格、配套、交通、产品、物业……等等。这里面,每一个细节没做到位,可能都会对物业价值产生贬损。

但,其实这些都是外显出来的元素,背后更深层的是什么?

当然是需求的变化,这是一切商品价格波动的根本,就房地产而言,是居住需求的变化。这个变化,是潜移默化的,但的确始终在影响着不同房地产的价格,也在引导着我们房地产开发潮流的变化。

比如我随口问几个问题:

1、为什么华侨城这样一个曾经作为深圳人“终极居住地”的区域,影响力在下滑,同样香蜜湖却没有?

2、为什么近年来中式房屋开始上行,而欧陆风反而开始下行了?

3、为什么中国大部分城市的别墅升值,都没有跑过平层?

4、度假地产的开发热潮百折不衰,但又为什么全是投资大坑?

这几个问题,有的我自觉能搞明白,有的我还没搞明白。但统归来说,他们都反映出:把握居住需求的变化方向,是房地产公司产品设计部门最为重要的工作,这也是我们要去讲的刚需买房的底层逻辑。

我们回到刚需在城市内买房的目标,来看刚需的居住需求发生了什么变化。

第一个变化:城市通勤方式的变化,地铁将取代汽车。

深圳房地产界经常讲的一个案例是:1999年滨海大道开通,带动南山房地产崛起。这个背后是:要想富,先修路。但现在不是了,现在是:地铁一响,黄金万两。当前一线城市里,基础设施最大量、最集中、最长期的投资就是建地铁。就是说,我们的城市化仍然处在地铁大干快上的巨大进程之中。这是因为,巨量人口的涌入会导致大城市病越来越严重,进而导致工作人口效率下降。以至于,全世界的城市都在学东京、香港——实现地铁通勤成为主力的公共通勤手段,超过80%-90%。

地铁之所以重要,不仅仅是因为它运量大,而是因为它是专有路权,可以实现准时,这是什么主干道、高速路都无法比拟的。所以我之前分享东莞(楼盘)买房策略的时候说,不要再看楼盘离高速路口有多近了,高速路口慢慢会变成房地产价值的“负资产”,转换的大逻辑就要去全力关注轨道。

这种情况下,刚需的居住方式,就是要在地铁口,或者是距离地铁步行距离非常适宜的地方——

步行圈5-10分钟。只有在这里,刚需才能在交通越来越堵的情况下,实现比较有把控的上下班。

但要强调,是地铁而不是其它。严格讲,我认为城际间的高铁线,不能纳入这个逻辑里。因为高铁是城市群之间的出行方式,地铁才是都市圈之间的出行方式。两者性质、速度、人群都不同,高铁不是针对通勤问题的。

第二个变化:教育的变化,城市人口平均年龄增长。

这个问题我想了很久,最终认为应该从这个角度去阐释。显然,人在不同的年龄,对居住侧重点的考量会非常不同。一个25岁的毕业生去买房,和一个35岁的上有老下有小的壮汉,和一个65岁的活跃长者,选择你觉得会怎样?那么,将他们归拢起来,应该会抽离出一些共性。

我们都知道,中国的老龄化已经进展的很快速,在2015年,我们的人口年龄中位数已经是37岁了(我到越南考察时,他们的平均年龄还不到30岁,还是我们1980年代的水平)。对深圳这个全国最年轻的城市之一而言,一直到2018年,人口的平均年龄还是33岁。2010年是30岁,而在我刚来深圳的时候,我记得自己和这个城市的平均年龄一样(27岁左右,当时还一直盛传男女比例1:7)。

我们都知道,中国的老龄化已经进展的很快速,在2015年,我们的人口年龄中位数已经是37岁了(我到越南考察时,他们的平均年龄还不到30岁,还是我们1980年代的水平)。对深圳这个全国最年轻的城市之一而言,一直到2018年,人口的平均年龄还是33岁。2010年是30岁,而在我刚来深圳的时候,我记得自己和这个城市的平均年龄一样(27岁左右,当时还一直盛传男女比例1:7)。

总而言之,城市人口的平均年龄是在逐渐增长的。那么,平均人口年龄在33岁的深圳人,共性是正好处在上有老下有小的当口,在买房的时候,他一般会非常注重子女教育(除非丁克)。而也恰恰是从这个角度,我们才能够理解,为什么一年一年过去,深圳人对教育、医疗的不满逐年在加深。原因也在这里。

这里还要谈到一点,购房人口的收入也在增加,这意味着购房者的教育购买力(也包括医疗)在提升,他们对教育质量的要求也显著不同于往日——往日是有个学校就好,但你现在即便是到了关外,比如龙华、大运,你会发现,那里的人们对名校(无论公立还是私立),既有着狂热的需求也有旺盛的购买力。

