在房住不炒下，地产股还能否继续投资？

20日指数看上去波澜不惊，实则比较强势。早盘，市场紧盯最新版贷款基础利率LPR出炉，新LPR从原来的4.31%调整为4.25%，严重低于市场预期。(有关什么是LPR请关注上周日文章：央行放大招，又到抄底时刻?这类公司得到资金关注!)

按照A股过去的脾性，没惊喜就立马跌给你看。但早盘指数小幅下探后随即就被买盘拉回，且全天在周一收盘价附近震荡，显示做多资金仍没死心。

为什么还有资金愿意往里冲?我们认为，主要还是因为市场位置低，怕踏空的人较多。我们在周日给大家贴过一张图，当下指数处于94年上升趋势线附近，且估值并不贵。这时，指数稍微有个小反弹，就容易引发市场骚动。因为大家怕踏空。

所以，短期来看，指数在这里即使不大涨，也能维持一个横盘格局。 …… 最近两天，我们重点谈了中报业绩超预期个股的投资机会，认为业绩超预期、股价历史新高附近横盘的品种应该重视。但有些投资者可能并不太习惯参与高位品种。所以，今天我们分享个位置偏低的地产板块的投资逻辑。 虽然今天央行副行长刘国强在国务院吹风会上提到，房贷的利率肯定不下降，金融行业不能偏离“房住不炒”的定位。但是地产股今天基本都是上涨的，比如保利地产(600048)已经逼近前高位置。 其实，房住不炒，市场已经有充分预期，这次监管不降利率，属于利空靴子落地。

地产的逻辑来自三点，分别是板块处于低估、行业处于拐点以及行业集中度提升。 先来看估值。 目前地产板块确实很便宜，19年市盈率中位值不到6倍，另外从NAV(资产净现值)来讲，据券商统计，地产公司的NAV普遍折价20-70%。也就是说这些地产公司的市值，普遍低于手持地产项目的价值。

再来看行业拐点。 过去地产的商业模式叫：买地和囤地模式，但是最近五年房地产行业商业模式出现变化，因为政府限购，要求地产公司两年不开发就会被收回土地。 这一转变，倒逼房地产行业变成了制造业，制造业拼的是效率，此时，地产公司的周转率和负债率快速提升，进而使得ROE水平大幅提升。如下图，你会看到，多数上市公司这几年ROE是向上拐的。ROE抬升，表明企业盈利能力提升。

同时，地产行业的集中度在快速的提升。 地产前十名已经占到市场销售总额的24%，但是他们的土地储备集中度达到了50%以上，所以三年以后房产前十名的公司，他们就会占到市场50%左右的份额，据某价值投资机构估算，每家企业平均应该有5000亿的销售总额，利润应该接近1000亿。 站在这个角度来看，龙头房地产公司的潜在回报率会比较高，因为它们的估值便宜，还有成长性。根据Wind一致预期，地产行业未来三年行业净利润复合增速中位数增速为28.91%，龙头万科为23%.。 不过需要注意的是，在大型房企蒸蒸日上的春天里，我们也要看到中小型房企仍在过冬的现实。中小型房企多采用传统的高杠杆模式，在融资收紧的情况下，资金储备不足使其更难度日。加上部分中小房企负债过高，一旦债务到期无法偿还，就会引发资金链断裂，最终只能破产清算。强者恒强，这可能是未来房企的发展趋势，大鱼吃小鱼在所难免。大家一定要规避高负债的小地产公司! A股投资中低估值、高股息龙头龙头才是值得重视的，比如，保利地产、金地集团(600383)、万科A、绿地控股(600606)、招商蛇口等。 最后提醒下诸位，大盘低位反弹初期，板块轮动十分明显，不要看到板块起来了再追。比如周一券商涨的好，结果今天就不涨了，轮动到了农业股上涨，此时你乱追可能就会有风险。我们在市场中一定要保持自身投资风格的一致性。做价值投资的就精选低估值公司耐心等待价值回归，做投机就紧盯强势股不要在价值股上蹭差价。只有这样才能赚到自己能力圈的钱。