这20所城市的房价降价了，到底意味着什么

7月15日国家统计局公布了70座中大城市房价指数，6月份整体来说上涨的城市有63个，相比5月份的67个城市少了一些。

其中洛阳(楼盘)和西安(楼盘)分别领跑70座城市的环比涨幅和同比涨幅。今天暴哥就和大家聊聊这两个城市。

洛阳是河南省西部的一个城市，面积15230平方公里，与郑州(楼盘)、南阳(楼盘)、三门峡以及济源市接壤。从产业的角度来看，洛阳是国内的老牌工业城市，像国内的一拖股份(601038)、洛阳轴承厂、中信重工(601608)等重工业企业都是位于洛阳市。

在6月的一手房房价指数当中，洛阳新房环比上涨2.5%，在70个中大城市中排名第一，跑赢北上广深以及呼市、大理(楼盘)、西安和长春(楼盘)。其中西安环比涨幅排名第四，此外西安同时也是6月新房同比涨幅中的佼佼者。6月西安以25.2%的同比涨幅在70个中大城市中排名第一。

西安是陕西的省会城市，也是西部地区的重要中心城市。2018年国家发布《关于建立更加有效的区域协调发展新机制的意见》，全国范围内共点名了12座中心城市，其中西安就是被点名的西部城市之一，并列重庆(楼盘)和成都。

以下是西安2019年6月的房价地图。

其中6月份西安全部区域的同比涨幅都处于上涨状态，特别是城南同比上涨42.96，城西就弱一些，同比上涨幅度只有0.23%，明显跑输其他区域。环比上，长安、高新、西咸、城北四个区域环比下降;城西、城东、浐灞、曲江、城南5个区域环比上涨。

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洛阳涨幅跑赢郑州，是什么支撑洛阳的上涨

我们都知道，郑州才是河南真正意义上的宠儿，郑州是河南省的省会城市，而且经济也是洛阳难以企及的。

但是在国家统计局公布的70个中大城市住宅销售价格指数当中，郑州的新房房价涨幅却跑输洛阳。6月份郑州环比上涨0.5%，次于洛阳的2.5%;郑州的同比涨幅7.5%也远少于洛阳的16.7%。

那么是什么托起了洛阳房价涨幅跑赢郑州?

从经济的角度来看，2018年郑州GDP总量已经突破万亿，有10143.32亿元了。而2018年洛阳的GDP总量只有4640.78亿元，连郑州的一半都没有，而且经济增速8.17%也干不过郑州的10.33%。所以单从经济体量上，无法说明为什么洛阳涨价更快。

而从人口的角度看，洛阳市的人口只有710.1万人，也比不过郑州的779.8万人;除此之外，因为郑州的土地面积小于洛阳，洛阳的人口密度明显也比郑州小。而且洛阳的人口处于净流出状态，一年的人口流出数量有25万，而郑州的人口是处于净流入的状态，一年的人口净流入接近200万人。所以从人口的角度来看也说不通。

既不是经济，也不是人口，那么还有一个因素就是棚改货币化。2019年郑州被定义为新一线城市，而洛阳是三线城市。下面是2017年郑州和洛阳的棚改计划，可以看到当时洛阳市的改造套数有56223套，而郑州市的套数只有13984套，明显少于洛阳市的棚改计划。

2019年洛阳的棚改计划暴哥查不到具体的数据，不过2019年2月20日《河南省“7819”扩大有效投资行动实施方案》中洛阳共有654个项目，其中涉及交通、城建和棚户区改造等。

而且前段时间暴哥看到一个新闻：2019年3月底的时候，住建部和国家文物局就对5个国家历史文化名城保护不力的城市被通报，其中洛阳市就被批评在文化街区规划大拆大建。

棚改货币化一直以来都是催升三四线城市房价的猛药，因为棚改货币化催升了大量的棚改户，而这些棚改户拿着棚改补偿又继续投资房产，带来房价的上涨。

当然在棚改锐减的2019年，单凭棚改催升一个城市的房价上涨已经变得相比2017年困难多了，所以洛阳的房价上涨还需其他因素合力举托。例如2019年7月8日河南成省公布的《建立更加有效的区域协调发展新机制实施方案》。在这一个方案中就充分肯定了洛阳的副中心城市地位。

而且除此之外还有一点就是土地的影响，洛阳前两个月的土地市场比较火热。

例如洛阳在5月份又产生了新的，成交价1401万元/亩，楼面价7012元/㎡。而6月底到7月初期间，洛阳就接连挂出了11宗土地的出让信息，这段时间的土地出售体量已经接近千亩。体量比2017年土拍总量一半还多。土地的火热对房价起到了一定的带动作用。在国内土地市场对于房价的影响力也是比较大。

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西安房价再度领涨，原因几何?

