二手房房价第一次出现两次连跌。

2019年过半，刚刚完成“期中考”的济南(楼盘)楼市表现如何?在上半年销售业绩的压力下，不少楼盘开始花式促销，但总体来看上半年商品房市场表现还是平平无奇。虽然调控松绑传言频出，但可以看到的是，坚持“房住不炒”“一城一策”仍是主基调，与此同时房地产市场监管力度也在持续加大。

【迎考】冲业绩一度“小阳春”

上半年总体持续平稳

6月份，济南楼市仿佛一下子进入了“小阳春”，加推项目去化率一度达到100%，掀起了小波澜。随后，市场继续向好，推盘力度进一步加大，成交量也稳中有升。楼市回暖?实则不然。

在上半年销售业绩的压力下，6月份济南多个楼盘启动“花样促销”模式，纷纷拼起折扣力度，甚至不惜掀起“价格战”。海信贤文世家，限时钜惠，最高立省27万元;　金茂府正在举行团购活动，原本26000元/平米的价格，参加团购只要24000元/平米;中新锦绣天地加推高层毛坯房产品，价格12000元/平米左右……部分楼盘价格一度回到两年前，也正因如此，年中楼市营造出了一派热闹景象。

开发商的年中优惠政策让购房者享受到了更多的实惠，也在短期内拉高了销售量，让自己的年中业绩显得不那么“难看”。然而，这样的方式简单粗暴，却并不是长久之计。

从数据上看，今年上半年，济南新房价格依旧是“平稳”两个字。根据国家统计局发布最新70个大中城市商品住宅销售价格变动情况统计数据，山东统计在内的济南、青岛(楼盘)、烟台(楼盘)、济宁(楼盘)四个城市中，新房价格环比分别上涨0.4%、0.7%、0.8%、1%，涨幅虽有起伏，但基本在一个百分点上下。

除此之外，从济南住宅与房地产信息网的数据来看，以6月1日至6月17号为例，济南新建商品房共网签6460套，相较5月份整月的网签量11671套来说，也并无大的起伏，侧面也反应出目前济南新房房地产市场的平稳。

【连降】　二手房价13个月以来第一次两连跌　房产中介忙转型

相比新房价格的持续平稳，二手房价方面下行趋势则更加明显些。根据国家统计局数据，济南二手房房价在2018年2月环比降低0.1%后,持续上涨13个月,2019年4月济南二手房房价下滑,环比降低0.3%;2019年5月济南二手房房价继续下滑,环比降低0.2%。从国家统计局数据看,济南二手房房价在连续上涨13个月后,出现了连续两次下降。

而根据链家网成交数据显示,2019年3月济南二手房挂牌价格为19908元/平,参考价格为17319元/平;2019年4月挂牌价格为19658元/平,参考价格为17165元/平;2019年5月挂牌价格为19577元/平,参考价格为17054元/平。与3月相比,济南二手房参考价格从每平17319元,下降到了每平17054元,每平降低265元。

记者走访一些二手房中介门店，从上半年的市场情况来看，二手房房源整体呈现上升趋势，但买家和卖家都在观望，买家担心价格会继续下滑，卖家也不想轻易降价，看着市场行情低迷，想等等再出手。如此一来，成交周期不断拉长，议价空间增大，市场观望情绪比较浓厚。

二手房难卖，不少中介也开始找寻转型之路，做起了一手房的生意，纷纷向客户推荐一手房楼盘。记者注意到，在不少二手房中介店内挂着的楼盘信息表中，出现了一手楼盘的身影。有些顾客进店询问房源时，中介也会主动推荐起新建楼盘。“现在市场不算好，二手房不好卖，新楼盘也需要吸引客源。有些开发商就设奖励机制，我们带客户去看盘还能赚点钱。”一位中介向记者透露。

【走向】下半年将延续平稳态势　刚需购房者或可上车

完成“期中考”的济南楼市下半年将迎来怎样的走向?一边是有所回暖的土地市场，一边是平稳甚至下行的购房市场，大众最关心的就是会否对房价有所影响呢?业内人士指出，在今年下半年如果没有新的政策，楼市将延续上半年的平稳态势。

“从供需上看，济南房地产市场整体供需处于平衡状态，预计未来的房地产市场不会出现大的反弹。这种平衡既不存在大幅向上的动力，同时也不太可能下降。”

虽然今年上半年，市场上一度流传着济南调控松绑的传言，但住建部门的态度也相当坚决，就是“坚持房地产市场调控不动摇”。“稳”字当头，下半年，坚持“房住不炒”的定位不会变，一城一策、因城施策的长效调控机制也不会改变。建立和完善房地产市场平稳健康发展的长效机制，改善住房供应结构，支持合理自住需求，坚决遏制投机炒房继续保持调控政策的连续性稳定性仍然是未来很长一段时间的工作重点和方向。

不少业内人士认为，在这样的楼市环境下，对于刚需购房者来说，在楼市调控严格，市场成交平稳，房企定价趋向理性。下半年，不排除开发商推出越来越多的促销手段，甚至是“以价换量”，促销优惠活动频繁出现，而此时上车的最好时机也或许会到来。

【立规】连发三份规范楼市秩序通知　7家房地产中介上“黑名单”

上半年，市场销售平稳的同时，监管力度却丝毫没有松懈，反而愈加严格。5月14日，济南市住房和城乡建设局与济南市市场监督管理局联合发布《关于进一步规范商品房销售广告和宣传活动的通知》，对商品房预售、广告宣传等方面进行了规范。通知要求，商品房广告不得对规划或者建设中的交通、商业、文化教育设施以及其他市政条件作误导宣传;楼盘位置示意图、绿化效果图、沙盘不得超前规划、透支预期，过度渲染，不得刻意规避项目周围不利因素。

这是第一次明确不得对规划或者建设中的交通、商业、文化教育设施以及其他市政条件作误导宣传。这也意味着，楼盘不能再“画饼”鼓吹  、地铁房蹭热度，以此维护了购房者的权益。

实际上，这已经是今年第二季度内，济南市住建系统主管部门连发的第3份规范市场秩序的通知。从依法严厉打击散布、传播房地产市场调控不实信息到规范开发企业委托第三方代理商品房不动产登记，再到此次规范商品房销售广告和宣传，济南有节奏地稳定市场秩序，楼盘房价、销量企稳。

除此之外，5月14日，山东省住房和城乡建设厅通报第二批、33家违法违规中介机构名单。济南青年物业管理有限公司、济阳县辰辰二手房经纪服务中心、济阳县房多多房地产综合服务中心、济南卓安房地产经纪有限公司因存在违法违规行为上了“黑名单”。此前，济南已有3家违法违规中介机构被通报。

3月4日山东省组织开展房地产中介市场专项整治，重点查处房地产中介机构及从业人员发布虚假房源信息、为不符合交易条件的房屋提供经纪服务、强制提供代办和担保服务、侵占或挪用交易资金、诱导签订“阴阳合同”、未标明服务项目和内容等六类违法违规行为。截至4月底，全省共检查中介机构及门店3451家，查处群众举报及检查发现的违法违规问题88起。