楼市的真变局!究竟是真在哪儿?

发布时间:2019-08-12 10:28:04

来源:楼盘网

分类:行业动态


写文章,经常会用到“大变局”、“新变局”等词语,看上去发生了很大个事。其实未必多大个事。

但人都想搞个大的,加强语气和感情。

这回杠杆游戏不用任何修辞,我只想说,楼市变局。

这一回,我觉得是真的变局。抱歉,又用了一个“真”字。

为什么说是真变局,因为730高层会议再次明确,房住不炒,而且这次表述很长:

坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位,落实房地产长效管理机制,不将房地产作为短期刺激经济的手段。

这几天,我反复多次看了会议通稿。

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同时通稿对消费、实业的重视,以及近期人民币币值和两国的事情,让我更加觉得,楼市迎来的是真变局,绝不是分析人士所言,一个季度、两个季度就会有根本性变化的。

1

变局因何开启?

在《重磅落地!滚蛋吧炒房!》(7月3日)一文中,杠杆游戏分析了这次不仅仅是再次重申调控的决心,而是铁了心2019要调控到底。

今天我想把这句话再次加强,我认为是,如果不是遇到重大挫折,房地产作为一种刺激经济的工具,或者说夜壶,都不会随便乱用了。

文明点,以后有抽水马桶。

之前说“落实好一城一策、因城施策”,实际口子还是开得有点大。

很多地方借此阴奉阳违,各种玩法,制造了一个个小高潮。

这样的好处是稳定了经济,但是坏处是很多地方还是没有下定决心,没有下转型发展的决心。

我们国家的情况往往是必须杀伐果断,否则留点余地,大家就喜欢去钻空子。

所以这次才明确说,不将房地产作为短期刺激经济的手段。

当然,转型不是三两天。楼市的重要性不能说低,在大部分国家都是非常影响经济的。

希望越来越少依赖房地产的想法,是非常直接、明确告诉各地了。

之前不是没说过,但没人当一回事,起码侥幸心理犹存。

回忆一下6月,银保监会一把手,同时在央行担任要职那位领导,在陆家嘴(600663)论坛上怎么讲的……

一切都不是空穴来风。一定级别的人,比我们知道更多。他说出来,我们应该听懂。

那经济怎么办?财政、货币政策当然助力,但要防止进入地产。所以近期房企国内外信贷、融资发债都收紧。

同时,在扩内需,启动农村市场等方面,挖掘消费潜力。除了消费潜力,还包括支持实业,如稳定制造业投资。

还有实施城镇老旧小区改造、城市停车场、城乡冷链物流设施建设等补短板工程,加快推进信息网络等新型基础设施建设等。

杠杆游戏就不多说,这次重要会议说得很直接。

这些就是稳经济策略。只要经济有基本稳定,就业有保障,房地产不拖累经济就行。

其实,这也是我们的教训。经历了去年到今年的两大国一些事,我们终于明白,房地产不可能提高综合国力、实力。而是要靠强大的科技。

2

稳房价,本身也是对过去的收割

如果完全不给楼市阳光,一定是会枯萎的。真枯萎了,绝对拖累经济。

而调控,恰恰是维护房价稳定的利器。

因为调控,市场实际会出现两个情况。

一是土地的供应虽然增加,但很多地方容积率比以前低,总的建筑面积未必增加多少。同时房子限价,实际让一手房市场价格,既不会明显涨,也不会明显跌。

但限定的这个价,实际也是可以适当小幅慢慢上涨的。比如很多地方都明确5%,这个涨幅大家心照不宣。

这保障了起码的利润空间。除了作死的房企,高价拿地。

二是限制房子转让交易时间,让短期投资行为不可行,加杠杆投资的人减少。但调控已经持续2、3年,部分此前的限售时间逐步到了。

市场上陆续会有更多二手房挂出来。

很多人以为挂出了很多二手房,房价意味着崩溃。不会的,因为新拍土地价格和新房价格相当于基准利率,二手房就是围绕这个在浮动。

想想这些次新二手房,两三年前买时的价格。

那时要么刚启动行情,要么价格被限制。

这意味着挂二手房出来的群体,只要愿意,比周边新房略低一些价格出售,也是可以大赚的。

这就是可控的财富效应。

有财富效应,就不会把人吓跑。甚至本金雄厚,杠杆可控,有购房资格的群体,还愿意继续投资房子。

他们期待2、3年后,多少还是可以赚。最起码比一般理财划算。

利好不是马上兑现,而是延迟2、3年获得。

而刚需认为,买到了相对便宜的二手房,也会基本满足。社会和情绪的稳定,也得到了满足。

实际上,这依旧是收割,对过去的收割,收割的当然是刚需。总有人为今天买单。

3

收割和被收割的人

参与收割游戏的有两部分人,一是拿镰刀的人,一是韭菜。

过去拿镰刀的人,现在开始收割韭菜。韭菜也是新的,而且长得更好了,对价格的接受程度也提高。

如此,便完成了收割。这个游戏之前的周转效率非常快,甚至楼花都可以玩。今天不同只在于,延迟满足。

好处是市场不那么亢奋了,房价得到了更好稳定。

今天还有没有新拿镰刀的人?杠杆游戏觉得是有的。

如上文所述,资本金较多的购房群体,新买房子,主要不可能是自己住,实际还是投资。

这不是拿镰刀是干啥?

至于多久可以套现,这不清楚,因素很多。

但有一点和过去不同,今天自以为拿镰刀的人,其实自己做韭菜的机会大了很多。准确说,是往往得先做2年以上韭菜,才可以去收割别的韭菜。

怎么说,很简单:主要城市都限售期,你得承担2年,有的加上交房办房产证前的周期,需要3、4年才有转手的机会。

这2年以上的时间,就是为国、为地方经济、为稳就业做的贡献。你说这算不算韭菜?做韭菜目的不是开心,而是等待赚钱的机会。

从城市化进程、大城市化、都市圈发展角度看,只要买对了地方,赚钱收割别人基本还是没问题的。

而那些长期以来只能被收割的对象,主要就是刚需,是否可以改变做韭菜的命运呢?

实话说,杠杆游戏觉得基本没可能。

而那些不顾一切,乱加杠杆的镰刀客,只能祝你们在刀锋上不受伤。 从这个角度而言,韭菜有机会看到一些人受伤,起码是一件开心的事情。

每个人都喜欢看被人流血。

调控就是这样无情,每个人是蝼蚁而已。

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