两大巨头“做空”，三四五线楼市要完？

最近两天，对于“三四五线”城市的楼市来说，坏消息很多! 8月21日，在2019年中期业绩推介会上，万科首席运营官、执行副总裁张旭说了这样一段话：

万科坚持快速销售，积极回款。拿地的时候，我们是根据收了多少钱回来，才去拿地，所以没有固定的拿地计划。我们拿地集中在长三角、珠三角这些区域，三四五线城市不会去进。

很多媒体都报道了这段话，甚至做上了标题。很显然，万科不看好三四五线城市的楼市，至少未来一段时间看空，并准备做空。 同样在8月21日，同样是“2019年中期业绩推介会”上，建业地产董事局主席胡葆森高调感谢了“前任”——凯德集团长达13年的“信用背书”。这段感谢词的后背，也隐藏着一个“抛弃三四五线楼市”的故事。 凯德集团是新加坡最大的房企，建业地产是河南省最大的房企。2006年，建业地产在香港上市的时候，凯德集团开始成为它的第二大股东，至今年7月长达13年。 今年7月1日，凯德集团把持有的建业集团24.09%的股权，全部卖给了第一大股东胡葆森，套现超过28亿港元。凯德集团离开建业地产的理由是：建业地产主营业务在河南省，不在凯德的核心城市群范围内。 凯德在中国聚焦的重点是所谓的“5大城市群”：“北京(楼盘)—天津(楼盘)”、“上海(楼盘)—杭州(楼盘)—苏州(楼盘)—宁波(楼盘)”、“广州(楼盘)—深圳(楼盘)”、“成都—重庆(楼盘)—西安(楼盘)”和武汉(楼盘)城市群。 说白了，凯德集团要把在中国的投资，集中在核心城市、核心都市圈。普通的三四五线城市，凯德正在远离。 建业地产半年报也显示：

公司的房地产在建项目为127个，全部位于河南省内;所拥有土地储备建筑面积约4769万平方米亦全部位于河南，分布于18个地级市和77个县级市。建业的战略是今年年底要把河南的120多个县及县以上城市做到全覆盖。

也就是说，无论是中国最大的房企(万科)，还是新加坡最大的房企(凯德)，它们在中国的策略呈现了高度一致性，那就是远离三四五线城市。 这已经不仅仅是“看空”，而是在“做空”了。 相比之下，凯德集团战略调整要早一些，万科“开悟”的晚一些。 因为在2018年1月，万科曾用84亿元从凯德集团手里，接盘过20个中小型购物中心。其中大部分在“三四五线城市”，比如安阳(楼盘)、德阳(楼盘)、茂名(楼盘)、宜宾(楼盘)、泉州(楼盘)、益阳(楼盘)、潍坊(楼盘)、扬州(楼盘)、漳州(楼盘)、湛江(楼盘)、肇庆(楼盘)、淄博(楼盘)等。 我查了一下万科2019年上半年的报告，发现当期销售的楼盘里，来自“三四五线城市”的还有一些：

比如上图中的莆田(楼盘)、晋江、石狮、常熟(楼盘)、芜湖(楼盘)、镇江(楼盘)、唐山(楼盘)、鞍山(楼盘)、玉溪、抚顺(楼盘)、南充(楼盘)等。其中相当一批小城市，也不再核心都市圈内。 截至2019年6月，万科新增项目里，三四线城市也没有完全杜绝，比如下图中的唐山和临沂(楼盘)。