以上,就解释了:为何深圳人(全国其它一二线也是一样)在买房时对有无配套学校如此重视,又为何在关外买房的人群对名校如此追捧?房产有优良的居住体验,优越的保值增值动能,第一要有学校,其次有名校当然是最佳。

和第一个因素地铁相比,这第二个因素教育,更为重要。在“三板斧”里,教育也是第一重要的。我之前讲过了,你没有地铁还能买车,但没有学校只能搬家。

第三个变化,商业的变化,消费升级+电商改变商业形态。

商业的变化对于房屋的价值影响越来越明显,这个背后其实也是因为购房者消费需求的变化。如果一个楼盘自身没有商业配套,也没有关系,但如果有又很不错,那么对于物业价值的提升就很明显。有的不带商业的楼盘会讲,我们的小区更纯净,配商场会很嘈杂。这个现在已经不成立了,通过技术手段不难实现商业繁华与居住清净的分离。

但我们重点来看商业形态的变化,很有意思。早年,如果说哪个楼盘引入了沃尔玛、家乐福、吉之岛,那是非常长脸的事情。开发商会将之作为主力店,特地召开新闻发布会,大作宣传。但是这几年来,已经开始减少了,沃尔玛还好,其它两家已经不再出现在新建的大型商场里了。取而代之的是大型时尚MALL的崛起,而这几年的MALL和往年的也都大为不同,体验感、参与感、社交功能被置于非常显要的位置——比如主力店推广都开始变为IMAX电影院,餐饮业态比例高、注重管理品质等等,反而单纯的购物退居次要了,尤其是名牌店的退潮。所以像欢乐海岸的设计、万象天地的网红打卡等等,都很不同。

这个背后,一方面是购买力提升本身带来的商业业态的调整,消费者不太接受那种单纯买买买的场所。另一方面也和电商的冲击攸关,直接导致购物中心全部走向体验式。这种消费心理的变化,让一些没有来得及调整商业业态的区域,物业价值是受到了影响的(比如增幅缓慢)。你商业做了还不行,必须要做得好,跟得上消费者的偏好变化。

在这一点上,其实开发商之间已经在慢慢分出高低了,还真不是头部开发商就更厉害。比如说万科的楼盘自配的商业(万科里等),和华润、星河的项目自配的商业(万象系、coco系等),在购房者眼里,可是不一样的影响力。就是绿景的佐邻系,这些年慢慢搞,品牌也起来了。放眼全国,我们能找到不少,有些开发商悄悄的用了很多年,终于在商业品牌方面已经打响并且反超了,进而能够反哺自己的住宅物业。而有些开发商,尤其是四大巨头,虽然手持商业规模巨大,但是遗憾尚未形成拳头产品,品牌号召力上远不及自身的住宅,也未必赶得上一些特色型开发商。这一点,在具体的楼盘选择上,是会给买家带来很多纠结的。

从以上的角度,我们可以很好的解释上面第一个问题,华侨城为什么影响力会下行?就在上面这三点。华侨城得益于早期的规划——居住区域密度越低、越是私密,越尊贵,因为买家的关注点不一样。但现在看,地铁、名校、MALL更为重要的时代,那里几乎都没有。有地铁,但距离较远。有学校配套,但不是名校。有商业,但业态已不足以匹配新的需求。我并无针对它的意思,只是作为一个案例。反倒从另一个角度,我觉得这是华侨城下一波的机会,不妨在后两者来一次改革,比方说引入一家名校,以及重新优化自身的商业业态,声威重振不难的,就看愿不愿意砸钱。

结尾,再来总结一下这影响房屋价值的核心三重因素,也是刚需购置房产的三重:

第一重是地铁,首先要有,其次越靠近地铁上盖越好,最好无缝接驳(当然,如果是地上的轻轨,就不能太靠近)。

第二重是教育,首先也是要有,其次要离得近,越近越好(近到无法划走),最好自带幼小九年一贯制学校,再进一步如果是名校就极好。当然名校学区会存在被划走的风险,这个谁也没办法。但就选择逻辑而言,还是要这般选。

第三重是商业,首先还是要有一个集中式MALL,业态规划适当超前,其次商业品牌要有影响力与美誉度。

上述三者,如果能全有且全优,那就是刚需完美的选择了,但是这样的产品一般价格也都很“完美”。三者有其三,都平庸,以及三者有其二,也都很不错,比如有地铁、有教育。总之就是组合选择,但是,要重复一点:三者如果有其一,那建议优先看教育,其它都可以不怎么样,但是教育首先要有。

当然,刚需买房肯定还有其它的因素,难以尽言,比如产品的因素、物业服务的因素,还有,价格,买不起啥都不要讲。但从当前消费偏好的观察角度,我认为上述“三板斧”,如果能够掌握得好,买到合适的房子是不难的。而从开发商的角度,如果着重开发这样的产品,你也能够为客户创造出真实的价值,自然也能够获得更好的利润。

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