其实对于这一次西安新房同比涨幅领跑70座城市，相信大家也不会觉得非常惊讶。因为西安5月份的房价已经呈现出猛涨的状态。在6月18日国家统计局发布5月70城房价数据，其中西安的新房价格环比上涨2%排名全国70座中大城市当中排名第一.

而且针对房价的上涨，6月20日，西安市房管局就已经紧急发布住房限购新政。如今西安在新房同比涨幅上再次领跑。这说明西安的房价上涨动力十足。那么西安的房价动力在于哪里?

①二手房倒挂叠加土地市场火热

俗话说有获利空间的地方，就容易吸引资本的到来。西安的二手房也呈现出倒挂的景象。

例如下面的一些楼盘，二手房价格普遍比新房贵上那么一两千甚至更多。这就意味着手持新房还有套利的空间。这样的情况会催升人们的看涨预期。

除了二手房倒挂之外，西安的土地市场火热也是一个强大的支撑点。

据中原地产统计，上半年，西安住宅用地新增供应54宗，较去年同期增长10.4%;成交583万平方米，较去年同期增长43.3%;成交楼面价2537元/平方米，同比上涨38.8%。

土地市场对于房价的传到机制其实也很简单，就是面粉贵了，面包也跟着贵。

②概念潜力作用以及人口流入支撑

其实在前文已经提到西安是陕西省会，还是国家点名的12大国家中心城市之一，2018年西安的GDP总量有8349亿元，仅次于重庆和成都。

由此可见西安在西部的战略地位并不低，具有很强的区位辐射潜力。而且西安的教育资源也占据明显的优势，西安的高校数量在全国中排名第三，211重点大学国内排名第四。

这样的城市在西部众多城市中并不多见。也正是西安各方面的条件都不错，西安对于人口具有强大吸引力。历年来西安的人口基本上都处于流入的状态。

在截至2019年4月30日，西安的的人口已经突破千万，人口数量已经达到了1004.9万人。好的概念叠加人口的持续流入对于房价的支撑力也是很强大。

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2019年，国家对于楼市的态度和观点都在于稳房价，所以常常有枪打出头鸟的情况出现。

例如苏州(楼盘);前段时间苏州房价上涨明显，没多久国家调控就来了。5月11日和16日，苏州先后发布两份调控文件，对工业园区、高新区狮山片区进行精准调控。之后苏州政府继续表示今年苏州如果涨幅超5%就继续加大调控。

如今洛阳和西安新房涨幅明显，所以接下来洛阳和西安也有可能会受到当头一棒。

而且，从房企的角度来看如今房企已经进入了一个煎熬期，在2019年5月17日，银保监会就要求信托、租赁等金融机构不得违规向房地产融资，而且6月份房企的海外发债票面成本有普遍高了不少，例如华南城、新湖中宝(600208)等的票面利率已经超过了10%。雪上加霜的是房企如今也面临着比较大的还债压力。

Wind数据显示，2019年房企国内债到期数量508只，总偿还量5303.02亿元。海外债方面，2019年房企海外债到期数量66只，到期规模237.57亿美元。以此计算，下半年到期额仍有近7000亿元。

而上半年楼市的火热行情如今也回归平静，而且房企又急需补血。所以短期来说不排除部分房企加大购房的福利吸引购房者，从而达到回款的目的。

这对于短期房价来说具有一定的压力。不过就长期而言，西安的人口持续流入，只要人口保持持续流入那么西安的房价空间还是有的。

而洛阳就恰恰相反，虽然新房环比涨幅名列前茅，但是人口吸引力不足，人口持续流出，对于房价会一直呈现出一种压力状态，等到棚改货币化的余温没了，那么房价压力就大了。接下来就看洛阳的副省会城市的光芒未来能不能让洛阳人口回流了。

最后暴哥想说分析一个城市房价上涨或者房价压力原因的意义是什么呢?研究历史是为了预知未来，城市可以改变，但是逻辑不变。

对于购房者来说，不管是刚需还是投资者都希望自己能够买到的房子能够具有保值甚至是增值的作用。

那么分析城市的房价上涨动力因素，套用到其他城市。如果某个城市具有相似甚至是相同的动因，那么这座城市就有可能会有涨价的空间。

但是还需要注意的是，在如今国家一城一策的调控大方向下，每个城市的又不一样。因此不能生搬硬套，还需要结合城市的其他具体情况来综合判断，总而言之综合的因素越全面，那么判断就越准确。

PS：下一个房价猛涨的城市将有可能是谁呢?你所在的城市房价又将会怎样变化呢?欢迎粉丝们留言和大家一起交流!