那么到底应该怎样看待万科、凯德“做空三四线城市楼市”?三四五线楼市真的没有什么希望了吗?我的看法是： 一、凡是笼统地看淡、看好“三四五线城市”楼市的观点，都是莽撞的，要么不太懂、要么在骗人。 原因很简单，三四五线城市太多了，几乎涵盖了所有的地级市、大多数的县级市，而这些城市情况千差万别。 我之前在文章里把“三四五线城市”至少分为以下四类： 1、处于核心都市圈，本身有显著人口增长，经济发展也不错的三四五线城市。比如廊坊、嘉兴(楼盘)、惠州(楼盘)、昆山(楼盘)等。2、不处于核心都市圈，但在全国交通体系里位置比较特殊，有显著人口增量、较大人口基数的城市，比如徐州(楼盘)。3、不处于核心都市，也没有特殊的交通地位，但有较大人口基数(500万以上，甚至突破1000万)。虽然整个城市人口流失(主要是农村流失)，但市区人口在增长。比如临沂、周口、潍坊等。4、远离核心都市圈、没有特殊交通地位、人口基数不算大、整体人口流失、市区人口增长缓慢甚至流失的三四五线城市，这类比较悲催，主要在中西部、东北地区。 如果头脑里有上述分类，再看万科上半年有销售额的城市名单，你会发现其中的三四五线城市，绝大多数属于上述前三类。只有个别的，鞍山抚顺之类的，应该归入第四类。 万科一定是在第四类城市“吃了亏”，准备远离这类城市。至于晋江、石狮看起来很小，但却是福建省GDP第一大城市泉州属下的县级市，也是全国百强县排名比较靠前的。镇江、南通(楼盘)、常州(楼盘)、温州(楼盘)、唐山、烟台(楼盘)这些城市，也要么在核心都市圈，要么人口基数大、有显著人口增量。 二、目前房地产的核心概念是“城市群+都市圈”，仍然用“一二三四五(002195)线”划分城市，是过时的。 官方文件在反复强调新型城镇化，其核心是“城市群+都市圈”，国家也在鼓励开发商做“城市圈运营商”，这是一个更大的概念。很多在核心都市圈内的中小城市，存在较大的发展机遇。比如河北廊坊“北三县”片区的燕郊镇，顶多算个“五线城市”，从长远看机遇可能堪比一些二线城市。 同样的，浙江嘉兴旗下的嘉善县，惠州南部的大亚湾，中山(楼盘)东部的翠亨新区，东莞(楼盘)临深的一些镇，都将迎来大机遇，值得开发商深耕也值得投资者关注。 三、以万科的体量之大，不可能全面撤离“三四五线城市”，上面说四类里，万科至少还会在前三类里开展业务。否则，不足以支撑万科的体量。 至于凯德集团，人家是全球房企，在中国吃住几个核心都市圈就足够了，没有必要四面开花。总之，不要相信万科的“远离三四五线城市”，他们做不到，也没有必要这样干。除非万科放弃规模，把排名降低到十名以外。 四、在万科、凯德撤离“三四五线城市”的同时，建业地产却要全面进入河南省所有市县，这怎么理解? 建业这种区域房企，“核心竞争力”就在河南省，离开河南很有可能玩不转，或许风险更大。所以，它只能深耕河南，力争在河南获得绝对优势地位。说实话，三四五线楼市虽然大多数投资价值不大，但这些城市也有刚需，也要住新房，也有市场机会。而且全国房价存在一个比价关系，比如北京跟郑州(楼盘)有比价关系，郑州跟洛阳(楼盘)有比价关系，洛阳跟下面的县有比价关系。 长远看，在通胀推动下一线城市房价还会涨，那么郑州也会跟着涨，由此带动地级市、县级市房价跟涨。跟涨的或许涨得少一些，但不会静止不动。因为小城市的公务员、教师、医生也要发工资，地方财政也要运转，楼市也会在政府护盘下稳定发展。 但需要注意：上面说的第四类城市，由于人口流失，房价未来是撑不住的，会跌破成本价。其他的城市，只要人口不流失，也都可以支撑住核心区的价格。

由于楼市调控，特别是棚改数量腰斩，未来几年，在中小城市拿了很多地的房企会比较难一些。 五、一二线城市的房子，除了居住属性还有较高的投资属性;而普通三四五线城市的房子，居住属性更高、投资属性则低一些。而且从流动性角度看，大城市及其都市圈的房子，会好于普通中小城市的房子。 从投资角度看，还是尽量买一线、二线城市及其核心都市圈的配套好、位置好的住宅。